|
بازار مسکن در ایران دارای ویژگی‌های خاصی است که آن را از سایر بازارها متمایز کرده است. هر لحظه که می‌گذرد، آمارها در بازار مسکن به‌روز می‌شود و این اعداد و ارقام نشان‌دهنده اوج بی‌نظمی در این بازار متلاطم است.
طبقات متوسط و ثروتمند که صاحب منزل یا زمین شهری بزرگ‌تر در مناطق شهری ایران بودند، در ۲۵ سال گذشته برنده اصلی افزایش قیمت زمین در کشور هستند، تا جایی‌که حتی جابه‌جایی طبقاتی اقتصادی مهمی برای برخی خانوارها رخ داده است.
کارشناسان یکی از عوامل مهمی که در چند سال اخیر موجب افزایش بی‌سابقه مسکن شده است را افزایش قیمت ارز می‌دانند. از منظر این افراد افزایش نرخ ارز، دارای 2 اثر متفاوت بر بازار مسکن است:
۱- افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن میگذارد و عمدتاً از ناحیه تورم عمومی بر قیمت مسکن اثرگذار است. در نتيجه افزایش نرخ ارز، اثر افزایشی بر قیمت مسكن دارد.
۲- بازار ارز، یکی از جایگزینهای بازار مسکن است؛ بنابراین افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را کاهش می‌دهد و سبب کاهش تمايل متقاضيان (به‌ویژه سوداگران) برای ورود به بازار مسكن می‌شود؛ بنابراین اثری ناهمسو بر قیمت مسکن میگذارد. در نتيجه افزایش نرخ ارز، اثر کاهشی بر قیمت مسكن دارد.
اما در چندماه اخیر این معادلات اقتصادی نیز برهم خورده است و مردم سردرگم در خرید و فروش مسکن هستند؛ زیرا وضعیت نگران‌کننده فعلی از دید کارشناسان هم غیرقابل پیش‌بینی بوده است.
حال این وضعیت نابه‌سامانی که در اقتصاد مسکن رخ داده است، مسئولان را به تفکر واداشته است که چه عللی موجب گرانی مسکن بوده که نمی‌توان در شهری مانند همدان فقط نرخ ارز را بهانه‌ای برای رشد این قیمت‌ها تصور کرد.
رایج‌ترین پرسشی که در این روزها به گوش می‌رسد این است که: «راهکار چیست؟»
تفاوت بازار مسکن با دیگر بازارها در این است که نوسانات مسکن ناشی از متغیرهای بنیادین است که نمی‌توان با خرید نکردن، قیمت‌ها را پایین آورد. حالا نمی‌توان با سرکوب تقاضا قیمت‌ها راپایین کشید؛ زیرا در وضعیت فعلی هم مردم خانه نمی‌خرند و نظاره‌گر این سیرصعودی و بی‌‌وقفه قیمت‌ها هستند و نمی‌تواند با پس‌اندازی که دارند خانه‌ای تهیه کنند.
عواملی که سبب افزایش قیمت مسکن شده، تحت‌تأثیر افزایش تقاضا نبوده که حالا با نخریدن، قیمت‌ها کاهش پیدا کند. عوامل بنیادین از جمله رشد نقدینگی، جهش بازارهای موازی، کم‌ارزش شدن پول ملی و نبود سازوکارهای قانونی برای خانه‌های خالی که به افزایش قیمت مسکن منجر شده است و اگر دولت قصد کنترل بازار مسکن را دارد باید ابتدا روی متغیرهای بنیادین کار کند.
کارشناسان راهکار‌های مختلفی را برای کاهش قیمت مسکن بازار دارند که می‌تواند مُسَکِنی برای درد مسکن باشد که از جمله این موارد:
■ افزایش عرضه مسکن نسبت به تقاضا با ساخت و ساز در زمین‌هایی که برای گسترده شدن فضای شهری کمک می‌کند
■ وضع سازوکارهای قانونی سفت و سخت برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی
■ ایجاد تسهیلات دریافت پروانه ساختی برای سازندگان ساختمانی
■ جلوگیری از دست‌اندازی و تعیین نرخ مسکن توسط دلالان ملکی و مشاوران املاک
■ دسترسی به اطلاعات دقیق و مستند مالکان و انبوه‌سازان
■ وضع مالیات سنگین برای زمین‌های خالی در مناطق بالای شهر که منافع افراد را در بر دارد
■ شفاف‌سازی و ایجاد سامانه ثبتی برای معاملات
■ جلوگیری از سوداگری انبوه‌سازان واحدهای مسکونی و ...
با توجه به اینکه به برخی مواردی که در جهت کاهش یا به تعادل رساندن قیمت مسکن اشاره شد، باید این نکته را نیز خاطرنشان کرد، کسی که در مصدر تنظیم سیاست‌های ملک و مسکن نشسته است باید به پرسش «راهکار شما برای حل مسأله چیست؟ تاکنون چه کرده‌اید؟ چه آینده‌ای را ترسیم می‌کنید؟ و...» پاسخ دهد؛ نه اینکه مستأصل و درمانده باشد و با برگزاری جلسات غیرتخصصی و هم‌اندیشی که تنها خروجیش بازیِ فیگور مدیریتی است، هیچ راه علاجی را نتوانند پیشنهاد دهند بلکه باید راهکار و راه‌حل سریع و کارشناسی‌شده برای این مصیبت بزرگ ارائه کنند تا پاسخگوی مردمی باشند که پس‌انداز چندین ساله خود را ذخیره کرده و منتظر و پریشان هستند تا شاید مُسَکِنی برای این درد عرضه شود.
|
