در یادداشت قبل، درباره کلیات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صحبت شد و این نکته را مطرح کردیم که این قانون علیرغم ضرورت و اهمیتی که برای جامعه دارد، دارای ایرادات و نواقصی است که نمیتوان از آن چشمپوشی کرد و یکی از وظایف جامعه حقوقی این است که ایرادات قانون را متذکر شود تا راهی برای اصلاح آن قانون در آینده باشد. علاوه بر این، درباره این موضوع صحبت کردیم که این قانون، زندگی همه افراد جامعه ایرانی را تحت تأثیر قرار میدهد؛ در نتیجه، اجرای آن مستلزم اطلاعرسانی بیشتری درباره آن است تا همگان در جریان جزئیات حقوق و تکالیف خویش در این قانون قرار گیرند.
همچنین در یادداشت شماره قبل با ذکر این نکته که قانون ملهم از روابط اجتماعی، نیازها و ضرورتهای اجتماعی است و بر اساس همین ضرورتها تصویب چنین قانونی الزامی به نظر میرسد؛ هدف از تصویب این قانون را نظاممند کردن و انسجامبخشی به معاملات اموال غیرمنقول معرفی کردیم؛ در واقع در زمینه اموال غیرمنقول قانون منسجمی وجود نداشت و تأکید مقام معظم رهبری بر ساماندهی قانون در این حوزه سبب تصویب چنین قانونی شد که به دنبال نظمدهی به اموال غیرمنقول برای جلوگیری از طرح دعاوی متعدد در این حوزه است؛ لکن برخی از مواد این قانون در راستای چنین هدفی نیست و حتی نیل به چنین هدفی را به راحتی زیر سؤال میبرد. یکی از مهمترین مثالها برای اثبات این ادعا تبصره 5 ماده یک این قانون است که مختصری در باب آن توضیح میدهیم:
فقه اسلامی و بهخصوص فقه امامیه؛ فقهی بسیار پویا، بهروز و منطبق با نیازهای زمان است، اما متأسفانه نگاه جزمی به مسائل فقهی در موارد عدیده در سنوات گذشته، اجازه نداده قانون به شکلی که منطبق با نیازهای روز جامعه است، به تصویب برسد. متأسفانه دلیل مهم چنین مسألهای نگاه بدون تحلیل به مسائل فقهی است.
نمونه بارز این امر را پیش از این در ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه کشور مشاهده کرد که در آن قانونگذار درصدد اعتباربخشی به اسناد رسمی و اعتبارزدایی از ادله غیررسمی بود تا به این وسیله احکام مرتبط با معاملات غیرمنقول را که در جامعه بسیار مبتلابه بوده و بخش عمدهای از پروندههای مطروحه در دادگستری را به خود اختصاص میدهد، پوشش دهد؛ لکن مخالفت شورای نگهبان با این ماده سبب شد تا به طور مجدد قیدی به آن اضافه شود که بهطور کلی با هدف تصویب این ماده در تضاد و تغایر بود.
به نظر میرسد همین مشکل گریبانگیر این قانون نیز شده است؛ توضیح آنکه در قانون جدید، اموال غیرمنقول به چند قسمت تقسیم شده است؛ اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی که در این خصوص راهاندازی سامانه «ساغر» پیشبینی شده که با راهاندازی این سامانه، افراد مکلف هستند ظرف 2سال از راهاندازی این سامانه اموال غیرمنقول خود را در آن ثبت و مراحلی را که برای اخذ سند رسمی در این قانون پیشبینی شده است، سپری کنند. دسته دوم از اموال غیرمنقول در این قانون، اموال غیرمنقولی هستند که دارای سند تکبرگ قبل از لازمالاجرا شدن این قانون هستند که این اموال بهطور کامل و در حال حاضر نیز تابع این قانون میباشد.
و اما بخش سوم از اموال غیرمنقول در این قانون، اموال غیرمنقولی هستند که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند تکبرگ دریافت میکنند که قانونگذار این اموال را از تاریخ صدور سند تابع این قانون قرار داده است، اما مشکل از جایی آغاز میشود که این قانون بهعنوان قانونی که روح آن اعتباربخشی به اسناد رسمی است، بهیکباره تغییر رویه داده و در تبصره 5 ماده یک برخلاف هدف ذاتی از تدوین این قانون، عمل میکند؛ در سنوات گذشته در پروندههای متعددی، اشخاص سعی داشتند با تکیه بر ادلهای از قبیل ارائه شهادت شهود، اعتراض شخص ثالث در مقابل سند رسمی با تکیه بر مبایعهنامه مقدم بر تاریخ تنظیم سند رسمی، تنظیم مبایعهنامههای صوری و... در مقابل سند رسمی قد علم کنند و همین امر سبب شد تا قانونگذار به فکر آن باشد که با تصویب قانونی ضمن تعیین تکلیف مالکیت اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی، برای همیشه به دعاوی اینچنینی خاتمه بخشد.
در همین راستا تمهیدات متعددی در این قانون اندیشیده شده تا به معاملات اموال غیرمنقول سامان بخشد و اجازه ندهد اشخاص بتوانند با اسناد عادی، اعتبار معاملات رسمی را زیر سؤال ببرند؛ از جمله الزام افراد به ثبت کلیه معاملات مربوط به اموال غیرمنقول در سامانه «کاتب»، الزام افراد به ارسال اظهارنامه برای اعلام فسخ معامله کلیه معاملات اموال غیرمنقول، الزام دفاتر مشاورین املاک به ثبت رسمی معاملات و مواردی از این دست؛ با تدوین یک تبصره بهطور کلی هدف قانون را زیر سؤال میبرد؛ تبصرهای که با تمام روح این قانون و کلیه مواد آن در تعارضی آشکار است و راه را برای افرادی که میخواهند با توسل به اسناد عادی حتی با تصویب این قانون، معاملات اموال غیرمنقول را زیر سؤال ببرند، باز میکند.
تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته: «دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز مالکیت و حق) که قبل از لازمالاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آئیننامهای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد، باشد و به تشخیص وی محرز باشد.» مشخص نیست هدف از تصویب این تبصره چه بوده، اما به نظر میرسد این تبصره راه را برای انعقاد اسناد به تاریخ قبل از تصویب این قانون باز میکند و به طور مجدد گریزگاهی خواهد بود که اشخاص بتوانند با توسل به آن در مقابل اسناد رسمی قد علم کرده و اعتبار این اسناد را زیر سؤال ببرند.
آیا بهتر نبود قانونگذار همانگونه که برای اموال غیرمنقول با سند عادی سامانه طراحی و افراد را ملزم به ثبت سابقه مالکیت خود در آن سامانه میکند، برای اموال غیرمنقولی که به وسیله اسناد عادی مورد معامله قرار گرفته است تاریخچه و زمانی مشخص میکرد و پس از آن هیچگونه سند عادی قابل پذیرش نبود؟ اینگونه بهتر میتوانستیم اعتبار اسناد رسمی را حفظ کنیم، لکن متأسفانه تصویب چنین تبصرهای بهطور کلی هدف از الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول را زیر سؤال برده است.
ضمن آنکه آیا تصویب یک آییننامه توسط رئیس قوه قضائیه برای تشخیص اعتبار و قطعیت مستندات اعمال حقوقی، منطبق با قانون است؟ آیا این عمل مخالف تفکیک قوا و مصداق مداخله قوه قضائیه در امر قانونگذاری آن هم قانونی در این سطح از اهمیت نیست؟
باید منتظر ماند و دید که تصویب این آئیننامه، دادگستری را با چه دعاوی مواجه خواهد کرد؟ اما به نظر میرسد تصویب این تبصره، چالشی جدی در مسیر اهداف قانونگذار برای تدوین و تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
