|
نشست کارشناسی دلایل گرانی مسکن در دفتر همدان پیام برگزار شد
■ حرف‌ها و مستندات مالکان رینگ نخست و دوم شهر همدان در برابر اجرای مصوبه شورای عالی شهرسازی
■ بافت تاریخی همدان فقط ۵۰۰ هکتار است یعنی 5 درصد شهر
■ 17 راهکار برای مدیریت بازار مسکن داریم
■ تفاوت احیای بافت‌های قدیمی در ایران و اروپا
■ گرانی مسکن ربطی به بافت تاریخی ندارد
■ چرخه معیوب مدیریت شهری متوقف شود
این روزها بالارفتن قیمت مسکن و این پیش‌داوری که حفظ بافت تاریخی همدان روی افزایش قیمت مسکن تأثیر گذاشته است بحث داغ رسانه‌ها و جمع‌های کارشناسی شده است.
چالش افزایش قیمت مسکن در همدان موجب شد نشست‌های کارشناسانه همدان‌پیام با هدف دستیابی به چرایی آن برگزار شود.
در روزهای اخیر نشست مشترکی با حضور علی مالمیر، مدیرکل میراث‌فرهنگی، صنایع‌دستی و گردشگری همدان، کامران گردان، رئیس شورای شهر همدان، موسوی، مدیر پایگاه بافت تاریخی همدان، کارشناسان مطالعات بافت تاریخی همدان با کارشناسان همدان‌پیام، محمد رحمانی، دکتری معماری و شهرسازی، مدیران روزنامه و سرویس گردشگری روزنامه همدان‌پیام برگزار شد که گزیده این نشست را در ادامه می‌خوانید:
کامران گردان
رئیس شورای اسلامی شهر همدان
■ 17 راهکار برای مدیریت بازار مسکن داریم
سازمان‌ها و ارگان‌های مختلفی به مسکن ربط دارند؛ در جلساتی که برگزار شده است، 18 مشکل برای قیمت مسکن مطرح شده که میراث فرهنگی آخرین آن است و 17 پیشنهاد نیز از طرف شورای شهر به جاهایی که متولی مسکن هستند ارائه شده است، نباید گفت که تمام مشکلات مسکن به میراث مربوط است. 500 هکتار از شهر همدان که به‌زودی طرح تفصیلی آن به 7 هزار هکتار می‌رسد، بافت است و میراث فرهنگی روی آن قانون دارد که برخی از این قوانین برای اینکه مسکن بیشتری ساخته شود، راهگشا است.
نظر ما در شورا و شهرداری این است که یک بازنگری در قوانین و بحث ارتفاع که مشکل مردم است انجام شود که هم میراث‌فرهنگی و بافت تاریخی حفظ شود و هم قیمت‌ها شکسته شود. یکی از مسائلی که در گرانی قیمت مسکن مطرح است بحث طولانی شدن دریافت مجوز در شهرداری است که اگر این مدت زمان کوتاه شود سرمایه‌گذار سود بیشتری می‌برد.
چالش ها و راهکارهای وضعیت کنونی بازار مسکن در همدان از نگاه رئیس شورای شهر
کامران گردان، رئیس شورای شهر موارد زیر را که نتیجه مطالعات شورای شهر همدان درباره اهم دلایل وضعیت کنونی بازار مسکن و قیمت آن در شهر همدان است را ارائه کرد:
1- بن‌بست توسعه جغرافیایی و محدویت اراضی شهر همدان برای گسترش ساختوساز
2- آب‌وهوای مناسب و توریستی بودن منطقه و در نتیجه سرمایه‌گذاری افرادی از سایر استان ها در بازار مسکن همدان
3-کمبود زمین مرغوب و گرانی زمین در همدان
4- مهاجرت معکوس
5- رشد نقدینگی و ایجاد حباب در قیمت مسکن
6- صنعتی بودن استان
7- افزایش قیمت مواد اولیه نظیر آهن‌آلات، سیمان و...
8- قیمت‌گذاری کاذب در برخی سایت‌ها
9- وجود فرهنگ سرمایه‌گذاری ملک در شهر همدان
10- نبود جاذبه سرمایه‌گذاری در مناطق شمالی شهر برای ساخت و ساز مسکن
11- نحوه فعالیت دفتر مشاوران املاک
12- نقش دلالان و سوداگران مسکن
13- عوارض شهرداری و نظام مهندسی ساختمان
14- نبود تفکر راهبردی در توسعه شهر
15-کاهش تفکیک های بزرگ و انبوه در سال‌های اخیر
16- رعایت سرسختانه و البته بیش از اندازه دستورالعمل‌ها و بخشنامه‌های داخلی توسط شهرداری همدان، راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی
17-بی‌توجهی به شرکت‌ها و انجمن‌های تخصصی و ابزارهای نوین ساخت مسکن
18- اعمال محدودیت‌های ارتفاعی شدید در بافت سنتی شهر از سوی میراث فرهنگی
وی همچنین به اهم پیشنهادها برای مدیریت اوضاع فعلی و بهبود بازار مسکن گریزی زد:
1- گسترش محدوده شهر در طرح جامع جدید و طرح تفضیلی همدان
2- ورود دستگاه‌های اجرایی و نظارتی استان همدان برای سیاست‌گذاری درست و حل معضل گرانی مسکن
3-تشکیل کمیته نرخ‌گذاری مسکن در شهر همدان
4-پیگیری تهیه شناسنامه هوشمند املاک
5-کاهش مهندسان نقشه در حوزه پروانه ساختمانی
6-کاهش زمان صدور پروانه و الکترونیکی کردن فرآیند آن در شهرداری و نظام مهندسی ساختمان
7- ورود دستگاه‌های نظارتی و پلیس فتا به نحوه فعالیت سایت‌های اینترنتی در این حوزه (به‌ویژه شیپور و دیوار)
8- تلاش برای جذب سرمایه‌گذار در راستای ایجاد شهرک‌های مسکونی و ویلاسازی
9- شناسایی و معرفی آن دسته از مشاوران املاکی که در ملک‌هایی با کاربری تجاری فعالیت می‌کنند به کمیسیون ماده 100
10- ورود مجمع نمایندگان به این مسأله و انجام اقدامات و تصمیم‌گیری‌هایی در سطح ملی
11- پیگیری به سرانجام رسیدن هرچه سریع‌تر تفکیکی‌های نیروی انتظامی و خضر
12- توجه ویژه به مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد نظیر طرح مسکن مهر از سوی دولت‌مردان
13- توجه به شرایط ایجاد شهر جدید و انجام مطالعات کارشناسی در آن باره
14- توجه ویژه به تقویت حوزه کارشناسی مشاوره طرح جامع
15-ایجاد هرچه سریع‌تر دفاتر تسهیلگری و مهندسی برای تسریع در کار مردم و جلوگیری از دلال‌بازی در شهر
16- اصلاح نظام تعرفه مشاوران املاک
17- ایجاد بانک اطلاعاتی جامع و دقیق از املاک شهر همدان
علی مالمیر، مدیر کل میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی استان
■ گرانی مسکن ربطی به بافت تاریخی ندارد
در جلسات برگزار شده مطالعات، سیاست‌ها، نظرات و دغدغه‌های شورا را شنیدیم؛برخی چالش‌های بافت به حوزه شهرداری برمی‌گردد و شورای شهر بیشتر در اجرای مصوبات و نظارت فعالیت می‌کند. گران شدن مسکن در کل کشور هیچ ارتباطی با بافت تاریخی ندارد و برداشت اشتباهی در رابطه با بافت، ضوابط بافت، میراث فرهنگی و ساختوساز در بافت وجود دارد. در همه جای شهر محدودیت و ضوابط برای ساختوساز داریم که اگر اینها نباشد شهر آسیب می‌بیند.
حفظ محدوده بافت، بافت و دستورالعمل‌های آن چیزی نیست که میراث‌فرهنگی برای آن تصمیم گرفته باشد و تمام اینها مصوبات شورای شهرسازی است و همین برای دستگاه‌های ذی‌ربط الزام حقوقی دارد. برای مثال در ماده 156 قانون برنامه سوم به وظایف حوزه شورای اسلامی اشاره شده که همکاری در حفاظت از ابنیه و محوطه تاریخی و فرهنگی، بافت‌ها و ممانعت از تغییر کاربری آنها است. در حوزه شهرداری نیز در بند ج ماده 166 قانون برنامه سوم آمده است که درصدی از درآمد شهرداری هر شهر را متناسب با نیاز بافت‌های تاریخی آن شهر در اختیار مدیریت ذی‌ربط در شهرداری قرار دهند تا با نظارت واحدهای میراث‌فرهنگی کشور برای مرمت بنا و مجموعه‌های تاریخی همان محل به مصرف برسد. در سال 91 کمیسیون ماده 5 یک اصلاحیه در ارتفاعات انجام می‌دهد و ارتفاعات را بر اساس معابر تغییر می‌دهد که در بند 15 این مصوبه بیان شده است مناطق و محدوده‌هایی که ضوابط خاص دارد شامل این مصوبه نمی‌شوند. تغییراتی که در کمیسیون ماده 5 استان اتفاق افتاده و ارتفاع را افزایش داده بر اساس همان مصوبه شامل محدوده بافت تاریخی نمی‌شود، اگر بر اساس آن مصوبه عمل نشده باشد و مجوزی در زمان خودش صادر و بیشتر از آن محدوده‌ها به ساخت و ساز مجوز داده شده باشد از نظر ما مبتنی بر ضوابط و قوانین نبوده است. شهرداری تا مدتی از میراث‌فرهنگی استعلام نمی‌کرد و بر اساس آن ضوابط مجوز صادر می‌کرد.
شهرداری مرکزی تشکیل میشود
ترجیح و اولویت ما این است که شهرداری جدید تمام بافت را متولی‌گری کند، آنچه میراث‌فرهنگی به آن اعتقاد دارد ممکن است با آنچه شهرداری و شورا می‌خواهد متفاوت باشد و ما نگفتیم که ضوابط ما 100% اعمال شود، اما میتواند کمک‌کننده باشد. محدوده بافت چیزی جدا از شهرداری بافت است و شهرداری جدید قرار است یک قسمت از شهر را مدیریت کند و از بافت جدا است. موضوع مسکن یک موضوع اقتصادی است؛ در همدان تقاضا مسکن تقاضای سرمایه‌گذاری است،
میراث فرهنگی معتقد است که بافت روی قیمت مسکن تأثیر نداشته و شورای شهر هم معتقد است تأثیر بافت روی قیمت مسکن فاکتور هجدهم است.
اما باید بدانیم که ضوابط بافت چقدر روی ساخت و ساز مسکن تأثیر گذاشته است؛ بخش قابل توجهی از بافت محدوده هگمتانه، بازار، معابر و... است که به‌طور دقیق تپه هگمتانه (40 هکتار)، تپه مصلی (40 هکتار)، بازار (40 هکتار) و محدوه‌ای که طبق تعرفه طرح تفصیلی (95 هکتار) است، در واقع 220 هکتار هیچ ضابطه‌ای روی آن نیست و علاوه‌بر این 500 اثر تاریخی واجد ارزش داریم و در 2% شهر ضابطه اختصاصی بافت داریم، 5% از بافت باقی می‌ماند که 70% از این 5% هم ضابطه‌ها با هم تطبیق دارد و در 30% تفاوت وجود دارد.
ضوابط و قوانین چیزی نیست که بتوان آن را نادیده گرفت، اگر مطلوبیتی باشد که بخواهد به صلاح شهر باشد ما حمایت می‌کنیم. بافت از سال 84 تعیین شد ولی الزامات قانونی نداشت؛ در سال 84 هم که مسکن افزایش قیمت داشت آیا بافت مقصر بود؟ اگر مقصر بافت است چرا در شهرهای دیگر هم مسکن گران شده است.
محمد رحمانی
دکتری شهرسازی و کارشناس معماری
نباید خارج از قوانین حفظ میراثی به شهر فکر کنیم
در سال 1335 مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری محدوده‌ای مشخص کرده است که اندازه آن تغییر نمی‌کند و هیچ تعارضی با تشکیل یک منطقه شهرداری که هدفش رسالت شما در میراث‌فرهنگی است، ندارد.
محدوده تاریخی سال 1335 و قوانینی که برای آن قرار داده شده جای هیچ بحثی ندارد، اما شهرداری می‌خواهد منطقه‌ای تأسیس کند که خدمات متمرکز و تخصصی‌تر ارائه کند و از طرفی بخشی از خدمات 4 منطقه‌ی دیگر شهرداری را نیز انجام دهد.
سازمان میراث‌فرهنگی با تمام نگاه‌های تخصصی، محدودیت‌هایی هم برای اجرای یک‌سری از خواسته‌ها دارد.
شهرداری منطقه مرکزی هیچ خط بطلانی به این محدوده نمی‌کشد و در واقع تأیید می‌کند که نباید خارج از قوانین حفظ میراثی به شهر فکر کنیم و نگاه سازمان میراث‌فرهنگی، شهرداری و نگاه‌های دیگر کنار هم گذاشته و یک کار اجرایی خلق شود.
هر ساخت و سازی که انجام میشود باید برای آن استعلام شود و هرکس خطایی می‌کند باید پاسخگو باشد. شورای شهر نیز از شهرداری خواسته یک منطقه از شهرداری تأسیس کند که یک بخش از نگاهش صیانت از بافت تاریخی باشد.
باید بدانیم این کار توسط چه کسی انجام میشود و چه منابعی دارد و از طرفی چالش‌هایی که شهرداری برای این منطقه‌بندی دارد و یا قابلیت‌هایی که برای این شهرداری به وجود می‌آید در حوزه خدمات‌دهی چه خواهد بود؟ جایی موفق خواهیم بود که پیوستگی عناصرمان در عناصر واجد ارزش و میراثی نزدیک هم باشد. میراث‌فرهنگی، شهرداری و شورا وقتی نگاهشان هم‌راستا و هم‌مسیر باشد با هم تعارضی نخواهند داشت.
این دیدگاه اشتباه است که عناصر تاریخی شهر برای توسعه شهر محدودیت ایجاد کرده است، هسته مرکزی شهر میتواند به صورت مستقل درآمدزایی کند.
ما با محدوده 1335 هیچ مخالفتی نداریم و باید به ضوابط آن احترام بگذاریم، ولی داخل این محدوده قرار است شهرداری تأسیس شود که می‌خواهد یک بخشی از وظایف میراث‌فرهنگی را انجام دهد پس باید کمک کنیم که این کار اجرایی شود تا مردم و شهر از آن منفعت ببرند.
در همدان یک دوره افت ساخت و ساز داشتیم و منابع مالی که تأمین‌کننده درآمد شهرداری بود به مشکل خورد و خیلی از شهرداری‌ها ورشکست شدند. شهرداری به این نتیجه رسید برای تشویق ساخت و ساز ضریب‌ها را کم کند و تخفیفاتی گذاشت که در همدان نسبت به کلانشهرهای دیگر پایین‌تر است. هر جایی بافت تاریخی وجود دارد بافت مسکن فرسوده شده و قیمت مسکن کاهش داشته است، کسانی که از سازمان میراث‌فرهنگی برای بحث ارتفاع شاکی هستند، اشتباه می‌کنند چون شکل سرمایه‌گذاری در داخل بافت متفاوت است و باید نگاه از نقش عملکردی بخش دیگر شهر باشد.
یکی از مشکلات این است که برنامه عملکردی در حوزه منطقه‌ای در شهر نداریم، جایی که مردم سهم خود را بیشتر ببینند، مشارکت می‌کنند. با ارتفاع‌سازی در آن قسمت شهر به‌دنبال پول نباشیم، می‌توانیم با توسعه گردشگری درآمدزایی کنیم. مشکل فعلی، طرح تفضیلی و جامع شهری است که اگر درست شود خیلی از مشکلات حل میشود.
بازار به سرعت مسکن‌های قدیمی را تصرف می‌کند، بیشتر املاک واجد ارزش به انباری و محیط‌های فرسوده تبدیل می‌شوند. اگر شهرداری قرار است با این نگاه کار کند کمک کنیم سریع‌تر انجام شود و بردنش در جلسات مختلف ضررش به سازمان میراث‌فرهنگی بیشتر است.
در شهرسازی مدرن یک نگاه این است که شهرسازی ما انسا‌ن‌گرا و رفتارمدار شود و تعاملات اجتماعی هم به این روش می‌بینیم، توسعه در همدان با این هسته مرکزی جنب و جوش بیشتری پیدا می‌کند.
عبدالرضا اخوان فرازنده
رئیس هیأت مدیره شرکت نواندیش پیشگام
خیلی از شهرها از مجموعه بافتی که درباره آن صحبت می‌کنیم کسب درآمد می‌کنند و سال گذشته در شهر همدان 650 هزار بلیت‌فروشی برای بازدید از آثار تاریخی در ایام عید داشتند. این به آن معناست درآمد از بافت تاریخی ممکن است.
کل هتل‌ها در استان 4 هزار و 35 تخت دارد که اگر استان بتواند با توجه به سیاست‌ها و راهبردها و از طرفی شهرداری در مدیریت شهری فعالیت کند و تمام اینها تحت یک مدیریت قرار بگیرد، نفع بیشتری می‌بریم.
این مهم به‌تنهایی انجام نمی‌شود و به یک مجموعه سرمایه‌گذاری نیاز دارد تا قسمت‌های مختلف را بهم پیوند دهد.
اگر همدان رتبه چهارم اشتغال را دارد به‌دلیل گردشگری است و بهترین راه اشتغالزایی در عصر حاضر تعریف کاربری تجاری برای درآمدزایی از بافت تاریخی است.
اگر منظر بافت تاریخی حفظ شود و عناصر اصلی آن ساماندهی شود؛ میتواند ارزش افزوده شهر را بالا ببرد.
باید مردم را آگاه کنیم و جلساتی بین سرمایه‌گذار و مالکان برگزار کنیم، باید اطلاع‌رسانی کنیم که یک سرمایه‌گذاری طولانی نسبت به یک سرمایه‌گذاری آنی نفع بیشتری دارد و اینکه بدانند چیزی را از دست ندادند و قطعا چیزی به دست می‌آورند. مردم را در طرح‌های شهری دخیل کنیم که حتما کمک‌کننده است.
ابوذر مجلسی کوپایی، مدیرعامل شرکت نواندیش پیشگام
ارزشمندی بافت نسبت به حاشیه بیشتر است، بنابراین گران شدن ملک در این محدوه نشان‌دهنده این است که به ارزش آن پی برده شده است.
وقتی قیمت ملک در بافت تاریخی پایین می‌آید کسانی که ساکن این قسمت هستند، مهاجرت می‌کنند و جایگزین ناکارآمد است و موجب مشکلات عدیده اجتماعی میشود. ما یک ثروت به‌نام بافت تاریخی داریم نباید به جای اینکه از آن بهره‌برداری کنیم یک مشکل دیگر به آن اضافه کنیم.
اگر قیمت ملک در این قسمت افزایش پیدا می‌کند یک کمک به ساکنان این منطقه است که سبب افزایش ماندگاری افراد در این منطقه، هویت‌سازی، درآمدزایی و کمک در حوزه گردشگری میشود و ممکن است این افزایش قیمت مفید هم باشد. اگر ارتفاع را در شهر بالا ببریم ظرفیت جمعیت‌پذیری هم بالا می‌رود که متأسفانه بافت تاریخی ما تحت تأثیر این افزایش جمعیت دچار آسیب‌های زیادی خواهد شد و به مرور سبب از بین رفتن بافت تاریخی برای یک منفعت کوتاه‌مدت میشود.
حمید پورمرادی، مدیر دفتر محلی شهر همدان شرکت نواندیش پیشگام
یک طرح تفضیلی وجود دارد که مشخص کرده در کدام معبر چه ارتفاعی داریم، در کمیسیون ماده 5 افزایش ارتفاع داشتیم و این افزایش ارتفاع در کل شهر به جز مناطق خاص اعمال میشود .
برای حفظ سیمای تاریخی شهر باید بتوانیم مردم را توجیه کنیم که از ارتفاع و انتفاع حاصل از آن چشم‌پوشی کنند .
چشم پوشی از این انتفاع میتواند راهکارهای اجرایی برای تعریف کاربری‌هایی در حوزه گردشگری باشد .
مردم این مناطق می توانند با دارایی خود در خانه های تار یخی به بحث گردشگری بپردازند، قطع یقین در این حوزه پیشرفت بیشتری می‌کنند و این همان هدف ایده‌آلی است که شهرداری و متولیان میراث‌فرهنگی همواره به‌دنبال آن هستند.
سیده مریم مختاری موسوی
مدیر پایگاه بافت اداره میراث‌فرهنگی، گردشگری و صنایع‌دستی همدان
احیای بافت بحث مهمی است و تاکنون تمام صحبت‌های ما درباره کالبد بود و قطعا احیای ما روی کالبد صورت می‌گیرد.
بافت همدانی بافتی است که درونش یک محوطه باستانی و مجموعه بازار پویا دارد و در کنار آن نیز اقوام و ادیان مختلف هستند، باید به بافت همدان دیدگاه احیا داشته باشیم.
در همدان یک گوهر داریم که روی آن بحث ارتفاع می‌کنیم و آن هم بافت تاریخی شهر است.
قطعا روی بافت همدان مطالعات و کارهای بیشتری میشود و همین‌ها سبب میشود که بافت همدان یکی از کاندیداهای ثبت جهانی باشد و هدف ما در میراث‌فرهنگی و راه و شهرسازی این است که به این مهم دست پیدا کنیم.
موضوع نشست: تاثیر بافت تاریخی همدان بر قیمت مسکن
سرویس: گردشگری - مدیریت نشست: مریم مقدم - خبرنگار : زهرا زنگنه - عکاس: مهدی کلوندی
|
