|
یک کارشناس مسکن گفت: کاهش مقطعی نرخ ارز تأثیری بر قیمت مسکن ندارد؛ هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک بیشتر و چسبندگی و ماندگاری بیشتری نیز روی قیمت‌های بالا پیدا خواهد کرد.
به گزارش خبرآنلاین، اهمیت و تأثیر نوسانات نرخ ارز بر تمام بازارها، تجربه‌های تلخ مکرر از این تعامل و رابطه است که فضای اقتصادی کشور را متحول و متلاطم می‌کند؛ اما این رابطه و پیامدهای نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن چیست؟
خشایار باقرپور در این‌باره اظهار کرد: برابری پول رایج کشور با نرخ ارز همواره یکی از مهم‌ترین شاخص‌های قیمت‌گذاری در تمام بازارهای کشور بوده است و آنچه اهمیت این موضوع را دوچندان می‌کند، کاهش ارزش ریال در برابر دلار در مدت زمانی طولانی و قدرت گرفتن دلار در مقابل پول ملی است.
وی افزود: نرخ ارز 2 تأثیر مستقیم و غیرمستقیم و نیز در کوتاهمدت و بلندمدت بر مسکن داشته است. تأثیر کوتاه مدت و مستقیم آن بر بازار مسکن دقیقاً معکوس بوده و به هدایت نقدینگی به سمت بازار ارز و دور شدن از این بازار منجر می‌شود. همان‌طور که بارها در کشور تجربه شده که وقتی قیمت ارز روبه رشد می‌گذارد، در کوتاه مدت و به‌سرعت، اغلب کسانی که سرمایه نقدی دارند برای کسب سود ناشی از افزایش قیمت دلار، به سمت خرید آن می‌روند و همین موضوع به‌تدریج به رکود در بازار مسکن منجر خواهد شد.
وی ادامه داد: در تأثیرگذاری غیرمستقیم و بلندمدت، افزایش نرخ ارز روی تمام ارکان حوزه مسکن تأثیر مثبت و موازی داشته و هرچه بازه زمانی افزایش نرخ ارز طولانی‌تر باشد قیمت مصالح و سایر نهاده‌های تولید مسکن نیز به تبع آن رشد کرده و درنهایت روی محصول نهایی که همان مسکن است، تأثیر می‌گذارد.
این کارشناس مسکن تأکید کرد: در این میان افزایش قیمت زمین، متأثر از تورم عمومی جامعه و بالا رفتن نرخ عوارض و هزینه مجوزهای ساخت‌وساز هم تأثیر مضاعفی بر افزایش قیمت مسکن خواهد گذاشت.
تأثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن
باقرپور گفت: از مرداد ۱۳۹۶ که نرخ هر دلار آمریکا 3 هزار و 800 تومان بود تا آبان امسال، که ارزش هر یک دلار به بالای 26 هزار تومان رسید، در واقع در کمتر از 40 ماه، نرخ دلار افزایش بیش از 500 درصدی را ثبت کرد. اگرچه در طول این دوره در مقاطعی، بازار، نرخ حدود 32 هزار تومان را هم تجربه کرد و گاهی هم با کاهش کمتر از ۲۰ درصد رشد منفی را به ثبت رساند، اما آنچه در بازار مسکن رخ می‌دهد این است که هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، میزان اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر بوده و در ادامه، چسبندگی و ماندگاری بیشتری نیز روی قیمت‌های بالا پیدا خواهد کرد.
وی با اشاره به انتخابات آمریکا به‌عنوان یک رویداد سیاسی، بیان کرد: پیروزی هر یک از طرفین، اگرچه حداقل در کوتاهمدت در اقتصاد کشور ما و مدیریت داخلی آن تأثیر قابل اعتنایی نخواهد داشت، اما بخشی از جریان نقدینگی کشور را دچار هیجانات زودگذر کرده و نرخ ارز کمی کاهش پیدا کرد. با همین کاهش کوتاهمدت و ناچیز، در مقابل افزایش بی‌سابقه به‌ویژه در یک سال اخیر، عده‌ای آغاز به دادن اطلاعات نادرست کرده و این شائبه را ایجاد کردند که کاهش نرخ ارز به کاهش قیمت مسکن منجر خواهد شد.
وی تصریح کرد: شاید کاهش قیمت مسکن در بلندمدت و با کاهش چشمگیر قیمت دلار رخ بدهد، اما چگونه می‌توان از این کاهش کم، مقطعی و کوتاه مدت، پس از سا‌ل‌ها گرانی نرخ ارز، انتظار ریزش قیمت مسکن را داشت؟ حال آنکه قیمت مسکن به جز نرخ ارز، به عوامل و شاخص‌های مهم اقتصادی دیگری نیز وابسته است که مهم‌ترین آنها قیمت زمین و مصالح است که در اثر گران شدن ارز، چنانچه پیشتر گفته شد، خود به خود، روند قیمتی فزاینده داشته‌اند.
باقرپور معتقد است: هیچ یک از نوسانات منفی قیمت ارز در 40 سال گذشته، حتی در زمان پذیرش قطعنامه 598 که به حداکثر ریزش ارزش دلار در برابر پول ملی منجر شد نیز، تأثیر شگرف و متناسبی بر قیمت‌های بازار مسکن نداشته و دراساس آنچه امروز در بوق و کرنا می‌کنند، مسبوق به سابقه نیست.
این کارشناس مسکن افزود: آنچه در موضوع اثرات کاهش یا افزایش نرخ ارز در بازار مسکن کاملاً مشهود و ثابت‌شده، این است که کاهش نرخ ارز، همواره کوتاه مدت، مقطعی و به دلیل بروز برخی هیجانات بوده و به‌‌صورت کوتاه مدت دوباره به سطح پیشین و چه‌بسا بالاتر از آن رسیده است. این نوسانات به‌دلیل سنگینی بازار مسکن، هرگز قدرت تأثیر منفی بر قیمت بازار را نداشته و نمی‌توان امیدوار بود که قیمت رهن و اجاره و خرید ملک با ۳ یا 4 هزار تومان کاهش ارز پایین بیاید.
وی خاطرنشان کرد: درنهایت شاید بتوان امیدوار بود که نوسانات قیمت ارز، فقط بر آن بخش از اعداد و ارقامی که امروزه به‌عنوان حباب قیمت، در تمام بازارهای سرمایه‌ای مطرح می‌شود تأثیر بگذارد.
باقرپور تأکید کرد: کارشناسان ما با بررسی مستمر روند نوسانات نرخ ارز و تحلیل‌های کارشناسی، بارها بر این نکته تأکید کرده‌اند که با کاهش مقطعی نرخ ارز، آدرس غلط به بازار نداده و بازار و مشتریان را به فاز احتیاط سوق ندهیم. زیرا این احتیاط در معامله، نه‌‌تنها به تعمیق رکود در بازار مسکن منجر می‌شود، بلکه پس از پایان دوره کاهش نرخ ارز و یا حتی معکوس شدن آن، متأسفانه قدرت خرید مشتریان به هیچ عنوان با پیش از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید گذشته را نخواهند داشت.
وی عنوان کرد: از این‌‌رو ما همواره به مشتریان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن توصیه می‌کنیم با درنظر گرفتن شرایط اقتصادی روز کشور و به دور از هرگونه هیجان و شتاب‌زدگی و انتظارات غیرمنطقی، تصمیم صحیح را برای خرید یا رهن و اجاره مسکن گرفته و این تصمیم را به پس از کاهش نرخ ارز یا دوره زمانی دیگری موکول نکنند
باقرپور گفت: متأسفانه قدرت خرید مشتریان به هیچ عنوان با پیش از این نوسان قابل قیاس نبوده و دیگر توان خرید پیش را نخواهند داشت. از این رو ما همواره به مشتریان و سرمایه‌گذاران در حوزه مسکن توصیه می‌کنیم با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی روز کشور و به‌‌دور از هرگونه هیجان و شتاب‌زدگی و انتظارات غیرمنطقی، تصمیم صحیح را برای خرید یا رهن و اجاره مسکن گرفته و این تصمیم را به پس از کاهش نرخ ارز یا دوره زمانی دیگری موکول نکنند.
|
