با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به حداکثر رسیده است و تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده، بنابراین انتظار می‌رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.
در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان سمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای تقسیم کرد، که تقاضای مصرفی در بازار مصرفی املاک صورت می‌پذیرد.
تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی، سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و... دانست. تقاضا در این بخش، عمدتاً به وسیله خانوارهایی شکل می‌گیرد که اولاً ریسک‌گریزند؛ ثانیاً به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می‌باشند و ثالثاً از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آنها چندان با اهمیت نیست.
تقاضای سرمایه‌ای در بازار دارایی املاک صورت می‌پذیرد. این تقاضا عمدتاً با انگیزههایی چون اجاره‌داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.
تغییر در وضعیت عوامل تاثیرگذار بر انگیزه سرمایه‌گذاری - به ویژه عامل بازدهی - بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگه‌داری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن، وارد بازار می‌شوند.
در فرهنگ عامیانه، عموما «سوداگری» پدیدهای با ماهیت کوتاه‌مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهرهگیری از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت دارایی است. از ویژگیهای متقاضیان سوداگرانه خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خانههای خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می‌توان دارای تاثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.
در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک از اهمیت بالایی برخوردار است.
بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران بسیار با اهمیت است.
سوداگران در دوره رونق وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازی مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند. شایان ذکر است که در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیتهای سوداگرانه در بازار مسکن، بیشتر است.
قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق متوسط شهر همدان طی سال‌های ٩٢ تا ٩٥ در حدود 5/2 تا 3 میلیون تومان ثابت بود.
از ابتدای سال ٩٦ تحرک بازار مسکن آغاز شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود 10 میلیون تومان در شرایط کنونی شد. اصل مطلب این است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سال‌های ٩٢ تا ٩٥ کمرنگ بود از سال ٩٦ به این سو پررنگ و پرنگ‌تر شده است. اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی‌تواند بدون پشتیبانی تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.
بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به حداکثر رسیده است، تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می‌رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.
