برای پنجمین سال پیاپی، نسخه‌پیچی برای سقف اجاره‌بها اجرا می‌شود؛ طرحی که در دوران کرونا رونمایی شد و در آن سال تاحدودی نتیجه‌بخش بود.
ایده و نخستین تصمیم‌گیری برای تعیین سقف افزایش اجاره‌بها گرچه در همدان کلید خورد و در مدت کوتاهی به یک تصمیم واحد در سطح کشور تبدیل شد اما با گذشت چندسال از اجرای این طرح، قابلیت اجرای خود را از دست داد.
به گزارش همدان‌پیام، در سال۱۳۹۹ همزمان با گسترش کرونا و محدودیت‌هایی که رقم خورد، دولت وقت تصمیم گرفت تا با اتخاذ سیاستی جدید به کمک مستأجران بیاید و با ابلاغ سقف نرخ اجاره‌بها، برنامه خود را اعلام کرد، به‌گونه‌ای که سقف اجاره‌بها در همدان 20درصد و برای دیگر شهرهای استان 15درصد تعیین شد، همچنین این رقم برای کلان‌شهرها و تهران 25درصد تعیین شد. با گذشت زمان و تداوم اجرای این مصوبه در سال‌های بعدی اهداف موردنظر برای حمایت از مستأجران، محقق نشد و مالکان تمایلی به اجرای مصوبه دولت نداشتند. زیرا در سال نخست شیوع کرونا و درصد کمتری نیز در سال دوم کرونا، فضای همدلی در سراسر استان و حتی کشور بین موجران شکل گرفت که تمایل آنها را برای کمک به خانواده‌هایی که آسیب شغلی و اقتصادی دیده بودند، بیشتر می‌کرد. بنابراین بسیاری از موجران که توان مالی بهتری داشتند در تنظیم و تمدید قراردادها نهایت همکاری را کرده و حتی برخی موجران چند ماه از اجاره‌بها را بخشیدند.
اما افزایش تورم عمومی بیش از 25درصدی و همچنین افزایش چندبرابری قیمت مسکن در سال‌های99و 1401 و پس از آن ورود مسکن به دوره رکود تورمی، سبب شد تا مالکان به افزایش اجاره‌بها تا سقف 15، 20 و 25درصد رضایت ندهند.
با این وجود، شورای‌عالی مسکن در تیرماه سال‌جاری همزمان با آغاز فصل جابه‌جایی‌ها از نسخه قبلی استفاده کرده و «متوسط سقف اجاره بها با رقم ۲۵ درصد» به تصویب رساند.
وزیر راه و شهرسازی در 6 تیرماه همزمان با تصویب تعیین سقف اجاره‌بها به الزام اجرای این قانون اشاره کرد و یادآور شد: بر اساس ماده۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها دولت مکلف شده تا در استان‌هایی که تورم بالای ۳۰درصد است، نرخ رشد اجاره‌بها را تعیین کند. بر همین اساس پیشنهادات شورای مسکن استان‌ها در خصوص این نرخ گردآوری شد که در این جلسه بررسی شد و به تصویب رسید.
بذرپاش همچنین تأکید کرد: امیدواریم با این تصمیم، بازار اجاره به شکل بهتری کنترل شود.
درصورتی به این الزام تأکید شده که حداقل 2سال است اغلب مستأجران موفق به امضای قرارداد طبق این مصوبه با موجران نشده‌اند. امسال نیز اغلب مستأجران با تردید به این قانون نگاه می‌کنند. زیرا، حداقل در 2سال گذشته،کمتر موجری موافق امضای قراردادی طبق تعیین سقف اجاره‌بها بوده است مگر تعداد کمی از آنها که قرارداد را تمدید کرده‌اند. در غیر این‌صورت نرخ اجاره‌بها در اغلب قراردادها حداقل 2برابر سال گذشته بوده است. حتی طبق گزارش‌های میدانی معتبر، سال گذشته بسیاری از قراردادهای اجاره با افزایش نرخ 2تا 3برابری مواجه بود. چنین افزایش‌هایی بیشتر در محلات پایین‌شهر همدان و حاشیه‌ای انجام گرفت. به‌طوری که طبق این گزارش، محله‌های چرم‌سازی و خضر بیشترین افزایش اجاره‌بها را در سال گذشته داشتند و در مناطق گران‌قیمت شهر درنهایت تا 70درصد افزایش انجام گرفت.
حالا با وجود تصویب تعیین سقف اجاره‌بها در سال‌جاری، اما طبق گزارش‌های میدانی همدان‌پیام، افزایش نرخ اجاره‌بها در مناطق گران شهر همدان به‌طور عمده با افزایش 2برابری مواجه بوده است و همین میزان افزایش در نقاط پایینتر شهر نیز وجود داشته است. اما براساس تعدادی گزارش مردمی افزایش اجاره‌بها در محلات و شهرکهای پایینترِ شهر با افزایش کمتری نسبت به مناطق گران‌تر مواجه بوده‌اند.
یک کارشناس و فعال بازار مسکن به تابناک گفت: دولت نمی‌تواند چالش تورم را از جیب مالک به نفع مستأجر حل و فصل کند. به هر حال وقتی تورم ۴۰درصدی وجوددارد، تعیین سقف ۲۵درصد، به معنای برداشت از جیب مالکان است.
حسن محتشم افزود: این در شرایطی است که برخی مالکان که گاهی بازنشستگی هم ندارند و فقط یک خانه خالی برای اجاره دارند، برای تأمین مایحتاج زندگیشان، خانه خود را اجاره می‌دهند. اما دولت با این دستور، به مالکان ابلاغ می‌کند که از سهم خودتان بگذرید و اجاره کمتر از تورم دریافت کنید؛ زیراکه دولت نتوانسته است مشکل مسکن و اجاره را حل کند. در واقع دولت از جیب مالکان و مردم برای تورم مسکن، خرج می‌کند.
این فعال بازار مسکن ادامه داد: معتقدم چنین روشی نمی‌تواند در میان مدت و دراز مدت پاسخگو و مؤثر باشد و تبعات منفی هم به دنبال دارد. زیرا وقتی دولت شرایط را سخت‌تر می‌کند، سرمایهگذاری از بخش مسکن خارج می‌شود و در نهایت، کمبود مسکن در بازار، تشدید خواهدشد؛ روندی که سبب کاهش عرضه و افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ از سوی دیگر در این شرایط امکان خرید مسکن برای متقاضیان کمتر می‌شود و بسیاری از آنها به سمت بازار اجاره سوق داده خواهندشد و در نتیجه با افزایش تقاضای اجارهنشینی، بهای اجاره نیز رشد خواهدکرد و قیمت‌ها دوباره بالا می‌روند.
محتشم خاطرنشان کرد: دولت حداقل باید برای مالکانی که از این قانون تبعیت می‌کنند، تسهیلات و معافیت مالیاتی در نظر می‌گرفت، اما دولت حاضر نیست از سهم خودش چشم‌پویشی کند. معتقدم هیچ اقدامی از سوی دولت برای رفع این مشکل نشده و تصمیمات را بدون نظر کارشناسان حوزه مسکن و جامعه‌شناسی، دریافت کرده و توجهی به تبعات اجتماعی این دستورات نکرده است. به‌گونه‌ای که تصمیم چند سال اخیر شورای‌عالی مسکن برای تعیین سقف اجاره، منجر به چالش‌ها و درگیری‌هایی میان مستأجر و موجر شده است.
این کارشناس مسکن افزود: اگر قرار بود که با جریمه مشکل مسکن حل شود که دولت دستور می‌داد تا هر مسکن با چه قیمتی فروخته و خریداری شود. اما قیمتگذاری مسکن دستوری نیست و جواب نمی‌دهد؛ بنابراین با این مدل تصمیمات، اوضاع بازار اجاره شکننده و وخیم‌تر خواهدشد.
کارشناس و تحلیلگر دیگر بخش مسکن نیز در خصوص تصمیم شورای‌عالی مسکن مبنی بر تعیین سقف برای نرخ اجاره‌بها گفت: تعیین سقف برای نرخ اجاره در سال‌های اخیر اجرا شده، اما موفقیت‌آمیز نبوده است. به گونه‌ای که در سال ۱۴۰۰، نزدیک به ۷۰درصد رشد نرخ اجاره داشتیم که نزدیک به 3برابر بوده است؛ بنابراین این تصمیم بار‌ها آزموده شده و جواب نداده و حتی شرایط بازار اجاره را بدتر هم کرده است.
محمود اولاد افزود: از نظر علمی زمانی می‌توانیم فرایند جیره‌بندی را انجام دهیم که کل چرخه عرضه را در اختیار داشته باشیم. یعنی اگر دولت بخش عمده‌ای از واحد‌های مسکونی را در اختیار خود و یا مجموعه‌های قابل کنترل داشت، آن زمان شرایط کنترل قیمت و نرخ اجاره‌بها را هم داشت.
کشور‌هایی هم که چنین مسیری برای کنترل بازار اجاره در پیش گرفته‌اند، به دلیل توانایی آنها در مدیریت بخش عمده‌ای از بازار اجاره است. به گونه‌ای که از طریق شرکت‌هایی، رویه اجاره داری حرفه‌ای را دنبال می‌کنند. ولی وقتی بازار مسکن، کاملاً غیرمتمرکز و در اختیار افراد جامعه قراردارد، امکان چنین کنترل‌هایی از طریق سقف نرخ اجاره، وجود نخواهدداشت، زیرا عرضه در اختیار دولت نیست. ضمن اینکه ممکن است چنین اقداماتی، تبعات معکوسی هم بر جای بگذارد. به گونه‌ای که از یک سو افرادی که خانه خود را اجاره می‌دادند، حالا ترجیح دهند از بازار اجاره خارج شوند و درگیر مسائلی نظیر دادگاه و جریمه موجر و مستأجر نشود.
از سوی دیگر، زمانی که گفته می‌شود نرخ اجاره‌بها سقف دارد و نباید رشد کند، یک آلارمی هم به سمت تقاضای حاشیه شهر‌ها می‌دهیم با این مضمون که مستأجران حاشیه شهر‌ها انتظار کنترل قیمت اجاره را از دولت دارند و باور می‌کنند که می‌توانند با سقف اجاره به مناطق شهری بازگردند و خانه اجاره کنند؛ در نتیجه تقاضا برای اجاره در شهرهای بزرگ بیشتر و عرضه کمتر خواهد شد و این روند به افزایش نرخ اجاره منجر می‌شود.
