|
اگرچه همزمان با افزایش قیمت دلار تا ۲۸ هزار تومان، متوسط قیمت مسکن نیز تا متری ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت، اما با کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن در ارقام قبلی ثابت مانده است.
براساس گزارش منتشرشده از سوی بانک مرکزی در ۳ ماهه آبان، آذر و دی، شاهد ثبات نسبی نرخها در بازار خرید و فروش مسکن هستیم؛ بهویژه در مناطق میانی و جنوبی شهر همدان این ثبات قیمتها مشهودتر است؛ حتی در آذرماه، تورم ماهانه بخش مسکن، به منفی 1/1 درصد رسید ولی در ماههای آبان و دی رشد ماهانه متوسط قیمت مسکن در همدان اعلام شد.
این درحالی است که در ۷ ماه دیگر سال (غیر از ۳ ماه پایانی) رشد ماهانه قیمت مسکن با تورم عجیبی روبهرو بود؛ بهطوری که تورم ماهانه قیمت مسکن در مهرماه امسال با ثبت افزایش ده درصدی نسبت به شهریورماه، بیسابقه بوده و رکورد ۱۱ ساله از ۸۸ تا ۹۹ را به نام خود ثبت کرد.
قطعاً کنترل نوسانات قیمت ارز در ماههای اخیر، یکی از اصلیترین دلایل بروز ثبات نسبی قیمتها در بازار مسکن بود؛ اما کاهش شدید تعداد معاملات نیز در این ثبات قیمتی بیتأثیر نبوده است.
دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در گزارشی که در پایان آبانماه از وضعیت بازار مسکن مراکز استانها منتشر کرد، در همآمیختگی و وجود تناظر یک به یک میان قیمت ارز و قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال را مورد تأکید قرار داد.
این هماهنگی قیمت مسکن و ارز تا حدی پیش رفت که برخی از کارشناسان اقتصادی، تئوری هر متر مسکن هزار دلار را مطرح کردند؛ بهویژه که دلار در آبانماه تا ۲۸ هزار تومان و متوسط قيمت مسکن در تهران تا متری بیش از ۲۷ میلیون تومان افزایش یافت (افزايش و کاهش قيمت مسکن در تهران علاوهبر اينکه تأثير مستقيمي بر قيمت در همدان دارد اکنون همدان کمي نسبت به تهران پيشی گرفته و متوسط قيمت در همدان نيز همان 28-27 ميليون تومان رقم خورد).
اما با کنترل قیمت ارز در 2 ماه اخیر و افت آن به کف کانال ۲۰ هزار تومانی، شاهد کاهش قیمت مسکن نبودهایم؛ به نظر میرسد علاوهبر زمانبر بودن ایجاد تناسب میان قیمت این 2 بازار و کُند بودن تغییرات نرخ مسکن، چسبندگی قیمت در بخش مسکن نیز بر شکسته شدن تئوری هر متر مسکن هزار دلار مؤثر باشد.
سید امین زرگرمرادی کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با مهر در پاسخ به این پرسش که با توجه به اینکه در روزهای گذشته آمار بانک مرکزی از آخرین تحولات مسکن پایتخت در دیماه، منتشر شده، این آمار را چگونه ارزیابی میکنید؟ اظهار کرد: میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی از حدود ۲۶ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان در آذرماه با رشد 8/1 درصدی به ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسید. این درحالی است که در گزارش قبلی بانک مرکزی که مربوط به تحولات آذرماه مسکن تهران بود، شاهد کاهش 8/42 درصدی تعداد معاملات و کاهش 1/1 درصدی قیمت بودیم.
وی گفت: وقتی تعداد معاملات در این سطح پایین باشد، رشد ۳۷ درصدی تعداد معاملات دیماه را نمیتوان بهمعنای رونق بازار به حساب آورد. زیرا تعداد معاملات حتی پس از افزایش، باز هم عدد قابل توجهی را نشان نمیدهد.
هم خریداران مصرفی از بازار مسکن گریختهاند هم سرمایهایها
کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار مسکن درحالحاضر با کمبود متقاضی روبهرو است، افزود: خریدار مصرفی بهدلیل افزایش شدید در آخرین سیکل بازار مسکن، توان ورود به بازار مسکن را ندارد.
به گفته این کارشناس اقتصادی، از سوی دیگر، خریداران سرمایهای ملک نیز عقبنشینی کرده و استقبال از این بازار، بهشدت کاهش یافته است؛ زیرا ایندسته از خریداران هم امید چندانی به جهش قیمت مسکن در ماههای آتی ندارند. بهویژه که ریسک بالای عدم نقد شوندگی از دیگر نکات خروج این طیف از خریداران، از بازار است.
چشمانداز بازار مسکن در سال آینده
زرگرمرادی در پاسخ به اینکه ادامه روند قیمت مسکن در ماههای آتی را چگونه ارزیابی میکنید؟ بیان کرد: در ماههای اخیر از یکسو شاهد برخی اظهارنظرها هستیم که عنوان میکنند ۵۰ درصد قیمت مسکن کاذب است و یا اینکه بیان میشود باید منتظر سقوط و کاهش شدید قیمت مسکن باشیم. برخی هم در نقطه مقابل از سونامی قیمت مسکن در آینده نزدیک خبر میدهند.
وی ادامه داد: اما من تصورم بر این است که اینگونه اظهارنظرها از هر دو جهت بدون پشتوانه علمی است. زیرا قیمت زمین بهعنوان یکی از اصلیترین مؤلفههای قیمت تمامشده مسکن هنوز بسیار بالاست، همچنین در سایر هزینهها مانند مصالح ساختمانی، مجوزها و پروانههای ساختمانی و ... شاهد کاهش قیمت خاصی نبودیم؛ حتی شواهدی از افزایش هزینهها در سال آینده هم وجود دارد.
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین ریسک تولید مسکن برای بخش خصوصی بالاست و همین امر سبب شده است که تعداد واحدهای پروانههای ساختمانی صادره بهمراتب کمتر از تعداد واحدهای موردنیاز باشد. در نتیجه فرض سقوط قیمت مسکن با این تصور که در تهران به میانگین قیمتی زیر ۲۰ میلیون برسیم فرضی کاملاً دور از ذهن است.
دوران جهشی بودن قیمت مسکن به پایان رسیده است
وی تأکید کرد: در نقطه مقابل موتور محرکه افزایش قیمت مسکن در کوتاه مدت خاموش شده و با فرض نبود اتفاق خاص سیاسی و اقتصادی در کشور، نمیتوان انتظار جهش قیمتی جدیدی را داشت. در نتیجه با توجه به آنچه گفته شد، محتملترین سناریو ثبات قیمت اسمی مسکن با نوسانات محدود خواهد بود.
زرگرمرادی بیان کرد: نکته مهم این است که کاهش اندک قیمت اسمی مسکن در یکیدو ماه از یک سال را نمیتوان به سقوط شدید قیمت مسکن تعبیر کرد. از دیگر سو هم با اینکه با کسری تولید بسیار زیاد و کسری تولید انباشته از سالهای گذشته مواجهیم، اما جهش قیمت مسکن در آینده نزدیک دور از ذهن است.
وی خاطرنشان کرد: بهنظر میرسد بازار مسکن وارد یک دوره استراحت قیمتی خواهد شد و برای تحلیل دقیقتر بازار باید بسیاری از پارامترهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن مانند نرخ ارز، بازارهای موازی، مؤلفههای اقتصاد کلان و ... را بهصورت مداوم رصد کرد.
|
