تقریبا همه کارشناسان و متخصصان شهرسازی، معماری و اقتصاد شهری بر این عقیده هستند که افزایش محدوده شهر همدان بدون توافق قبل از الحاق و کارشناسی همهجانبه، به محل رانت برای افراد خاص تبدیل شده و سبب فسادهای گسترده در بخش زمین و مسکن میشود و عایدی آن نه برای شهر و مردم همدان که به ضرر و زیان آنهاست. توسعه بیحساب و کتاب و بدون توافق با مالکان آن، تنها ذینفعان و ذینفوذانِ الحاق را تغذیه کرده و قدرت اقتصادی و سیاسی آنها را بیشتر میکند.
دورهای که قیمت زمینها و باغات شورین سر به فلک کشید و عدهای بخش عمده منطقه را مفت و مجانی از دست بومیهای آن درآوردند را کسی فراموش نمیکند. پس از سالها معطلی برای الحاق 500هکتاری زمینهای شهرداری و 180هکتار با مالکیت خصوصی به شهر همدان، بهدلیل زمینخواریهای متعدد، هوا شد و دست استان را برای تصویب طرح جامع در حنا گذاشت.
در سال1399 یکی از اعضای وقتِ شورای شهر همدان در یکی از جلسات علنی، از زمینخواری و پیداشدن معارضهای متعدد در این منطقه پرده برداشت و گفت دلبستن به الحاق این زمینها برای اجرای طرح مساکن دولتی و همچنین انتقال سایت اداری وقتتلفکنی است چون شهرداری سند این زمینها را ندارد و معارضان متعدد برای آنها پیدا شده که ادعای مالکیت دارند.
حتی بسیاری از زمینهای دارای مالک خصوصی که در محدوده 680هکتاری قرارداشت نیز عمدتا توسط همین مافیا با قیمتهای ناچیز از دست بومیهای منطقه درآمده بود و در نهایت با معاملات سوری و واقعی قیمت در شورین سر به فلک کشید. افراد دخیل در این اتفاق، کسانی بودند که بهطور کامل در جریان مطالعات طرح جامع قرار داشته و میتوانستند بر مشاور طرح و مطالعات آن نیز تأثیرگذار باشند.
در کوی آزادگان (بلوار جوان و مناطقی از دیوین) نیز مشابه این اتفاق افتاد. مافیای شکلگرفته با مدیریت عدهای صاحب رانت در همان دوره با انتشار نقشههای غیراصلی و شایعهپراکنی برای الحاق این محدوده به شهر، سبب شدند زمینهای این منطقه به چنگ افراد غیربومیِ دیوین و صاحب نفوذ بیفتد، افرادی که با داشتن پول و قدرت، امروز بهدنبال الحاق دامنه کوه الوند هستند تا تنفسگاه شهر را به برج و ساختمانهای بلند و لاکچری تبدیل کنند و به سودهایی که دستِکم از 10سال پیش به آن فکر کرده بودند، دست بیابند.
مالکان عمده این 2منطقه، پشت میزنشیانی هستند که در دورههای قبل دارای نفوذ و قدرت بودند، حتی بعضی از آنها نیز هنوز صاحب پست و جایگاه هستند. بعضی از آنها این املاک را از کسانی خریدهاند که زمینخوار بوده و بهراحتی دستشان به این زمینها رسیده اما بعضی از آنها نیز چون در جریان طرح جامع بودهاند، توانستهاند معاملهای انجام داده و اکنون جزو مالکان باشند.
باوجود افراد صاحب نفوذ پشت اراضی نامبرده و اراضی دیگر مانند بخشهایی از جورقان و ... ترس و نگرانی بر بسیاری از کارشناسان و شهروندان همدان مستولی شده و بیم از دستدادن تنفسگاه شهر و همچنین افزایش مجدد قیمت مسکن و گسترش مشکلات اجتماعی در قسمتهای نامبرده میرود.
اکنون بسیاری از مخالفانِ افزایش محدوده به شهر همدان نیز با الحاق مخالف نیستند، بلکه با الحاقاتی که غیرکارشناسی بوده و بوی فساد داشته و سبب آشفتگی در شهر میشود و مافیای مسکن را قدرتمندتر میکند، مخالفت کرده و در برابر بازنگری طرح جامع ایستادهاند.
اما بهنظر میرسد مافیای مسکن در همدان که در بین سالهای 96 تا 99 بسیار فعال عمل کرده امروز پشت پرده بعضی از الحاقات شهر قرار گرفته و بهدنبال کسب سودی که از پیش برنامهریزی کرده بود وارد عمل شده تا با الحاق، برخی مناطق، به وعدههای خود عمل کند.
سودای مسکن با سوداگری مسکن یاسر حاتمی، دکتری تخصصی شهرسازی و مدرس دانشگاه
قبل از آنکه بخواهیم در خصوص برنامه جامع شهر همدان صحبت کنیم، بهنظر می رسد در ابتدا باید در باب خود این گونه برنامهها صحبتی کوتاه داشته باشیم و از منظر علمی آبشخور نظری و دوران حیات و ممات، آنها را در سیر زمان مورد کنکاش قرار دهیم.
بهطور کلی خسارتهای ناشی از جنگ جهانی دوم (1939-1945)، وضعیت اسفبار بهداشت در شهرها و افزایش جمعیت شهرها، سبب شد تا در جهان غرب ضرورت توجه به اصول نوین توسعه توسط دولتها در ایجاد رفاه اجتماعی و مسائلی نظیر آن در جهان مطرح شود. بنابراین طرحهایی یکسان و جامع برای پاسخگویی به معضلات شهرها در دستور کار برنامهریزان قرارگرفت.
این برنامهها بر 4مقوله مهم در توسعه شهری که عبارت بودند از؛ توزیع کاربریها، محل سکونت، فعالیت و شبکه ارتباطی تمرکز داشتند و رویکردی صرفا کالبدی و فنی داشتند. با گذشت زمان، شکافهای موجود در این برنامهها مشخص شد که از جمله مهمترین کلنگری و نداشتن نگاه اجتماعی و فرهنگی آنها به پدیدههای شهری بود که در نهایت قدرت تصمیمگیری را به دولت و کارشناسان محدود میکنند، در حالی که مردم به عنوان اصلیترین مالکان شهر از این فرآیند کنار گذاشته شده بودند.
در دهه 70میلادی، با مطرحشدن تفکرات راهبردی و مشارکتی توسط نظریهپردازانی چون پل دیویدوف، برنامهریزی شهری تغییر کرد و به سمت مشارکت و دخیلکردن بیشتر مردم در فرآیند برنامهریزی شهری پیش رفت. امروزه در شهرهای پیشرفتهای مانند آمستردام و هلسینکی، مردم با همکاری شهرسازان و دولت در توسعه شهر نقش بیبدیلی را ایفا میکنند. این تحول نشان میدهد که برنامهریزی شهری بدون مردم و دخیل کردن آنها در فرآیند برنامهریزی، موفقیتی نخواهدداشت؛ موضوعی که دنیای غرب در دهه 70میلادی به آن دست یافت. در ایران، برنامههای جامع شهری برخلاف شهرهای توسعهیافته جهان، بدون تغییرات اساسی همچنان اجرا میشوند و پس از گذشت 5دهه از منسوخشدن آنها در جهان، به بحران مدیریت شهری دامن زدهاند. این برنامهها که رویکردی صرفا فنی و از بالا به پایین (دولتی) دارند، مردم را از فرایند تدوین و اجرای آن حذف کردهاند و این امر منجر به انحصار قدرت و سرمایه شده است. نمونه بارز این بحرانزایی را میتوان در شهر همدان و برنامه جامع آن مشاهده کرد. همانطور که اشاره شد یکی از مشکلات این برنامهها رویکرد صرفا فنی و نگاه از بالا به پایینی است که به شهر و دارندگان شهر یعنی مردم دارند. در واقع برنامهای که نهاد مردم را کاملا در فرآیند تدوین و اجرای آن حذف کرده است. بدین ترتیب نوعی انحصار قدرت و سرمایه در آن شکل میگیرد که عقلانیت آن توسط دخیلان و ذینفوذان در برنامه شکل میگیرد. اساسا به همین دلیل بود که برنامه جامع شهر همدان دچار مغایرتها و ایرادات زیادی شد. گاهی شبانه و با دستور صاحبان قدرت و سرمایه، الحاقاتی به شهر اضافه میشد و گاهی نیز تغییرات کاربری عجیب و قریبی در مناطق به نسبت مرفه شهر برای ایجاد ارزش افزودههای خاص برای برخی افراد خاص رقم خورده بود.
جدای از این ایرادات و نقدها باید اشاره کنیم که این برنامهها دارای یک فرآیند مشخصی در تهیه و تدوین هستند و اصل اساسی در آن، بحث سرانهها و میزان محدوده قانونی شهر برای تأمین این سرانهها برای افق پیشبینی شده طرح میباشد. اما به همان دلیل انحصاریشدن قدرت و سرمایه و نداشتن جایگاهی برای دارندگان شهر (مردم)، اساسا این موضوع نیز دچار موقعیتهای فساد و رانت میشود و پیامد آن نیز چیزی جز تضییع منافع مردم و حق به شهر نیست. شرکت مشاور طرح جامع شهر همدان، بر اساس محاسبات سرانه و افق جمعیتی ۱۰ساله، محدوده قانونی شهر را از ۵۷۰۰هکتار به ۶۵۰۰هکتار افزایش داد. با این حال برخی از ذینفوذان و شاید ذینفعان سیاسی و اقتصادی این افزایش محدوده کارشناسی و فنی را قبول نداشته و پیشنهاد مساحتی نزدیک به محدوده فعلی، یعنی مساحتی برابر با ۳۰۰۰هکتار، را به شهر همدان دارند. این میزان از الحاق و افزایش مساحت یک شهر از نظر تخصصی و دانش شهرسازی بسیار بحرانزا و فاجعهبار است. بحران این موضوع از آن جهت است که هرگز فرآیند ارزیابی و امکانسنجی را سپری نکرده است تا پیامدها و آثار آن در روند توسعه شهری مشخص شود.
امروزه در شهرهای توسعهیافته، حتی اضافهشدن یک ساختمان کوچک در یک بافت محلی نیازمند ارزیابی دقیق پیامدهای ترافیکی، خدماتی، فضایی، و اجتماعی است. اینکه گسترهای به میزان ۳۰۰۰هکتار به مساحت شهر الحاق شود و فرایند ارزیابی و امکانسنجی علمی و تخصصی را سپری نکند را شاید باید یک شاهکار ضدتوسعه در جهان معرفی کرد.
این سطح از الحاق نیازمند پاسخ به پرسشهای مهمی است: ضرورت این میزان از الحاق چیست؟ محاسبات و تحلیل پشتوانه این مساحت چیست؟ پیوستهای کالبدی، اقتصادی، اجتماعی، و زیستمحیطی آن کدام است؟ تأثیر این الحاق بر زیستپذیری و ظرفیتپذیری شهر چگونه است؟ همچنین، نوع و درجه زمینهای کشاورزی و اثرات زیستمحیطی و اکولوژیکی آن باید بررسی شود. هزینههای خدماترسانی و تأثیر بر بافتهای میانی و تاریخی شهر از دیگر موارد مهمی است که نادیده گرفته شده است. نبود ارزیابیهای تخصصی، این الحاقات را به شاهکاری ضد توسعه تبدیل کرده که میتواند پیامدهای مخربی برای سازمان فضایی و زیستمحیطی شهر همدان به همراه داشته باشد.
تصمیمگیران بارها ادعا کردهاند که الحاقات زمین در همدان برای حل بحران مسکن و کاهش قیمت آن برای اقشار متوسط و کمدرآمد انجام میشود. اما این استدلال علمی نیست و حتی میتواند تورم و گرانی مسکن را تشدید کند. ریشه این دیدگاه در نظریه کلاسیک بازار مسکن نهفته است که بر تعادل عرضه و تقاضا تأکید دارد و فرض میکند با افزایش تولید، عرضه به اشباع میرسد و قیمتها کاهش مییابد.
این دیدگاه، عوامل مهم دیگری مانند سوداگری، احتکار، و تأثیرات اقتصاد کلان بر بازار مسکن را نادیده میگیرد. واقعیت این است که بازار مسکن تنها با تمرکز بر عرضه و تقاضا قابل تنظیم نیست و اجرای چنین سیاستهایی، بدون در نظر گرفتن پیچیدگیهای بازار، منجر به افزایش مشکلات و ناکارامدی خواهد شد.
برخلاف تصور رایج، مشکل اصلی بازار مسکن ایران کمبود عرضه نیست؛ آمارها نشان میدهند با وجود ۲۶میلیون خانوار، ۲۷ تا ۲۸میلیون واحد مسکونی وجود دارد. اما قدرت خرید پایین مردم، مهمترین عامل در دسترسیناپذیری مسکن است. برای نمونه، طبق آمار بانک مرکزی، میانگین قیمت یک واحد مسکونی در تهران در سال۱۴۰۲ معادل ۸۸میلیون تومان بوده و یک خانوار دهک اول برای خرید یک واحد مسکونی باید ۱۲۳سال کار کند.
مسئولان کاهش قیمت زمین را راهحل میدانند، زیرا سهم زیادی از قیمت تمامشده مسکن به زمین مربوط است، بهویژه در مناطق مرکزی ایران. اما این رابطه در شهرهایی مانند همدان که رتبه۱۹ قیمت زمین در کشور را دارد، قابل تعمیم نیست. این در حالی که شهر همدان با وجود رتبه19 قیمت زمین، رتبه 9قیمت واحد مسکونی در بین 31 استان کشور است.
در مناطق جنوبی، شرقی، غربی و شمالی، هزینه ساخت (بدون زمین) عامل غالب در قیمت مسکن است. بنابراین، تمرکز صرف بر کاهش قیمت زمین نمیتواند به کاهش معنادار قیمت مسکن منجر شود و مسائل ساختاری عمیقتری باید موردتوجه قرارگیرند.
قیمت تمامشده واحدهای مسکونی در همدان به عواملی فراتر از قیمت زمین وابسته است. تجربه نشان داده که الحاقات زمین و افزایش مساحت شهر، تأثیری در کاهش قیمت مسکن نداشتهاند. نمونههایی مانند قاسمآباد، علیآباد و حسنآباد و همچنین ساخت شهرکهایی مانند مدنی، بهشتی و فرهنگیان، با وجود تغییرات کاربری و الحاقات، نهتنها به کاهش قیمت منجر نشدند، بلکه رشد قیمت را تسریع کردند.
افزایش قیمت مسکن به عواملی مانند تورم اقتصاد کلان، سوداگری و احتکار مربوط است. اگرچه تورم عمومی کشور از سال۱۳۹۹ تا ۱۴۰۳ حدود ۴۰ تا ۵۰درصد بوده، اما قیمت مسکن در همدان چندین برابر این میزان افزایش یافته است. بهعنوان نمونه، قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق متوسط همدان از یک میلیون و 800هزار تومان در سال۱۳۹۸ به حدود 37 تا 40میلیون تومان در سال۱۴۰۳ رسیده است. این درحالی است که نرخ رشد تولید مسکن در همدان روند کاهشی نداشته اما نرخ رشد جمعیت شهر همدان روندی کاهشی و منفی داشته است. این نشان میدهد که متغیرهای دیگری نظیر سوداگری و احتکار مسکن، نقش اساسی در افزایش قیمتها داشتهاند.
شبکههای مافیای زمین و مسکن با استفاده از تورم و معاملات صوری، قیمتها را دستکاری کرده و ارزش منطقهای را بدون پشتوانه علمی و عملیاتی افزایش میدهند. برای مثال، قیمت هر متر زمین در روستای شورین پس از اعلام الحاق ۶۸۰هکتار زمین به شهر، از ۳۰۰-۴۰۰هزار تومان در سال۱۳۹۸ به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون تومان در سال۱۳۹۹ رسید. این تغییرات اغلب به دلیل خبرهای الحاقاتی ایجاد میشود که بدون ارزیابی علمی یا در نظر گرفتن کنترلهای لازم انجام میشوند.
این شرایط نشان میدهد که الحاق زمین نهتنها راهحلی برای بحران مسکن نیست، بلکه با تحریک شبکههای سوداگری، مشکلات را تشدید میکند. مالکیت خصوصی زمینهای الحاقی و نبود مطالعات جامع سبب افزایش ارزش افزوده برای افراد خاص و ایجاد فرصتهای رانتی میشود.
کوتاه سخن آنکه الحاق زمین، پاسخ مناسبی بر گرانی مسکن شهر همدان نیست، بلکه در ابتدا باید شبکههای سوداگری و مافیای زمین و مسکن را از یکدیگر گسیخت. الحاقاتی که خود دارای مالکیت خصوصی و نه دولتی است و هیچگونه پشتوانه علمی و مطالعاتی ندارد دامن زدن به همان شبکه سوداگری زمین و مسکن در شهر همدان است که با شعار «برای مردم» اقدام به تنفیع گروههای خاصی از این شبکه را صورت میدهد.
گام نخست در گسیختن این شبکه سوداگری شناسایی رانتهای اطلاعاتی، افراد ذینفوذ و معاملات شکلگرفته در نقاط پیشنهاد الحاق و تغییر کاربری در شهر همدان است.
سوای آن بهتر است که نمایندگان مجلس بهجای تحمیل الحاقات بیضابطه و غیرکارشناسی به شهر همدان و ایجاد رسمالخطی برای هیچ، به وظیفه قانونی خود در قبال تصویب قانون مالیات بر عایدی بهویژه در بخش مسکن بپردازند که از دوران تصدی هر یک از این عزیزان در بایگانی مجلس شورای اسلامی در حال خاکخوردن است.
مناطق الحاقی پس از تصویب طرح مشخص شود محمدرضا عراقچیان، عضو هیأت علمی دانشگاه بوعلیسینا - برنامهریز توسعه شهری
دوره اجرای طرحهای جامع و تفصیلی به این معنی که در ایران اجرا میشود، در دنیا به سر آمده و دورههای راهبردی و یا به اصطلاح CDS مرسوم شده است. طرحهای CDS برخلاف طرحهای جامع که خشک و انعطافناپذیرند و یکسری دستورالعملها را برای ۵ تا ۱۰ سال تثبیت میکنند، طرحهایی انعطافپذیر هستند که دائم میتوانند ایرادات خود را اصلاح کرده و با یک ارزیابی جدید موضوع را پیش ببرند.
طرح فعلی که توسط مهندسین مشاور اصفهانی انجام میشود، سومین طرح جامع همدان است و در دنیا مورد قبول جامعه علمی جهانی نیست.
طرحهای جامع فقط به لحاظ کالبدی جامع هستند و به لحاظ اقتصادی، فرهنگی و سایر موارد اجتماعی، ترافیک و... جامعیت ندارند. برطبق آنچیزی که در عمده شهرهای ایران که هنوز طرح جامع اجرا میشود، میخوانیم، میزان موفقیت این طرحها نزدیک به زیر ۳۰ درصد است.
در اواخر سال ۱۳۹۵ قراردادی با مشاورین از طرف وزارت راه و شهرسازی و به نمایندگی اداره راه و شهرسازی استان همدان نوشته شد که باید در یک سال مطالعات طرح جامع شهر همدان انجام شده و نتایج آن اعلام میشد و به تصویب میرسید تا پس از آن برای طراحی طرح تفصیلی قرارداد مجزا تنظیم شود. در ابتدای این طرح مدیر پروژه به نام آقای بهاآبادی انتخاب شد.
آقای بهاآبادی مطالعه را خوب آغاز کرد و جلساتی را با نخبگان گذاشت. در زمانی که ایشان مدیر پروژه بود، ۹۰ جلسه نخبگانی برگزار کرد که موضوعات اجتماعی، اقتصادی، سیاسی، فرهنگی، کشاورزی، صنعتی، کالبدی، جمعیتی و ترافیک و... را مورد مطالعه قرار میدادند. پس از چند ماه ایشان عوض شد و فردی دیگری به نام آقای امینایی به عنوان مدیر پروژه به مجموعه اضافه شد که قبلاً کارشناس پروژه بود.
از اواخر ۹۵ تا سال گذشته که این پروژه تصویب شد، اتفاقات بزرگی در حوزه شهر همدان به وجود آمده که آمارها و دادههای این پروژه را زیر سؤال میبرد؛ این موضوعات تحت عنوان تغییر اقلیم، کرونا، انتقال آب از تالوار به همدان، موضوع پدیده اجتماعی مهاجرت معکوس در کل کشور و دنیا، تغییر تفکر سیاسی دولتهای مختلف بودند.
سیاستهای توسعهای مسکن نیز در سالهای ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۳ تغییرات اساسی داشته است. بهعنوان نمونه در دوره آقای احمدینژاد ساخت مسکن مهر مطرح بود و در دوره آقای روحانی نظریه تأمین مسکن اجتماعی بهوجود آمد و در دوره شهید رئیسی تحولات دیگری تحت عنوان نهضت ملی مسکن به وجود آمد. احتمالا در دوره آقای پزشکیان نیز تغییر نگرشهایی در وزارت راه و شهرسازی خواهیم داشت. بنابراین در حوزه مسکن که عمده مطلب در طرح جامع است، تحولاتی به وجود آمده که باید مورد بازنگری قرار بگیرد.
نکته بعدی جذابیت سرمایهگذاری و اقتصادی است که از سال ۱۳۹۵ تاکنون تغییر کرده است. بهطور مثال یکی از جذابیتهایی که قبلا نبوده، موضوع گردشگری است و یکی دیگر موضوع کارآفرینی است. ضمن اینکه در این سالها میزان رشد جمعیت تفاوتهای بسیار اساسی کرده و بهطور عمده کاهشی بوده است. بنابراین باید این مطالعات مورد تجدید نظر قرار بگیرد. اگر طرح جامع میخواهد گسترشی را در شهر بدهد یا الحاقی از حریم به محدوده داشته باشد، باید دلایل علمی داشته باشد. ابتدا باید توجه داشت که از طرح جامع قبلی چقدر محقق شده و چه مواردی محقق نشده است. ضمن اینکه دلیل گسترش شهر فقط جمعیت نیست، دلایل گسترش میتواند عوامل دیگری داشته باشد؛ اتفاقات اقلیمی شامل زلزله، ارتفاع شهر، بافت شهر، انرژیهای پایدار، زیستپذیری شهرها و... موضوعاتی است که میتواند سبب گسترش حریم شهر شوند.
در این سالها مباحثی را داشتیم تحت عنوان کاهش و افزایش قیمت مسکن. قیمت مسکن تابع چه عواملی بوده است؟ آیا زمین عنصر تعیینکنندهای برای کل جامعه شهری بوده یا خیر؟ خانهدار کردن فقرا و دهکهای اولیه که بهعنوان یک اصل در قانون اساسی مورد دقت و توجه قرار گرفته با اتفاقاتی که با نوع توجه به مسکن پیش میآید، انجام شده یا خیر؟ آیا خانهدار کردن این افراد اثری بر کاهش اجارهبها و کاهش قیمت تمامشده مسکن برای دهکهای ۵ تا ۱۰ داشته یا خیر؟ واضح است که زمین قسمتی از قیمت تمام شده مسکن را شامل میشود که البته درصد تأثیر آن را باید کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن توضیح دهند. آیا مسکن مهر علیرغم فراوانی که داشت و همچنین مسکن اقدام ملی در کاهش قیمت مسکن مؤثر بوده است، آیا در کاهش یا افزایش مهاجرت از نقطهای به نقطهای دیگر مؤثر بوده یا خیر؟ نکته بعدی تعداد خانههای خالی در شهر همدان است که باید تکلیفی برایشان معلوم شود. ضمن اینکه باید ببینیم اگر در شرایط فعلی الحاقات بزرگی داشته باشیم چه اتفاقاتی در شهر میافتد؟ با این اقدام ساکنین شهر خانهدار میشوند یا مهاجران جدید؟
عدد رشد جمعیت موضوع دیگری است. در جلساتی که برگزار میشد، دو عدد مطرح میشد؛ یک عدد را سازمان برنامه و بودجه اعلام کرده بود که در آمارگیری از سال ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ انجام شد که عدد پایینی را بهعنوان رشد جمعیت اعلام کرد و یک عدد دیگری بود که بدون اعلام منبع آن، توسط رئیس سازمان برنامه و بودجه و بهعنوان عددی مستقل اعلام شد. نکته دیگر این است که طرحهای جامع از ابتدای آغازشان در ایران منشأ رانتخواری بوده و کسانی که اطلاعاتی از طرحهای جامع داشتند از نحوه انجام و نحوه گسترشها و معابر و توزیع کاربریها و... استفاده کرده و به ثروتهای کلانی رسیدند. در شنیدههای ما از طرحهای جامع قبلی نیز گویای این موضوع است، هر چند که صحت اینها باید سنجیده شود.
حالا فرض بگیریم تمام مطالعات دقیق انجام شده و گسترش محدوده باید انجام بپذیرد؛ یعنی از حریم به محدوده اضافه شود. برای الحاق، یک تقدم و تأخری وجود دارد؛ ابتدا زمینهای دولتی و اوقافی در اولویت هستند و اگر زمین دولتی و اوقافی موجود نبود، زمینهای لمیزرع باید در اولویت باشند و بعد زمینهای دیم کلاسپایین و سپس به زمینهای زراعی میرسیم. اما برای اینکه این اتفاقات را ساماندهی کنیم، نیازمند توافق اولیه هستیم. یعنی نمیتوانیم زمین را بدون توافق با مالک کاربریاش را از دیمزار، کشاورزی کلاسپایین و... به مسکونی، تجاری، خدماتی، تأسیساتی و... تبدیل کنیم و بعد با مالک توافق کنیم. زیرا قطعا مالک توافق نخواهد کرد، بهخصوص اگر اراضی آن مسکونی و تجاری باشد، برای خودش تفکیک میکند و بهصورت غیررسمی و غیرمجاز میفروشد و البته تخلف کاربرانه هم نکرده است. او طبق قوانین شهر تفکیک نکرده، ولی کسی هم نمیتواند منعی برایش از لحاظ حقوقی قائل شود زیرا در طرح جامع جدید بهعنوان مسکونی تلقی شده است.
حالا اگر مجبور بشویم به سمت بخش خصوصی برویم، باید زمینهایی که از سال ۹۵ به بعد معاملهای نداشتهاند را برای توافق در نظر بگیریم. زیرا احتمال دارد زمینهای پس از سال ۱۳۹۵ در حریم شهرها مورد معامله قرار گرفته و از یک رانت اطلاعاتی استفاده کرده باشند و زمینها را در مقیاس بزرگ خریداری کرده باشند. کما اینکه شنیدهها میگوید در مناطقی از شهر که تصور میشد در آنجا الحاقی صورت بگیرد، معاملات بسیار زیادی انجام گرفته است.
یکی دیگر از ایرادات که در طرح جامع فعلی وجود دارد در حوزه تجاری و مسکونی است که تقریباً تحققها صورت گرفته است و آنچه سبب محققنشدن کامل طرح شده، کاربریهای عمومی مانند فضای سبز، تأسیسات، آموزشی و... است که در طرح جامع فعلی هم محقق نشده است.
در طرح جامع در حال تهیه یکی از اقداماتی که میتوان انجام داد این است که مشاور اینها را در الحاقات انجام دهد؛ مثلا قرار بوده در محلهای پارک ۲۰۰۰ متری داشته باشیم، اما به هر دلیلی توافقی با مالک انجام نشده و این پارک محقق نشده، آیا میشود پارک محلی در منطقه دیگر به شهر الحاق کنیم؟ خیر، این علمی و منطقی نیست. بنابراین بسیاری از محققنشدن طرح جامع فعلی سر جای خود باید محقق شود.
برای الحاقات باید نیازهای مسکن اقدام ملی، نیازهای مسکن در مدلهای جدید و آمار بیخانهها، کاربریهای قابل انتقال در شهر احصا شده و اعداد و ارقام و محل اجرای آنها توسط مشاور مشخص شود و مشاور هم باید به تمام معنا محکم و استوار بوده و استقلال رأی داشته باشد و همانند گذشته تحت فشارهای سیاسی، اجتماعی و... تصمیمات خود را جابهجا نکند. بهعنوان مثال، مشاور فعلی یک بار با ادغام و الحاق مریانج با شهر همدان موافقت کرد و تحت فشارهای دیگر گفت خیر، یا با الحاق کوی آزادگان موافق کرد و بعد گفت نه، کمربندی سوم را ایجاد کرد و مجدد جابهجا کرد و... پس مشاوری که نمیتواند محکم حرف بزند، مشاور صاحب صلاحیتی نیست.
اگر شهر نیاز به گسترش دارد، باید اعداد و ارقام آن بسیار شفاف و البته با مطالعه کارشناسی مشخص شود که بهنظر میرسد مشاور فعلی توانایی انجام این کار را ندارد.
ضمن اینکه پس از مشخصشدن میزان نیاز شهر به گسترش، میتوان نقطهای را برای الحاق مشخص و همانند پروژه شهرک پرواز، هنگام اجرای پروژه مکان آن را شناسایی کرده و با مصوبه شورایعالی شهرسازی و معماری بهصورت منفصل به شهر الحاق کرد.
باید چه کار کنیم؟
در ابتدا تمام مطالعاتی که مشاور انجام داده باید منتشر شود. در شرایط فعلی دیگر موضوع محرمانه وجود ندارد. برای اینکه رانتهای اطلاعاتی شامل بعضیها نشود، زمانی در تعیین کاربریها محرمانگی لازم بوده است، هر چند همان زمان شنیده شد که در بعضی از بنگاهها اخبار درون جلسات منتشر میشد و جلساتی در اصفهان و تهران بهصورت خاص برگزار شده و تصمیماتی گرفته میشود. بههرحال اکنون باید گزارشات منتشر شود تا مشخص شود مشاور فعلی صلاحیت این کار را داشته یا خیر؟ با فرض اینکه او صلاحیت لازم را داشته، در نخستین قدم باید این طرح اصلاح و برای رفع ایراداتی که سال گذشته شورای عالی معماری و شهرسازی اعلام کرده است، اقدام شده و طرح ابلاغ شود. با یک مشاور صاحب صلاحیت دیگری که کمبودها و نیازهای آتی شهر در حوزه مسکن را مطالعه کرده، پیشنهادات الحاق را ارائه دهد و نظرات خود را در جلسه نخبگان ارائه دهد و سپس شورای عالی معماری و شهرسازی پس از توافق با مالکین آن را مصوب و عملیاتی کند و نهایت امر اینکه یک تمکین عمومی در جامعه نسبت به طرح جامع صورت بگیرد.
با نظر به ایرادات مبسوطی که در این طرح جامع وجود دارد و علیرغم تصمیمی که در شورای عالی انجام شده و آنها هم اعلام ایرادات و اصلاحات کردند و همچنین طبق قانون طرح تفصیلی که بعدها تهیه میشود و تا ۱۰ درصد اجازه تغییر در مصوبات طرح جامع دارد و نظر به اینکه طرح جامع را واجد ایرادات فراوان میبینم، پیشنهاد میکنم که شهر همدان بهطور استثنایی توسط شورایعالی معماری و شهرسازی از اختیارات ۲۵-۲۰ درصد تغییرات را اعمال کند.
اشتیاق خاص به الحاق؛ توسـعه یا تزلزل ساختار شهری؟! احمد فاضلیپرور، دانشآموخته کارشناسی ارشد برنامهریزی شهری (دانشگاه شیراز)
عضو سازمان نظاممهندسی ساختمان و کانون کارشناس رسمی دادگستری استان همدان
شهر همدان از کهنترین شهرهای تاریخ ایران و جهان بوده و در طول اعصار مختلف پایتخت اقوام و سلسلههای متعددی بوده و در همین راستا و به اعتبار چنین تاریخچهای در سال1385 بهعنوان پایتخت تاریخ و تمدن ایرانزمین منسوب شد. به اعتقاد تاریخدانان، عرصه جغرافیا و شهرسازی مهمترین دلیل پایداری این شهر در طول هزارهها را میتوان ساختار و سازمان فضایی هستهای، متمرکز و کانونی آن شمرد و قلب تپنده شهری در مرکز همواره مانع انحطاط و متضمن حیات شهر بوده است. این موضوع در مطالعات طرح جامع همدان مورد مداقه قرارگرفته و پس از مدتها بررسی و تحلیل کارشناسی، همفکری با صاحبنظران و متخصصان حوزههای شهرسازی و معماری، جمعیتشناسی، مطالعات اجتماعی و مردمشناسی، حوزههای اقتصاد خرد و کلان و محیطزیست درنهایت بهعنوان الگوی اصلی محرک شهری شناسایی و تقویتشده است. بر همین اساس ساختار و سازمان فضایی شهر برای دوره 10ساله و چشمانداز 20ساله تدوین و مصوب شده و در خاتمه طرح جامع همدان در مراجع استانی تصویب و برای ابلاغ به شورایعالی شهرسازی و معماری کشور ارجاع شده است. اما در بحبوحه ابلاغ طرح، بهیکباره بحث غیرمنتظرهای در خصوص الحاق 3هزار هکتار معادل 30کیلومترمربع به محدوده شهر فراتر از تمام پیشبینیهای رشد و جهات توسعه شهری مطرح شده که سبب واکنش و تعجب بسیاری از اساتید و کارشناسان حوزههای مختلف سیاسی، شهری و اجتماعی شده است. در این مجال گوشهای از نتایج منفی این الحاق بیحساب و کتاب که در اذهان مردم و کارشناسان امر نقش بسته است تقریر میشود.
1-رهبر معظم انقلاب طی آئین ایجاد بوستان ولایت در اسفندماه1389 ضمن توصیه مؤکد به دولت و مجلس برای اولویت قراردادن مسائل محیطزیست و حفظ منابع طبیعی بر لزوم نظارت جدی بر جلوگیری از گسترش شهر تأکید و از ارائه طرح الحاق به حریم و محدوده شهری با عنوان باغویلاها اظهار نگرانی جدی کردند. ایشان این موضوع را زمینه ورود افراد متعرض و سودجو دانسته که در نهایت به تخریب عرصهها ختم خواهدشد. حال در این وضعیت اصرار بر الحاق 30کیلومترمربع به محدوده شهری همدان آیا در تقابل با سیاستهای کلی نظام نخواهدبود؟
2-در وضعیت حاضر شورایعالی شهرسازی و معماری ایران بهعنوان عالیترین و مهمترین سیاستگذار رشد و توسعه شهری در کشور، پس از سالها تحقیق و پژوهش بر روند توسعه افقی و عمودی شهرها و مزایا و معایب آن ضمن تدوین و تصویب سند ملی بازآفرینی شهری پایدار بر رویکرد توسعه درونزا تأکید و در همین راستا سیاستها و بستههای تشویقی متعددی برای بهبود حیات شهری ارائه داده است. حال چه اتفاقی رخداده که شهرداری ضمن عدول از وظایف و اختیارات خویش بهطور ناگهانی خلاف سیاستهای شهرسازی کشور کلیه بستههای تشویقی در بافتهای داخلی را ملغی و تمام توجه و توان خود را معطوف به الحاق و هدایت سازندگان به این مسیر قرار داده است؟
3-در حال حاضر محدوده فعلی شهر همدان به وسعت 50کیلومترمربع بوده که حاصل سیر تمدن و تکوین 6هزارساله میباشد. با الحاق حدود 30کیلومترمربع به محدوده شهری که نزدیک به 60درصد مساحت فعلی است قطعا شاهد برهم خوردن توازن شهری و جداییگزینی توسعه جدید و قدیم با یکدیگر و تضعیف انسجام شهری خواهیم بود.
4-الحاق در این وسعت بر اساس شاخصهای توزیع خانوار، بار تکفل و سرانههای سکونت باید منجر به افزایش 250هزارنفری در جمعیت شهر شود اما با توجه به عبور از قلههای جمعیتی دهه50 و 60 و کاهش چشمگیر نرخ زادوولد و مهاجرت و پایینترین نرخ رشد در کشور (منفی 23/0درصد) بر اساس دادههای سرشماری سال1395 قطعا نباید انتظار انفجار جمعیتی در شهر و پرشدن سکونتگاههای جدید را داشته باشیم. حال با توجه به جمعیتپذیری بسیار بالای پیشبینیشده مسلما با جابهجایی جمعیتی گستردهای مواجه شده و ساخت و بافت بسیاری از محلات قدیمی و درونی شهر از هم خواهدپاشید. در این اثنا پدیده مهاجرت نیز به دلیل فراهمبودن بستر تشدید خواهدشد. آیا این اتفاقات در بازههای زمانی آینده مسائل امنیتی و آسیبهای اجتماعی به دنبال نخواهدداشت؟
5-نیازمندیهای بخش مسکن شهر همدان توسط وزارت راه و شهرسازی احصا و تحقق سهم تعیینشده این شهر بر اساس سیاستهای کلی برنامه ششم و هفتم توسعه استخراج و در پیشنهادات طرح جامع منعکس شده است. همچنین ایجاد شهرک 11هزار واحدی کوی پرواز در زمینه اجرای برنامه نهضت ملی مسکن کمک مضاعفی برای رفع نیاز مسکن بوده است. در این شرایط قطعا الحاق در این مقیاس وسیع به بهانه کمبود مسکن فاقد وجاهت علمی و عقلانی است.
6-در محدوده الحاقی شاهد همپوشانی حوضه آبگیر رودخانه و سد آبشینه هستیم و بهنوبه خود تهدید بالقوهای برای منابع آبی پشتیبان شهر خواهد بود. با توجه به سابقه نهچندان خوب مدیریت شهری در احیا مسیلها و رودخانههای درونشهری آیا دستاندازی به رودخانه با منطق است یا به فاجعه ختم خواهد شد؟
7-در محدوده پیشنهادشده جهت الحاق مطابق تصاویر ماهوارهای حدود 600هکتار اراضی با پوشش گیاهی مشجر و حدود 500هکتار اراضی کشاورزی درجه یک قراردارد. حال جای پرسش است که چنین ظرفیت و ذخایر بیبدیل اکولوژیک شهر که وفق قوانین حفاظت از آنها ضروری و حیاتی است بر اساس چه هدفی با استحاله روبهرو و فدای توسعه خواهدشد؟
8-مطابق قانون هرگونه الحاق به اراضی شهری بهمنظور تأمین مسکن نیازمند توافق و اخذ سهم دولت و شهرداریها بوده و الحاق بیضابطه و غیرشفاف در این وسعت بسیار زیاد پرسشهای متعددی را در ذهن ایجاد میکند و ضروری است موضوع تحت نظارت دادستان شهرستان بهعنوان مدعیالعموم بررسی و جوانب آن برای عموم مردم آشکار شود.
9-بنا بر ادعای موافقین طرح الحاق علت اصلی این کار کمبود سرانههای عمومی و خدماتی در سطح شهر بوده و بهمنظور تأمین سرانهها باید الحاق صورت بپذیرد. اما نکتهای که مغفول مانده توان نهادهای متولی و اجرایی برای تحقق این امر تا چه حد در نظر گرفتهشده است؟ آیا میدانید وفق قانون تعیین وضعیت املاک و اراضی مصوب مجلس شورای اسلامی مهلت تملک و اجرای طرحهای دولتی برای اراضی خصوصی تنها 18ماه بوده و پس از آن اجرای طرح در دورههای 5ساله نخست و دوم بهسختی امکان خواهدداشت و پس از گذراندن این 2دوره نیز در عمل تمام اراضی مشمول این قانون دارای حقوق مالکانه با کاربری دلخواه بوده و شاهد رانت نجومی در معاملات زمین در ناحیه مورد الحاق خواهیم بود. حال پرسش اینجاست موافقان الحاق با چه پشتوانه و تضمین حقوقی و از چه منابع مالی و درآمدی تمام اراضی عمومی را ظرف کمتر از 18ماه تملک خواهندکرد؟
10-از باب تأمین خدمات این پهنه شهری 30کیلومترمربعی در صورت تصویب و الحاق حدود 250هزار نفر ساکن، حدود 450کیلومتر معبر و خیابان و حدود 5میلیون مترمربع فضای سبز نیاز خواهدداشت. در شرایط کنونی متوسط هزینه شهرداری همدان در محدوده بافتهای موجود به ازای هر نفر حدود 7میلیون تومان بوده و در محدودههای جدید بدون زیرساخت گاهی این مقدار تا 6برابر افزایش مییابد. حال با الحاق این محدوده وسیع و حجم بسیار بالای عملیات عمرانی و محدودیتهای شدید شهرداری همدان از بابت منابع درآمدی با چه استدلالی توان اجرایی مدیریت شهری برای پذیرش این الحاق تأیید شده است؟
در خاتمه با استمداد از تجربیات جهانی و کلام بزرگان و اندیشمندان عرصه توسعه شهری نظیر ابن خلدون و لوئیز مامفورد(مورخ تمدن بشری) همواره توسعه افقی شهرها بدون تحصیل محتوا و حرکت به سمت پیرامون بدون توجه به مرکز نتیجهای جز بروز پدیده زوال درونشهری نخواهد داشت و بهتدریج با تضعیف نقشه هسته شهری به وادادگی و فروپاشی سازمان شهری و افت شدید کیفیت زندگی خواهیم رسید. با این اوصاف قطعا دیری نخواهد پایید که با توازن نداشتن و لجامگسیختگی شهری مواجه و تمدن 6هزارساله در سراشیبی خواهد افتاد.
سراب الحاق سید امیر حسینی، دکتری تخصصی معماری و سیاستپژوه در اندیشکده وادی
شاید برای مخاطبان این عجیب باشد که بگوییم، قیمت مسکن در همدان قیمت بالایی نیست! در واقع این یک اشتباه رایج است.
درستتر این است که گفته شود قیمت مسکن نسبت به درآمد در همدان بالاست. این شاخص البته شاخصی دقیقتر است. توضیح اینکه اگرچه قیمت مسکن در همدان نزدیک به میانگین کشوری است. اما شاخص قیمت مسکن به درآمد خانوار در شهر همدان حتی در برهههایی رتبه سوم در کشور را داشته است.
اگرچه بخشی از قیمت تمامشده مسکن را قیمت زمین تشکیل میدهد، باید توجه داشت قیمت عرضهشده با قیمت تمامشده فاصله معناداری دارد. بهطور مثال ممکن است در برخی مناطق شهر قیمت تمامشده مسکن، با احتساب مصالح، زمین، ساخت و ... چیزی حدود هر متر مربع 30میلیون تومان باشد در حالی که قیمت معاملاتی مسکن در همان منطقه چیزی حدود 2برابر آن است.
حال چطور این اتفاق میافتد؟ در شرایطی که همدان در شاخصهای مختلف مثل سرمایهگذاری، توسعه صنعتی و ... وضعیت مناسبی ندارد بدیهی است جریان سرمایهگذاری به سمت مسکن و مستغلات خواهدرفت. سهم بالای تقاضای سرمایهای و سفتهبازی در مسکن همدان، نشاندهنده توسعه نیافتن بخشهای مولد اقتصاد است که اتفاقا موجب بالارفتن درآمد خانوار و پایینآمدن شاخص قیمت به درآمد خواهدشد. علاوه بر این توسعه صنعت، گردشگری یا بخشهای مولد دیگر سبب تخلیه بازار مسکن از تقاضای سرمایهای خواهدشد. هرچند یکی از نمایندگان بهدنبال الحاق زمین به شهر برای کاهش قیمت زمین است اما دست بر قضا این اقدام به صورت فعلی موجب افزایش تقاضای سفتهبازی در زمین و مسکن خواهدشد.
در صورتی میتوان از کاهش قیمت زمین در پی الحاق سخن گفت که الحاق پس از توافق صورت گرفته باشد. تجربه افزایش قیمت محلی زمین در مناطقی چون قاسمآباد، حسنآباد و ... که به شهر الحاق شدند و بیاثر بودن این الحاقات در قیمت زمین و مسکن در همدان مؤید این نکته است.
طرح جامع همدان، توسعهای که قربانی سیاست میشود علیرضا ملکی، مدرس دانشگاه - کارشناس ارشد برنامهریزی شهری
طرح جامع شهر همدان، که از سال ۱۳۹۶ آغاز به تدوین شد، یکی از طولانیترین فرآیندهای برنامهریزی شهری در کشور را پشت سر گذاشته است. طرحی که قرار بود چشمانداز روشن و پایداری برای توسعه شهری همدان ترسیم کند، امروز به دلیل دخالتهای سیاسی و تصمیمات غیرکارشناسی، به مسیری غیرقابلپیشبینی افتاده است. اصرار بر الحاق ۳ هزار هکتار از اراضی از جمله اراضی با کاربری های کشاورزی و باغات اطراف، به محدوده شهر، بدون پشتوانه علمی و نیازسنجی واقعی، نهتنها آینده این شهر تاریخی را تهدید میکند، بلکه الگویی نادرست برای سایر شهرهای کشور فراهم میآورد.
دخالتهای سیاسی؛ از مغایرتهای کاربری
تا الحاقات بیپشتوانه
نگاهی به روند طرح جامع همدان نشان میدهد که از همان ابتدا، مداخلات غیرکارشناسی و سیاسی، این طرح را از مسیر اصلی خود منحرف کرده است. بهعنوانمثال، اصلاح بیش از ۸۰۰مورد مغایرت کاربری، که در آن باغات و فضای سبز به کاربریهای مسکونی و تجاری تغییر یافته بود، تنها یکی از مراحل پرچالش این طرح بود! علاوه بر این، الحاقات شبانه، مانند الحاق شهر مریانج، جورقان و حتی ۶۸۰هکتار از اراضی روستای شورین به محدوده شهر، نمونههای دیگری از تصمیمات عجولانه و فاقد پشتوانه کارشناسی هستند که در زمان خود انتقاد شدید متخصصان شهری را برانگیختند.
در مورد اراضی شورین هم اتفاقاتی مشابه افتاد؛ ، با وجود مالکیت دولت بر بخش عمدهای از این اراضی، تعداد زیاد معارضین و مشکلات حقوقی آشکار بود. این موضوع، همراه با افزایش معاملات دلالان و سوداگری زمین، به خوبی نشان داد که اینگونه الحاقات، بیشتر به نفع جریانهای اقتصادی غیررسمی و کوتاهمدت است تا برنامهریزی شهری و توسعه پایدار در بلند مدت.
ابهام در نیاز به توسعه افقی
طرح نیاز شهر همدان به ساخت ۵۰هزار واحد مسکونی، یکی از توجیهات اصلی برای الحاق ۳هزار هکتار اراضی جدید است. این در حالی است که آمارها نشان میدهند نرخ رشد جمعیت در همدان، از سال۱۳۹۵ به بعد منفی بوده است. با کاهش جمعیت و افزایش واحدهای متراژبزرگ، که خارج از توان مالی بسیاری از شهروندان است، مشخص است که این طرح نیاز با واقعیت مطابقت ندارد و حتی ممکن است اهدافی بجز رفع نیازهای مسکن پشت این تصمیم وجود داشته باشد.
از سوی دیگر، مساحت فعلی شهر همدان (5هزار و 500هکتار) بهطور کامل به ظرفیت تعریفشده در طرح جامع قبلی نرسیده است. وجود اراضی بایر، بافتهای فرسوده و زمینهای خالی در محدوده فعلی شهر، فرصتهای بیشماری برای ساماندهی و مدیریت منابع شهری ایجاد میکند.
پیامدهای زیستمحیطی و اجتماعی الحاق بیبرنامه
الحاق ۳هزار هکتار اراضی کشاورزی و باغات، پیامدهای زیستمحیطی جبرانناپذیری خواهدداشت. نابودی باغات اطراف بلوار ارم، بلوار جوان و دره دیوین، تخریب گسترده فضای سبز و کاهش ظرفیتهای زیستمحیطی همدان، تنها بخشی از معضلاتی است که این طرح میتواند ایجاد کند. علاوه بر این، توسعه افقی غیرکارشناسانه، هزینههای خدمات شهری، زیرساختهای حملونقل و شبکههای آب و برق را به شدت افزایش میدهد و فشار اقتصادی مضاعفی، در این دوران تحریمهای ظالمانه، به شهروندان وارد میکند.
از منظر اجتماعی، تجربه سایر شهرها مانند کرمان نشان داده است که توسعه افقی بیبرنامه، معضلاتی همچون حاشیهنشینی، کاهش کیفیت خدمات شهری و نابرابری اجتماعی را تشدید میکند. این در حالی است که توسعه عمودی و ساماندهی بافتهای فرسوده، راهکاری بهینهتر و کمهزینهتر برای تأمین نیازهای مسکن و رشد شهری است.
پیشنهاداتی برای تغییر مسیر:
برای جلوگیری از تکرار اشتباهات گذشته و مدیریت بهینه طرح جامع همدان، پیشنهادات زیر ارائه میشود:
1-ساماندهی اراضی بایر و بافتهای فرسوده: با توجه به وجود ظرفیتهای بلااستفاده در محدوده فعلی، باید تمرکز بر احیای بافتهای فرسوده و زمینهای رهاشده باشد. این اقدام، هم هزینههای توسعه را کاهش میدهد و هم کیفیت زندگی شهروندان را بهبود میبخشد.
2-تشویق به ساخت واحدهای مسکونی کوچک و استاندارد: با توجه به کاهش قدرت خرید شهروندان و نیاز به واحدهای متراژکوچک، سیاستهای تشویقی برای ساخت این نوع واحدها باید در اولویت قرار گیرد.
3-بازنگری در آمار و پیشبینیهای جمعیتی: تصمیمگیریهای کلان شهری باید بر اساس آمار بهروز و واقعی انجام شود، نه استناد به آمار جمعیتی سال۱۳۹۵، شایان ذکر است رشد جمعیتی شهر همدان تا یکسال قبل از آغاز تهیه طرح جامع جدید یعنی سال1395 مثبت بوده اما پس از آن سال تاکنون، یعنی سال1403، رشد جمعیتی منفی بوده و با توجه به شرایط اقتصادی جامعه، این روند ادامه دارد.
4-ایجاد کمیتههای تخصصی مستقل: برای جلوگیری از دخالتهای سیاسی، تشکیل کمیتههای تخصصی مستقل متشکل از متخصصان شهرسازی، معماری و اقتصاد شهری ضروری است.
5-حفاظت از اراضی کشاورزی و باغات: هرگونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی باید تنها براساس مطالعات دقیق زیستمحیطی و با در نظر گرفتن مفاهیم توسعه پایدار و حقوق نسلهای آینده انجام شود.
6-برنامهریزی برای توسعه عمودی: به جای گسترش افقی، باید سیاستهایی برای افزایش ارتفاع ساختوساز و استفاده بهینه از فضاهای شهری تدوین شود.
نتیجهگیری:
همدان، بهعنوان شهری تاریخی و دارای ارزشهای فرهنگی و زیستمحیطی، نیازمند مدیریتی بر پایه دانش، تخصص و دوراندیشی است. دخالتهای سیاسی و تصمیمگیریهای عجولانه، نهتنها این شهر را از مسیر توسعه پایدار دور میکند، بلکه معضلاتی عمیق و جبرانناپذیر برای نسلهای آینده ایجاد خواهدکرد؛ پس ضروری است، در برابر یک فاجعه بایستیم.
به عنوان یک مهندس شهرساز و مدرس دانشگاه در رشته شهرسازی و همچنین یک مدافع حقوق شهروندان، از همه مسئولان، متخصصان و شهروندان دعوت میکنم که در برابر این طرح غیرکارشناسی بایستند. آینده همدان، به تصمیمهای امروز ما بستگی دارد. نباید اجازه داد منافع کوتاهمدت، آینده این شهر تاریخی را قربانی کند؛ همدان، شایسته مدیریتی بر پایه دانش و توسعه پایدار است، نه تصمیمگیریهای سیاسی و مداخلات غیرکارشناسی.
یک بام و دو هوای کنترل قیمت مسکن در همدان حامد فامیلنوروزی، مدرس دانشگاه- کارشناس مسائل شهری
مدتی است که الحاق حدود 3000هکتار به محدوده شهر همدان توسط برخی مطرح شده است. این در حالی است که طرح جامع همدان در بهمن سال1402 مصوب و به شورایعالی شهرسازی و معماری به منظور تأیید نهایی و ابلاغ ارسال شده بود، اما پس از گذشت بیش از 9ماه عدهای به دنبال بازگشت طرح و الحاق محدوده بسیار وسیعی به شهر همدان هستند.
در تاریخ 29مهرماه1403، معاون بازآفرینی و نوسازی اداره کل راه وشهرسازی استان همدان، مساحت محدوده بازآفرینی شهر همدان را 2193هکتار اعلام کرد و گفت که در مجموع بیش از 40هزار واحد مسکونی ناپایدار وجود دارد. سیاستهای تشویقی که به منظور نوسازی این پلاکها از جمله سطح اشغال و طول مجاز بیشتر و ارتفاع بیشتر برای پلاکهای واقع در این بافت است، میتواند مشوق خوبی برای ساخت و ساز در بافت ناپایدار شهر همدان توسط سرمایهگذاران باشد؛ البته که این موضوع هم اتفاق افتاده بود چنانچه معاون باز آفرینی و نوسازی اداره کل راه و شهرسازی استان همدان در این باره اظهار کرد: «در سال۱۴۰۰ در استان همدان ۲۳۵۵پروانه، در سال ۱۴۰۱، ۲۳۷۷پروانه و در سال ۱۴۰۲ نیز ۳۲۵۹پروانه ساختمانی صادر شده که این افزایش به دلیل اعمال بستههای تشویقی است». لذا انتظار میرفت پس از تجربه موفق در مورد بستههای تشویقی بافت فرسوده در شهر همدان، بستههای بیشتر و بهتری برای جذب سرمایهگذار و تشویق به ساخت و ساز در بافتهای مذکور در نظر گرفته شود.
این امر میتوانست بسیاری از مشکلات کمبود مسکن در داخل بافت موجود شهر همدان را مرتفع کند و در نهایت کنترل قیمت مسکن را بهدنبال داشته باشد. اما تنها چند روز پس از اظهارات معاون بازآفرینی و نوسازی اداره کل راه وشهرسازی استان همدان، در تاریخ 03/08/1403 تمامی مصوبات و بستههای تشویقی مربوط به بافت بازآفرینی همدان لغو و سپس الحاق به محدوده شهر مطرح شد!
با این اوصاف سرمایهگذار برای مشارکت در ساخت، بافت موجود شهر با بستههای تشویقی که متضمن سود بیشتر هست را انتخاب میکند یا بافت جدید الحاقی با حداقل سود و هزینههای جانبی بیشتر؟ آیا بین حذف بستههای تشویقی بافت فرسوده و اصرار بر الحاق محدوده شهر ارتباطی وجود دارد؟
به منظور ساخت مسکن و کنترل قیمت آن، الحاق 3000هکتار به محدوده، نسبت به بافت بازآفرینی 2193هکتار موجود در محدوده شهر چه مزایایی دارد؟
