|
یک کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ اجارهنشینی شهری در کل کشور از ۱۸درصد در سال ۱۳۶۵ به ۳۸ درصد در سال ۱۳۹۵رسیده است، بیان کرد: طبق آمار سال ۱۳۹۸ در تهران ۴۲درصد مردم مستأجر بودهاند و احتمالاً در حالحاضر تعداد مستاجران از مالکان بیشتر شده است.
علیرضا ذوالفقاری در گفتوگو با ایسنا، گفت: در برنامه ارائه شده وزیر راهوشهرسازی تحتعنوان «نهضت توسعه مسکن و شهرسازی مردمپایه مبتنی بر عدالت و پیشرفت» کمتر دیده میشود که به بحث اجاره مسکن پرداخته شده باشد، به گونهای که از ۱۴چالش پیشروی حوزه مسکن که برای آنها اقدامات قابل انجام مشخص شدهاند، تنها یک مورد به بحث اجاره املاک مسکونی پرداخته است.
وی افزود: پرسش این است که آیا این تمرکز بالا بر ساخت و عرضه مسکن تمامی نیاز خانوارها در این حوزه را برطرف میکند؟ آیا لازم نبود بیش از این به بحث اجارهنشینی و این بازار پرتلاطم توجه شود؟ سیاستهای دولت در این بازار چه تأثیری در وضع معیشت مردم میگذارد؟
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: همانطور که در برنامه ارائه شده توسط وزیر راهوشهرسازی و در گزارشات مرکزملی آمار ایران مشخص شده، میزان اجارهنشینی در شهرهای بزرگ به شدت درحال افزایش است، به گونهای که سهم مستأجران شهری در سالهای ۱۳۶۵ تا ۱۳۹۵ از ۱۸درصد به ۳۸درصد افزایش پیدا کرده است. پیشبینی میشود با توجه به افزایش چشمگیر قیمت املاک از سال ۱۳۹۸ تاکنون، نرخ اجارهنشینی همچنان به روند صعودی خود حتی با شیب بیشتر ادامه داشته باشد. بهگونهای که شاید بتوان گفت در حالحاضر شهرنشینان، بیشتر اجارهنشین هستند تا مالک.
سهم تا ۶۰درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار
ذوالفقاری با بیان اینکه افزایش چشمگیر نرخهای اجارهبها شرایط را روزبهروز برای مستأجران سختتر کرده است، گفت: طبق گزارشات مرکزملی آمار در سالهای اخیر سهم هزینه مسکن از کل هزینههای خانوار رو به افزایش بوده است، به گونهای که در سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ سهم مسکن از هزینه خانوار ۴۴ درصد اعلام شده و در سال ۱۳۹۷به 8/46 درصد رسیده و در سال ۱۳۹۸ برابر با 9/49درصد بوده است. طبق بررسیهای صورت گرفته و تحلیل دادههای به دست آمده از سامانههای ملکی تخمین زده میشود که این عدد در سالهای ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز افزایش چشمگیری داشته به گونهای که در حالحاضر احتمالاً بین ۵۵ تا ۶۰درصد از هزینه خانوار خرج هزینه مسکن میشود.
وی بیان کرد: افزایش سرسامآور هزینه مسکن(اجارهبها) نسبت به درآمدهای خانوار موجب شده بحث اجارهبها تبدیل به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوادههای شهری تبدیل شود و نیاز به توجه به این بخش بیش از پیش شود.
بنگاههای اجارهداری حرفهای تشکیل شود
این کارشناس بازارمسکن، اجارهداری حرفهای را از جمله برنامههای کنترل این بازار دانست و گفت: دولت به حمایت از ایجاد و توسعه بنگاههای اجارهداری حرفهای با استفاده از مشوقهای مالیاتی تخفیف عوارض و واگذاری اراضی دولتی به صورت اجاره بلندمدت بپردازد. هرچند این طرح میتواند در بلندمدت به کاهش قیمت اجارهبها کمک کند، اما نیازمند زیرساختهای قوی است و به نظر نمیرسد در کوتاهمدت بتواند تأثیر چندانی در سهم مسکن از هزینههای خانوار داشته باشد.
ذوالفقاری افزود: از دیگر نکاتی که در طرح ارائه شده بر آن تأکید شده است، اخذ مالیات از خانههای خالی است که از دولت دوازدهم کلید خورد و موردتصویب مجلس قرار گرفت. هرچند انتقاداتی به این طرح وارد است و نحوه پیادهسازی آن خیلی مشخص نیست، اما ممکن است تأثیرات هیجانی در بازار اجارهمسکن داشته باشد و حداقل برای زمانی محدود موجب کاهش نرخ اجاره شود. منتقدان این طرح نیز معتقدند تبعات آن در بازار مسکن مبهم است و ممکن است موجب شود مالکان فشار بیشتری به مستأجران بیاورند تا بخشی از ضرر خود از این طرح را جبران نمایند.
وی با اشاره به موضوع افزایش دوره زمانی قراردادهای اجاره مسکن از یک سال به 3 تا 5سال که توسط وزیر راهوشهرسازی مطرح شده است، گفت: پیشتر نیز شاهد این نوع طرحهای دستوری در بازار اجاره بودهایم به گونهای که برای مثال طبق دستور ستادملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجارهبها در سال ۱۳۹۹ برابر با ۲۵درصد در نظر گرفته شد، اما آنچه در بازار مشاهده شد این بود که مالکان به طرق مختلف از این گونه قوانین سرپیچی میکنند. میتوان حدس زد این طرح نیز با توجه به اینکه فقط در قراردادهای جدید قابل اعمال است درنهایت کمک چندانی به مستأجران نکند.
سیاستهای بازار آزاد در کوتاهمدت جواب نمیدهد
به گفته ذوالفقاری، سیاستهای بازار آزاد نیز که برخی اقتصاددانها برآن تأکید زیادی میکنند، هرچند در بلندمدت موجب توازن در بازار و برقراری قانون عرضه و تقاضا میشود، اما در کوتاهمدت دردی از مستأجران در جامعه دوا نمیکند. چه بسا موجب افزایش چشمگیر قیمتها شود و اوضاع از آنچه اکنون هست نیز برای اجارهنشینان که غالباً قشر کمتر برخوردار جامعه هستند نیز سختتر شود، بنابراین پیشنهاد میشود دولت در این امر دخالت کند و با سیاستگذاریهای درست این بازار پرتلاطم را کمی مدیریت نماید.
در آمریکا هم برای اجارهبها سقف تعیین میکنند
این کارشناس افزود: دولتهای مختلف برای تنظیم بازار اجاره در کلانشهرها از طرحهایی موسوم به "کنترل اجارهبها" استفاده کردهاند. در این طرحها دولت با اعمال محدودیتهایی برای سقف میزان اجارهخانهها و تعیین سقف افزایش اجارهبها برای خانههای تمدیدی، شرایطی برای افراد کمتر برخوردار جامعه فراهم میکند که بتوانند از پس هزینههای مسکن در کلانشهرها بربیایند.
ذوالفقاری گفت: حتی دولت آمریکا که مدافع سرسخت بازار آزاد است، در بحث اجاره در شهرهای بزرگ همچون نیویورک، نیوجرسی، کالیفرنیا، مریلند و واشنگتن، به علت شکست بازار آزاد اقدام به ورود و کنترل بازار اجارهبها کرده است.
وی بیان کرد: با توجه به افزایش نرخ اجارهنشینی و سهم بالای اجارهبها در هزینههای خانوار دولت باید برای حمایت از مستأجران در کوتاهمدت، بهطور جدی اقدام به کنترل بازار اجاره املاک مسکونی کند. این کنترل هم شامل قراردادهای بلندمدت، هم مالیات بر خانههای خالی و هم تعیین «اجارهبهای عادلانه» املاک میشود، همچنین این کنترلها باید تا زمانی که سیاستهای سمت عرضه و ساخت مسکن به نتیجه برسند ادامه پیدا کند.
استفاده از هوش مصنوعی برای تعیین اجارهبها
ذوالفقاری راهکارهایی همچون استفاده از هوش مصنوعی و تحلیل دادهها را در تعیین اجارهبهای عادلانه، مؤثر دانست و گفت: این امکان برای دولتها به وجود آمده که بتوانند بدون نیاز به کارشناسان زیاد به صورت کاملاً خودکار تخمین نسبتاً دقیقی از قیمت املاک مسکونی(بخصوص در سطح کلانشهرهایی همچون تهران) و همچنین قیمت اجارهبهای آنها داشته باشند. وزارت راهوشهرسازی دولت سیزدهم نیز میتواند با بهکارگیری بخش خصوصی، اقداماتی در جهت تعیین اجارهبهای عادلانه املاک مسکونی انجام دهد به گونهای که بهطور واضح برای تمامی افراد جامعه مشخص باشد اجارهبهای عادلانه هر ملک، با توجه به شرایط موجود در بازار، در چه بازه قیمتی است.
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: از طرف دیگر دولت باید مشاوران املاک را ملزم به ثبت تمامی قراردادهای املاک در سامانه ثبت اسناد و گرفتن کدرهگیری برای آنها کند و از طرفی دیگر اقدامات جدّی در جهت اجرایی شدن قانون مالیات خانههای خالی انجام دهد سپس از خانههایی که مبلغ قرارداد اجاره آنها بیش از مبلغ اجاره عادلانهشان ثبت شده است، به صورت پلهای اخذ مالیات کند تا مشوقی باشد که مالکان با قیمتی عادلانه اقدام به اجاره ملکشان کنند.
وی گفت: درصورتی که مالکها خانههایشان را خالی بگذارند، موظف به پرداخت مالیات خواهند بود که این امر موجب تشویق آنها به اجاره ملکشان میشود، درصورتی که برای اجاره نیز مبالغ غیرعادلانهای درنظر بگیرند، مازاد مبلغ را به اداره مالیات پرداخت میکنند که این نیز خود انگیزهای خواهد بود برای آنها که ملکشان را با قیمت عادلانه اجاره دهند، همچنین درصورتی که مالکان اقدام به اجاره ملک خود با قیمتی کمتر از قیمت عادلانه آن بکنند، میتوانند از معافیتهای مالیاتی در سایر فعالیتهای اقتصادی خود بهره ببرند.
|
