|
در شرایطی که آمارهای رسمی از افزایش معاملات و تغییر قیمت مسکن حکایت دارد، واسطه‌های ملکی، رشد محسوس قیمت در مناطق پرتقاضای شهر تهران را رد می‌کنند؛ کارشناسان نیز با رد فرضیه جهش قیمت مسکن در سال آینده، نهایت افزایش را حدود نرخ تورم پیش‌بینی می‌کنند.
سال گذشته عمده حجم نقدینگی به سمت بازارهای ارز و طلا سرازیر شد. اما در هفته‌های گذشته شاهد گردش نقدینگی به‌سمت مسکن و بورس بوده‌ایم که با مقداری افزایش قیمت در این 2 بخش همراه بوده است. گفته می‌شود نقدینگی ایران در تابستان امسال از رقم 2 هزار میلیارد تومان عبور کرده و رشد آن حدود ۲۷ درصد بوده است. تورم سالانه نیز در دی‌ماه حدود ۳۸ درصد بوده، البته تورم نقطه‌به‌نقطه ۲۶ درصد گزارش شده است. رشد سالیانه مسکن به ۴۰ درصد رسیده که این ارقام نشان می‌دهد با وجود نوسانات ماهانه، تورم نقطه به نقطه مسکن ۱۴ درصد بالاتر از تورم نقطه‌به‌نقطه عمومی است.
به‌نظر می‌رسد بازار مسکن که به‌طور کلی در سال ۱۳۹۸ با رکود مواجه بوده و معاملات در ۱۰ ماهه نخست حدود ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال پیش کاهش یافته است با رکود تورمی دست‌وپنجه نرم می‌کند. هرچند در 2 ماه گذشته تعداد معاملات بیش‌از ۱۰۰ درصد بالا رفته که عمده کارشناسان معتقدند تنها دلیل این اتفاق ممکن است تغییر قیمت بنزین، معاملات شب عید و خریدهای سرمایه‌گذاری به قصد حفظ ارزش پول باشد. مطابق برآوردها بيش‌از ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن در همدان از نوع سرمایه‌گذارانه است.
شرایط دشوار بازار اجاره
در چنین شرایطی رشد قیمت مسکن نمی‌تواند دلیل منطقی داشته باشد و با توجه به این‌که خریدار واقعی در بازار نیست قیمت‌ها تنها می‌تواند به‌طور اسمی افزایش پیدا کند. در 2 سال گذشته تورم مسکن در همدان حدود ۲۰۰ درصد بوده، در حالی‌که تورم عمومی در این مدت حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراین مسکن ۱۳۰ درصد حباب دارد. این روند به پرتاب متقاضیان واقعی از مرکز استان منجر می‌شود.
با افزایش قیمت مسکن در همدان، اجاره‌بها نیز رشد داشته و به‌طور میانگین در همدان ۲۹ درصد و در مناطق پرتقاضا به ۵۰ تا ۷۰ درصد رشد سالیانه رسیده که از سبقت ۳۰ درصدی رشد اجاره‌بها در مناطق پرتقاضا نسبت به رشد قیمت مسکن حکایت دارد. خروجی این وضعیت به افزایش تعداد خانه‌های خالی در همدان منجر می‌شود. اجرای مالیات بر عایدی سرمایه که پس‌از حدود 5 سال از مطرح شدن آن هنوز معطل مانده و در انتظار لایحه دول است، از سوی عمده کارشناسان نسخه‌ای برای تعادل‌بخشی به قیمت‌ها در بازار مسکن عنوان می‌شود اما فرهاد دژپسند، وزیر اقتصاد گفته که بعید است این لایحه به امسال برسد.
آمار غيررسمي از رشد حدود 25 درصدی قیمت مسکن در همدان در 2 ماه گذشته حکایت دارد. فعالان بازار مسکن معتقدند با توجه به این‌که منطقه يک همدان شرایط خاص خود را دارد و با توجه به قیمت‌های بالا این منطقه جزو مناطق پرتقاضا محسوب نمی‌شود، رشد قیمت آن تأثیر آن‌چنانی در دیگر مناطق نخواهد داشت.
سؤال اغلب افراد این است که بازار مسکن در سال آینده به چه سمت‌وسویی می‌رود، سال گذشته پیش‌بینی عمده کارشناسان این بود که رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۹۸ معادل نرخ تورم عمومی خواهد بود که با مقداری اغماض، درست از آب درآمد. امسال نیز باکمی تفاوت دیدگاه، غالب کارشناسان در پیش‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۹معتقدند این بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و نهایت رشد آن معادل نرخ تورم خواهد بود.
یک کارشناس: مسکن ظرفیت رشد قیمت ندارد
سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: مدت‌هاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده است. بدین معنا که تقاضای مصرفی به‌شدت سرکوب شده و بسیار کم شده است. قیمت مسکن در تهران به حدود ۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و اگر متوسط درآمد خانوارهای متوسط را ۴ تا ۵ میلیون تومان در ماه فرض کنیم ده‌ها سال طول می‌کشد تا یک خانواده بتواند خانه میان‌متراژ در یک جای متوسط شهر خریدار کند. وجوهی که هم‌اکنون به بخش مسکن می‌آید ناشی‌از سرمایه‌گذاری است. چون با این وضعیت بدترین کار نگه‌داشتن پول نقد است. ممکن است پس‌از افت بازار سرمایه، بخشی از منابع به بازار مسکن حرکت کند ولی به‌معنای تقاضای مصرفی و رشد قیمت نخواهد بود. معتقدم نهایت افزایش قیمت مسکن برای سال ۱۳۹۹ معادل نرخ تورم عمومی است.
یکی‌از مشاوران املاک فعال در همدان نیز گفت: بیشتر مالک‌هایی که خانه‌های خود را برای فروش به ما می‌سپارند در 2 ماه گذشته قیمت را تغییر نداده‌اند اما به‌نظرم درصد افزایش قیمت به اندازه ۱۰ درصد نبوده است. ما هر روز با مالکان تماس می‌گیریم و به‌ندرت پیش می‌آید که مالک قیمت را افزایش دهد.
یک مشاور املاک فعال ديگر هم گفت: مسکن ۴۰ درصد بالا رفته اما دستمزدها ۱۵ درصد افزایش پیدا کرده است. این یعنی متقاضیان واقعی ۲۵ درصد از قیمت عقب هستند و سال آینده هم این فاصله بیشتر می‌شود. بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد معاملات از نوع مصرفی در سال ۱۳۹۹ کاهش خواهد یافت و بازار هم‌چنان در اختیار سرمایه‌گذاران باقی می‌ماند.
یک کارشناس: عده‌ای به بازار مسکن جو می‌دهند
هم‌چنین افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن اظهار کرد: به‌نظرم بازار مسکن وارد رونق نشده است. آماری که از افزایش معاملات در 2 ماه گذشته ارائه می‌شود هیجان کاذبی است که از طرف عده‌ای به بازار مسکن القا می‌شود. یک عده به‌‌شکل هماهنگ، جوی را مطابق توان خود ایجاد می‌کنند و حتی خرید و فروش‌هایی بین خودشان انجام می‌دهند تا نشان دهند معاملات رونق گرفته است. خرید و فروش‌ها از نوع سوداگرانه است و سال‌های متمادی این وضعیت وجود داشته و ادامه دارد.
مهدی غلامی، یکی دیگر از کارشناسان اقتصاد مسکن نیز گفت: با وجود این‌که در 2 ماه گذشته با افزایش تعداد معاملات مسکن مواجه بودیم اما اگر شاخص ۱۰ ماهه را بررسی کنیم افت چشمگیر در تعداد معاملات را می‌بینیم. این افزایش معاملات و افزایش قیمت که در 2 ماه گذشته اتفاق افتاده ناشی‌از رشد قیمت در مناطق بالاي شهر همدان است ولی من فکر می‌کنم اگر اتفاق خاصی در سطح کلان اقتصاد نیفتد افزایش شدید قیمت مسکن در ماه‌های آینده بعید است.
|
