|
سروش: اگر در حیدره بلندمرتبه سازی کنند جاده آن باید تعریض شود و این به معنای از بین رفتن باغات است
وفایی: شنیدهام در جلسات اصلی طرح جامع پیشنهاد بلندمرتبهسازی در دره مرادبیگ و حیدره را دادهاند
البرزنیا: با دید باز نقاط ممنوعه بلندمرتبهسازی را تعیین کنیم
چند دهه است که بلندمرتبهسازی در همدان به چالش جدی تبدیل شده تا جایی که بسیاری از مردم و حتی کارشناسان نگاهی منفی به آن دارند.
در 2 دهه اخیر حواشی ساخت چند برج تجاری و حتی مسکونی در همدان چنان بالا گرفت که در مواردی ساخت آنها تحت فشار افکار عمومی با ممانعتهایی مواجه شد و روند تکمیل آنها را طولانی کرد. وجود چنین بلندمرتبههایی در شهر هرچند که نشاندهنده توسعه است اما ایجاد ترافیک و مشکلات دیگر سبب شد تا همچنان حرفوحدیث در رابطه با آنها بالا باشد و وقتی صحبت از برجسازی در همدان میشود ذهنها با نگاهی منفی به آن سمت برود. حتی شاید همین امکان بلندمرتبهسازی در مناطق ممنوعه همدان زمینهای شد تا پس از آن منفعتطلبان مناطقی را برای بلندمرتبهسازی درنظر بگیرند که هوای همدان را تنگتر میکند و کارشناسان را بر آن دارد تا برای ممانعت از تحقق آن تلاش کنند.
متخصصان شهرسازی بر این عقیده هستند که برجسازی در همدان باید با توجه به محدودیت برای ساختوساز از جمله دیدومنظر الوند و بافت تاریخی صورت بگیرد. و در صورت نادیده گرفتن برخی ضوابط شهرسازی آسیبهای جدی به شهر و آینده شهر وارد میشود.
در وبیناری که توسط همدانپیام برگزار شد تعدادی از شهرسازان و برنامهریزان شهری پاسخهای خود را پیرامون دو سوال نیاز همدان به بلندمرتبهسازی و مکانیابی آن بیان کردند که در ادامه میخوانیم.
تعیین طبقه براساس برِ خیابان خیانت به شهر است
سیدمهدی وفایی(کارشناس امور شهری)
با توجه به نقشه همدان محدودیتهای بسیار جدی در بخش زمین را شاهد هستیم، نقشه همدان با این شکل و مهندسی زیبایی که دارد در دنیا کمنظیر است اما از نظر توسعه و سطح زمین هم منحصربه فرد است. زمینهای اطراف زمینهای مرغوب کشاورزیاند ضلع جنوبی آن دامنه کوه الوند است و باغات درههایی که در قسمت جنوبی هستند توسعه ما را شدیداً محدود کرده است. ضمن اینکه در ضلع شمالی شهر هم مستعد برای کشاورزی وجود دارد هرچند که در حال حاضر توسعه شهر در آن سمت در حال شکلگیری است.
با توجه به این شرایط در سالهای گذشته نتوانستیم زمین مناسب برای توسعه همدان فراهم کنیم کمبود جدی کاربریهای شهر عمومی شهری هم نشاندهنده این موضوع است و اکنون ما از نظر سرانههای فضای عمومی شهر نتوانسته این حداکثر ۴۰ تا ۴۵ درصد و سطوح کاربریهای عمومی که در طرح جامع و تصویر تفصیلی به تدریج مصوب شدهاند را محقق کنیم با کمبود جدی زمین مواجه هستیم بلندمرتبهسازی در همدان به این معنی که بتوانم به این معنی است که بتوانیم از حداقل زمین حداکثر استفاده را ببریم و زمینهای بیشتری را برای کاربریهای عمومی و فضاهای تنفسی شهر آزاد کنیم اما متأسفانه در اغلب موارد دوستان ما فکر میکنند به جای اینکه ۴۵ طبقه روی زمین بسازیم روی همان زمین و با همان شرایط ۲۰ طبقه بسازیم مانند برج آرین زاگرس و سعیدیه که در همدان با همین رویکرد و تفکر غلط شهرسازی شکل گرفته با توجه به اصول علمی و عقلایی بلندمرتبهسازی من فکر میکنم اغلب دوستان که در این حوزه کار تخصصی انجام دادهاند با این موضوع موافقم به خاطر برداشتهای غلط از بلند مرتبهسازی بین مسئولان سرمایهگذاران بساز به فروشها و ذینفعان این حوزه است و گرنه اصل بلندمرتبهسازی به منظوره آزادسازی زمین برای کاربریهای عمومی و استفاده به عنوان تنفسگاههای شهری فکر میکنم مورد قبول همه دوستان باشد.
■ برای اینکه برجسازی صحیحی در شهر صورت بگیرد اولین اقدامی که باید انجام شود این است که فضاها و مناطقی که قابلیت بلندمرتبهسازی ندارند یا ممنوعیت دارند و یا با ساخت بلندمرتبهسازی در آن ممکن است آسیبهای جدی به فضای شهری وارد کند و خسارتهای غیرقابل جبرانی برای شهر به بار بیاورد را شناسایی کنیم. مثلا ساخت برج آریان در آن منطقه یک تصمیم ناسنجیده و نامعقول بود و سالهای سال این منطقه را با مشکل حاد ترافیکی مواجه کرد یا برج سعیدیه هم به همین شکل آسیب جدی به آن منطقه وارد کرده است. در واقع ضوابط به ما میگویند در چه مناطقی اجازه ساخت ساختمانهای بلندمرتبه را نداریم. این ضوابط میتواند پایههای مختلف داشته باشند که چشمانداز و منظر شهری مهمترین جنبههای آن است و قابلیتهای برخورداری از زیرساختها و تأسیسات و تجهیزات مورد نیاز شهری از جنبههای دیگر این ضوابط است که اگر اینها را درنظر بگیریم به نظر من بخش عمدهای از شهر از حوزه بلندمرتبهسازی خارج میشود.
آقای دکتر سروش به درستی اشاره کردند که ما در بافت قدیمی و تاریخی شهر بههیچ عنوان اجازه دخل و تصرف نداریم. اگر ما به همدان به عنوان شهر گردشگری و با چشم اندازه بلندمدت نگاه کنیم پس گردشگری فرهنگی و تاریخی یکی از زمینههای اقتصادی در شهر همدان است. ما اگر یکی از این بافتهای تاریخی و با ارزش را که باید حفظ کنیم و تاریخ این کشور و استان را به منصه ظهور برسانی را تخریب کنیم چیزی برای ارائه در بلندمدت باقی نخواهد ماند.
بنابراین 1- این محدوده تاریخی و بافت فرهنگی شهر محدودیت برای بلندمرتبهسازی محسوب میشود 2- قرابت و نزدیکی شهر به قله الوند و سبب شده همدان یکی از منحصر به فردترین شهرهای دنیا باشد به خاطر همین حدفاصل اعتمادیه یا پردیس تا چرمسازی منطقهای است که چشمانداز کوه الوند را دارد و هر بلندمرتبهسازی در این محدوده باعث میشود که چشمانداز آن آسیب جدی ببیند و نباید آنجا بلندمرتبهسازی شود. 3- محدودههای دیگری در شهر وجود دارد که محدودیت زیرساختی دارند و قابلیت خدماترسانی و ایجاد تأسیسات و تجهیزات شهری، راههای مواصلاتی و خدمات شهری دیگر برای این مناطق و جمعیت بلندمرتبهسازی ندارند که این مناطق را هم باید از منطقه بلندمرتبهسازی حذف کنیم.
کار بسیار زیبایی که آقای البرزنیا به خواست شهرداری انجام داده این است که این مناطق را مشخص کرده، اما متأسفانه چیزی که شنیدیم این بود که در کارگروه زیربنایی مناطقی مانند دره مرادبیگ و حیدره پشت شهر و... بهعنوان مناطق بلند مرتبهسازی مطرح شده است که نمیدانیم این شنیدهها درست است یا خیر. اما طبق مطالعات ما این محدودهها مناطق ممنوعه برای بلندمرتبهسازی محسوب میشوند زیرا در بلندمدت به شهر آسیب میزند. به نظر من کسی که ضابطه ارتفاع ۹ طبقه برای بر خیابان حدود ۱۰ متری به بالا را ارائه داده به همان اندازه به این شهر خیانت کرده که دره مرادبیگ را برای بلند مرتبهسازی پیشنهاد داده است. باید ملاحظه کنیم که بلندمرتبهسازی در این منطقه به لحاظ چشمانداز مشکل ایجاد میکند و البته زیرساختهای مناسب از جمله شبکه دسترسی راه ندارد، از نظر پدافند غیرعامل دارای مشکلات جدی است، به مسائل زیست محیطی آسیب میزند و باغات را به خطر میاندازد. همه اینها یک طرف در آن منطقه قطعات بزرگ و مناسب هم برای بلندمرتبهسازی نداریم. نمیدانم چند قطعه زمین بالای ۱۰۰۰ متر که زیرساخت و دسترسی مناسب داشته باشد در این منطقه وجود دارد اما به نظر میرسد در این پیشنهاد بهدنبال منافع دیگری بودهاند. ظاهرا در این کارگروه مناطق دیگری هم پیشنهاد شدهاند که به نظرم برایشان مبنای کارشناسی دقیقی وجود ندارد.
دکتر سروش در برخی جلسات و ماده ۵ که جلسات طرح جامع را مصوب میکند حضور داشته ولی تا جایی که با ایشان و بقیه دوستان صحبت کردم به این شکل بوده که این موضوع در جلسات اصلی مطرح شده و بحثی در این جلسات نشده است.
باید پهنههایی که مناسب بلندمرتبهسازی هستند را مشخص کنیم
امیرفتحیاننسب (معاون شهرسازی شهرداری همدان)
به نظر من بلند مرتبهسازی نیاز جامعه است و میتواند بخشی از مشکلات همدان را مرتفع کند. اما باید در مرحله اول پهنههایی که مناسب بلندمرتبهسازی هستند را مشخص کنیم، این دقیقاً همان چیزی است که شورای عالی شهرسازی و معماری از شهرها خواسته که انجام بدهند و جزییات را برای آنها ارسال کنند.
چیزی که مهم و حیاتیتر است ضوابط ساخت ساختمانهای بلندمرتبه در آن پهنهها است. فکر میکنم اگر با همکاری همه اساتید و دوستان متخصص که در شهرسازی تجربه دارند بتوانیم برای تعیین پهنههای مناسب بلندمرتبهسازی به جمعبندی برسیم انشاا... میتوانیم با پیشبینی و بررسیهای درست از بلندمرتبهسازی در همدان به عنوان یک ظرفیت استفاده کنیم.
در همدان کمبود سرانههای عمومی وجود دارد و یکی از علتهایی که تملک زمین و ساخت آن را برای دستگاههای متولی سخت کرده مجتمعهای آپارتمانی و قطعات کوچکی است که در دهههای اخیر سعی کردیم به وسیله آنها شهر را توسعه بدهیم. اما اگر بلندمرتبهسازی با ضابطههایی که دوستان در این جلسه گفتند با سطح اشتغالهای مناسب در حد ۴۰ درصد و با قطعات بزرگ مقیاس ساخته شود قطعاً به ما کمک میکند که تأمین مسکن به اندازه نیاز جامعه انجام شود و بقیه زمینهای باقی مانده را بتوانیم برای سرانههای عمومی درنظر بگیریم، این کاریست که در همدان مغفول مانده است.
ما در بلندمرتبههایی که در یکی دو دهه اخیر داشتیم متأسفانه تقریباً با سطح اشغالهای بالا و حتی صددرصدی بوده که کمکی هم به تأمین سرانههای عمومی و کاهش قیمت زمین نکرده است اما انشاا... با همکاری دوستان ضوابط خوب را تهیه میکنیم و راه را برای انجام مصوبههای سلیقهای در سالهای آینده و بلندمرتبهسازی به صورت نقطهای در همدان میببندیم. البته یک مقدار مقاومتهایی در بین افکار عمومی و بعضی از اساتید و دوستان دیده میشود که به خاطر نوع بلندمرتبهسازیهایی است که تاکنون در شهر انجام شده است.
به نظر من همه متخصصان باید برای شهر خوب با ضوابط خوب همکاری کنند.
■ با توجه به اینکه در طرح جامع برای برجسازی هنوز به جمعبندی نرسیدهایم از اداره کل راه و شهرسازی درخواست کردهایم که مشاور طرح اگر دیدگاهی دارد بررسی کرده و آن را ارایه بدهد در غیر این صورت شهرداری آماده است که طرح را ارائه بدهد اما هنوز جوابی از دوستان به ما نرسیده است.
به هر حال نظرات مختلفی درمورد برجسازی در همدان وجود دارد مطرح هم شده اما هنوز به جمعبندی نرسیدهایم و امیدواریم هر چه زودتر به نتیجه برسیم.
همانطور که دکتر وفایی هم اشاره کردند ما به جای اینکه به دنبال مناطقی باشیم که ارتفاعسازی در آن غیرمجاز است باید نقاط ممنوعه را آزاد کنیم. مانند بافت تاریخی که کاملاً ممنوع است و کریدور دید الوند را داریم که باید جلویش باز باشد و در این زمینه همه اتفاق نظر دارند که نباید برای بلند مرتبهسازی تعیین شوند. قسمتهایی هم جزو حریم دستگاهها و ادارات مختلف است که در شهر همدان بسیار زیاد است اینها را هم باید حذف کنیم. بنابراین پهنههای زیادی برای بلندمرتبهسازی باقی نمیماند که بخواهیم در آن اختلافنظر داشته باشیم. در این شرایط کار راحتتر میشوند که بعضی از دوستان به یک جمعبندی رسیده و کار شستهرفتهای آماده کردهاند که میتوانیم آن را به مشاور تحویل بدهیم. پهنههای شناساییشده که مورد تأیید متخصصان شهرسازی است میتواند در جلسات کارشناسی چکشکاری شود و بعد به کمیسیون اصلی برود تا نظر نهایی داده شود.
درباره سوالی که پرسیدید در شرح وظایف طرح جامع تعیین پهنه و ضوابط بلندمرتبهسازی هم بوده و چرا مشاور طرح جامع به آن نپرداخته باید بگویم که شهرداری همدان کارفرمای طرح نیست و ما با نامهای به اداره کل راه و شهرسازی اعلام کردیم تا ببینیم مشاور طرح چقدر روی بلندمرتبهسازی کار کرده و مطالعاتش را برای ما بفرستد منتظریم تا در صورت وجود مطالعه برای ما ارسال کنند.
باید از آسمان بهره ببریم
محمدمهدی سروش( دکترای شهرسازی - استاد دانشگاه)
ضوابط و قوانین و شهرسازی در ایران به یکی دو صده اخیر برمیگردد. در دوران پهلوی مردم در روستا زندگی میکردند و معیشت هم داشتند که همه این زمینها را اغلب رایگان بهدست میآوردند یعنی از پدرانشان به آنها به ارث میرسید و خودشان میساختند. در این شرایط آنها تولید میکردند شهر هم به آنها خدمات میداد یعنی یک زندگی مسالمتآمیز داشتیم. اگر بهعنوان مثال در چاپارخانه قدم میزدید میدیدی اغلب روستاییان هستند که یک قطعه کشاورزی برای تعمیر آوردهاند.
یا کامیون داران به روستاییان خدمات میدادند. با پزشکان خیابان بوعلی صحبت کنید میگویند عمده مراجعان روستاییان بودند. مغازه داران اغلب امیدی به درآمد از شهریها نداشتند. آنها وقتی محصولات خود را میفروختند خریدهای زیادی میکردند. مثلا پارچه را متری نمیخریدند معمولا یک توپ پارچه چادری برای اعضای خانواده میخریدند. پس ببینید در یک اقتصاد درست و سالم با هم کار میکردند. اما اگر از دورههای قبلی بگذریم و به دوره انقلاب اسلامی اشاره کنیم میبینیم مثلا بنیاد مسکن یکسری خدمات مانند آب، برق، تلفن و گاز، ساخت مسکن و خانه بهداشت به آنها داد اما در رابطه با فرهنگسازی کار خاصی نکرد و روستاییان هنوز خودشان را «داهاتی» میدانند و میخواهند بیایند شهر و شهری بشوند. درصورتی که شهری بودن هیچ مزیتی به روستایی بودن ندارد، ما همه انسانیم. میخواهم بگویم که یک اتفاقات فرهنگی رخ داد و مسایل اقتصادی هم بهوجود آمد و بسیاری از روستاییان به شهر مهاجرت کردند و حاشیهنشینی بهوجود آمد یا حتی در مواردی روستایی پول هنگفتی آورد و در جایی مانند متخصصین اسکان گرفت. در واقع ما پول را در روستا هزینه کردیم اما او به شهر آمد و مثلا مدرسه در روستا خالی ماند. درحالی که ما در این مناطق مدرسه مناسبی نداریم. بالای شهر همدان از نظر کاربری عمومی فقیر است چون زمین در آن مناطق گران است و نمیتوانیم برای ساخت آنها زمین تملک کنیم.
حالا این شهر در چنین شرایطی گیر کرده و باید فکری بهحال آن بشود. اما با اینکه شهر قاعده و قوانین دارد ما این شهر را به قطعات 200 متری تبدیل کردیم. شهرکها را به قطعات منظم 200 یا 300 متری در کنار هم تقسیم کردیم بدن اینکه کار خلاقانهای انجام بدهیم. در صورتی که شهر باید 3 قسمت باشد.
1- بافت قدیمی است که باید دست نخورده باقی میماند. در تمام دنیا مانند اسپانیا، روم، غرب اروپا و بسیاری کشورهای دیگر بافت قدیم را حفظ کردهاند، آنها حتی ساختمانهای ۳۰۰ ساله را مرمت میکنند، یا در آمریکا ساختمانهای چوبی هیچ کدام تخریب نمیشوند بلکه همه مرمت میشوند و به این شکل بافت قدیم را حفظ میکنند، که ما هم باید این کار را انجام بدهیم.
2- در همدان نیاز داشتیم بعضی مناطق ویلایی ساخته شوند، مانند متخصصین، استادان و شهرکهای مدرس و الوند؛ که در هر کدام از این مناطق بسته به سطح درآمدی، افرادی که تمایل به زندگی در خانههای ویلایی دارند میتوانستند زندگی کنند. یعنی کسی که تمکن مالی بالایی دارد در مناطق بهتر و کسی که تمکن مالی کمتر دارد و تمایل به زندگی در ویلا دارد در مناطق پایینتر زندگی کند.
بقیه شهر همدان باید به سمت بلندمرتبهسازی میرفت. منظورم از بلند مرتبهسازی ساختمانهای بالای ۱۵ طبقه است نه ۱۰ طبقه. این در صورتی است که در استادان و متخصصین که ساختمانهای5/2 طبقه ساخته شده بود را با تغییر در ضوابطشان، آنها را به 4 تا 5/7 طبقه تغییر دادیم که این غلط است. مصوبهای در شورای عالی در سال ۹۷ به تصویب رسیده که در آن اقلیم را ندیده بود و سطح اشغال را تا ۴۰ درصد دیده بود بدون اینکه زیرزمین و پارکینگ برای آن در نظر بگیرد، این مصوبه ایرادهای زیادی داشت که خوشبختانه در تاریخ 21/7/99 مصوبه قبلی لغو شد. به نظر من آپارتمانسازی اشتباهترین کاری است که میتواند در این شهر شکل بگیرد. چه کسی گفته کوچههای ۸ متری و ۱۲ متری و ... میتوانند ارتفاع را تعیین کنند؟ گاهی وقتی وارد پهنهای از کشورهای توسعه یافته میشویم و یا تصاویر هوایی کشوری را در فضای مجازی میبینیم مشخص است که هیچ گونه افتوخیزی در ساختمانها نیست. یعنیاگر منطقهای 3 طبقه است همه ساختمانها را ۳ طبقه ساختهاند.
به نظر من در همدان هم یا باید مجتمعسازی شود یا منطقهبندی شود و سطح تکنولوژی و مهندسی در شهر را بالا ببرد. در نتیجه این اقدام زمین زیادی آزاد میشود. ما وقتی به عقل خود رجوع میکنیم متوجه میشویم چرا نباید از زمین استفاده زیادی بکنیم. تکنولوژیهایی در دنیا وجود دارد که میتوانند ساختمانهای 100 طبقه بسازند، اینها شعار نیست در کشورهای دیگر ساختهاند. انسانها میتوانند در ساختمانهای ۱۰۰ طبقه زندگی کنند و در عوض، زمینی که به ازای آنها باقیمانده را به باغشهر تبدیل کنیم و فضای آموزشی و ورزشی ایجاد کنیم، مطمئن باشید وقتی با چنین شرایطی برجسازی در شهر شکل بگیرد برجهایی ساخته خواهند شد که اصطلاحاً به آنها لاکچری میگوییم که میتوانند فضای آموزشی، دبستان غیرانتفاعی، فروشگاه و ... داشته باشد و تمام خدمات را داخل این برج به ساکنان خود بدهد. به نظر من این بهترین روش در جهت کمک به محیط زیست است.
پس برای رسیدن به چنین شهر و تکنولوژی 1- ضرورت دارد اشتباهات گذشته را جبران کنیم.2-بافت قدیمی را حفظ کنیم. 3-زونهای ویلایی ایجاد کنیم و از ارتفاع بهره درست ببریم.
■ در رابطه با اینکه بلندمرتبهسازی در مناطقی مانند دره مرادبیگ پیشنهاد شده یا خیر هم باید بگویم که بنده عضو کمیته فنی کارگروه طرح هستم و در کارگروه اصلی حضور نداشتهام و در کمیته فنی صحبتی درباره بلند مرتبهسازی در مناطق نشده مشاور طرح جامع هم مطالعاتی تحت عنوان بلندمرتبهسازی ارائه نداده است و اطلاعی از پیشنهادات برای مناطق بلندمرتبهسازی ندارم.
اما آقای البرزنیا به تعداد طبقات در بلندمرتبهسازی و ضوابط آن اشاره کردند. صحبتی که درمورد تعداد طبقات شده بود ۸ طبقه بود اما چون همدان از قبل 5/9 ارتفاع نیم طبقه گرفته بود مشاور طرح هم ضوابط را برای همدان همان ۹ طبقه دیده است. اما اینکه در کدام نقاط ۹ طبقه ساخته شود در کمیته فنی بحثی نشده است به همین دلیل شهرداری با مشاور دیگری برای پهنهبندی قرارداد بسته است، البته این در بخشنامه هم آمده که شهرداری میتواند مشاوره اختصاصی برای این موضوع در نظر بگیرد. حالا اگر در کارگروه اصلی زیربنایی تصمیمات دیگری گرفته شده من خبر ندارم اما قاعده بر این است که اگر در آنجا تصمیم میگیرند برای بازنگری به کمیته فنی ارجاع میدهند که هم مشاور نظر بدهد و هم اعضای کمیته فنی درباره آن صحبت کنند. اما این صحبتهای فقط در حد شنیده است و اگر بخواهند در حیدره و دره مرادبیگ بلندمرتبهسازی کنند معنیاش این است که جاده حیدره را باید تعریض کنند که در نتیجه آن باغات حیدره از بین میرود در دره مرادبیگ هم همینطور. اما وقتی میگوییم بلندمرتبهسازی بر بلوار ۷۵ متری انجام شود ،میتوانیم به نقاط دیگر شهر فکر کنیم.
خط قرمز ما چشمانداز الوند است، یک زمانی زمینهای بالای استانداری همه 5/2 طبقه بودند یعنی وقتی از کنار بلوار عبور میکردید ساختمان 5/2 طبقه میدیدیم قله الوند هم بالای سرش میدیدیم. بررسی کردیم و دیدیم ساختمانهای بیش از 5/2 طبقه در آن منطقه الوند را پوشش میدهد و نمیتوانیم برجسازی کنیم اما میتوانیم در مناطق دیگری از شهر حتی تا ۲۵ طبقه بسازیم و هیچ اتفاقی هم نیفتد و حتی دید و منظر الوند را هم داشته باشند.
ما تا کنون در الوند از خودمان ابتکاری نداشتیم یک محبتی به نام الوند خداوند به ما داده که هر هزینهای میخواهیم از آن میکنیم در اینصورت ما نمیتوانیم بگوییم مدیریت بلدیم و یا خلاقیت به خرج دادهایم. الوند آنقدر سرمایه بزرگی است که هر چه در کنارش بسازیم به بار مینشیند، الوند برای همدان درست مانند نفت است که در کشور ما وجود دارد.
شما یک بار به سمت دانشگاه آزاد و ایستگاه راهآهن تشریف ببرید و هرچه میتوانید از شهر دورتر شوید، ببینید الوند از آنجا چقدر زیبا مشخص است در آن مناطق فقط قله را نمیبینیم بلکه کل رشته کوه زاگرس را میبینیم. اما با این حال در شهرک مدنی سرمایهگذاری نمیکنند و میگویند برجسازی صرفه اقتصادی ندارد. و این به آن دلیل است که ما در زیرساختهای آن منطقه سرمایهگذاری نکردهایم پس سرمایهگذاران تمایل دارند ساختمانها را در بلوار ارم بسازند چون آنجا سرمایهگذاریهای خوبی کردهایم و خداوند یک سری باغات و قله الوند و کوهپایه الوند را به عنوان سرمایه در اختیار ما گذاشته است.
دنیا دارد بیابانها را آباد میکند ما هم باید یاد بگیریم که برویم به جایی که بیارزش است ارزش ببخشیم. سالیان قبل آمدهاند درخواست هتلسازی در میدان میشان دادهاند البته تاکنون ساخته نشده، این نشان میدهد ما میخواهیم هرچه خداوند به ما داده را تخریب کنیم و این تبحر و خلاقیت را نداریم که جایی که لمیزرع است را آباد کنیم. اگر در شهرک مدنی، کنار بلوار نجفی و امام خمینی سرمایهگذاری کنیم به آن میگویند خلاقیت و میتوان گفت سرمایه گذار را به همدان آوردهایم وگرنه هر کسی تمایل دارد در بلوار ارم برجسازی کند. پیشنهاد من برای برجسازی در همدان شرق، جنوب شرقی و شمال همدان و به خصوص در مناطقی که توسعه نیافتهاند، است.
همیشه این مثال را میزنم در تهران که دانشجو بودم شهرک غرب تهران در حال شکلگیری بود آنجا در غرب تهران یک تپه ماهور وجود داشت این تپه را مسطح کردند و بعضیها در آن ساختوساز کردند که حتی نشستهای نامتقارن پیدا کرد اما در حال حاضر شهرک غرب تهران گرانترین نقطه آن است آنها یک بار برای همیشه در تپه ماهور هزینه کردند و حالا شده شهرک غرب تهران.
از تجربه شهرهای بزرگ برای رفع ایراد استفاده کنیم
محمدابراهیم امینیفرد(کارشناس امور شهری)
بلندمرتبهسازی سابقه طولانی دارد ولی در همدان چند سالی است که به صورت محدود به شکل آپارتمانسازی شکل گرفته. متأسفانه ما از تجربه سایر شهرهای بزرگ مثل تهران و اصفهان و شیراز و مشهد و... که به نوعی کلانشهر محسوب میشوند استفاده درستی نکردیم که بتوانیم عیوب آنها را برطرف کنیم و محاسن آنها را برای شهر خودمان استفاده کنیم و بر این اساس همدان را ارتقا بدهیم.
بلندمرتبهسازی از سال 1369 به صورت ضوابط و مقررات افزایش تراکم و بلندمرتبهسازی وارد شهرهایی مثل تهران شد، در اسفند ماه 1395 تصمیمهای خوبی گرفته شد و در سال 1397 ضوابط عام آن به تصویب شورای عالی رسید. البته قرار بر این شد که کمیته فنی شورای عالی نتیجه اعمال این ضوابط را در شهرهای مختلف بررسی و به شورای عالی گزارش کند که این مهم متأسفانه اتفاق نیافتد.
بلندمرتبهسازی به دنبال استفاده بیشتر و بهتر از سطح زمین در شهرها و اسکان جمعیت و همچنین تشویق به تجمیع قطعات در مناطق بافت فرسوده شهرها و نهایتاً انبوهسازی و به کارگیری روشهای صنعتیسازی در ساختمان بود. که البته برای همدان به عنوان یک شهر افقی لازم بود اما همانند بقیه مسائل که در قانون خوب مینویسیم ولی در اجرا بد عمل میکنیم مواجه شد. با وارد شدن مباحث اقتصادی و سوداگری زمین در همدان ساختمان بحث بلندمرتبهساز از خطمشیهای طراحی پیشبینی شده خارج شد و ارتباط آن با طرحهای بالادستی به ویژه طرح جامع قطع شد و به همین دلیل به اهداف خودش نرسید.
به طوری کلی عرصههای مناسب بلندمرتبهسازی باید در طرح جامع مشخص شود و ضوابط آن به صورت اختصاصی تهیه و ابلاغ شود که در طرحهای جامع قبلی و فعلی این امر محقق نشده است.
در کل پهنههای بلندمرتبهسازی شامل سطوح با قابلیت احداث ساختمانهای بلند که باید کاربری مختلط مسکونی و خدماتی داشته باشد، است، که ابتدا باید مکانیابی مناسبی کرد و محدودههای غیرمجاز را حذف و ضمن همسویی با قانون، ویژگیهای اجتماعی، فرهنگی و هویتیشدن را در نظر گرفت. و در جهت ارتفاع کیفی و بافتهای تاریخی شهر و استفاده از ظرفیتهای موجود تأثیر این ساختمانها را بر کاربریهای اطراف و اثرات منفی آن را بر آثار و ابنیه فرهنگی و تاریخی به حداقل برسانیم. ضمن اینکه ملاحظات امنیتی و پدافند غیرعامل، زیست محیطی و همچنین هماهنگی با ظرفیت ترافیکی و ایمنی دسترسی مدنظر باشد. و نهایتاً دانهبندی و هماهنگی از نظر ریختشناسی و بافت باید مدنظر قرار گیرد. که به نظر بنده ساخت و سازهای نه چندان بلندی در بافتهای فرسوده در حال ساخت است و تراکمهای تشویقی که در شهر داده می شود نه تنها چشمانداز خوبی را برای آینده شهر ترسیم نمیکند که در بسیاری از موارد متأسفانه هویت تاریخی و فرهنگی شهر را خدشهدار میکند و ما در ساختمانهای بلند در حال ساخت اثری از بناهای فرهنگی و تاریخی و ایرانی و اسلامی که بتوان به آنها افتخار کرد نمیبینیم.
مناطق ممنوعه را با دید باز تعیین کنیم
محمدخلیل البرزنیا (کارشناس ارشد شهرسازی)
طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری و ضوابط طرح تفصیلی در همدان تا ۹ و نیم طبقه اجازه احداث بنا به مالکین داده میشود، که به عنوان ساختمان بلندمرتبه در همدان شناخته میشود.
نظریات مختلفی برای بلند مرتبهسازی در همدان وجود دارد تعدادی مخالف و تعدادی موافق هستند اما تعداد موافقان آن بیشتر است.
بلند مرتبهسازی در همدان میتواند توسعه شهری محسوب شود و به حل مشکلات آن کمک کند. ولی اینکه بلند مرتبهسازی در این شهر چه شکلی باشد و چگونه بتوانیم از مزایای مثبت آن استفاده کنیم کشوقوسهای فراوانی دارد و همین سبب شده در سالهای گذشته این موضوع به سرانجام نرسد. البته کمیسیون ماده ۵ همدان اقدام به مصوبات جسته و گریختهای برای ساختمانهای تحت عنوان بلندمرتبه و برج کرده و چند نمونه هم در همدان ساخته شده اما این برجها در واقع همان ساختمانهای کوتاهمرتبه محسوب میشوند که چندطبقه بلندتر هستند. به عنوان مثال برج آریان دو ساختمان ۸ طبقه روی هم است و هیچکدام از ضوابط و قوانینی که ساختمان بلند باید از آن پیروی کند در آن رعایت نشده است. به همین دلیل است که تصویر بدی از ساختمان بلند در ذهن کارشناسان و مردم همدان ایجاد شده و آن را به نوعی ایجاد مزاحمت و ترافیک میدانند که مشکلاتی مانند از بین بردن دید و منظر و تحت تأثیرگذاشتن حرایم بافتهای تاریخی را بهدنبال دارد.
چنین تصویر بدی از بلند مرتبهسازی در همدان نتیجه مصوبات و مجوزهای غیرکارشناسی و غیراصولی است، در صورتی که همانند کشورهای پیشرفته در ساختوساز و شهرسازی باید از راه درست وارد شویم و به مکانیابی صحیح توجه کنیم و ضوابطی را تدوین کنیم که راهگشا باشند نه اینکه مشکلات بیشتری ایجاد کند؛ و اگر با چنین شرایطی پیش برویم بلندمرتبهسازی در همدان خوب است.
■ وقتی در مصوبه وزارتخانه و شورای عالی ریز شدیم و روی مطالعات طرح جامع قبلی مطالعه کردیم متوجه شدیم شورای عالی در سال ۹۹ اصلاحهایی روی ضوابط سال ۱۳۹۷ انجام داده و دریچهای به روی استانها باز کرده تا بتوانند برای استان خودشان برنامه مناسبی برای بلندمرتبهسازی ارائه بدهند. یکی از این موارد که خیلی مهم است این است که نباید در محدودههایی از شهر بلندمرتبهسازی کنیم و کورکورانه نقاطی را حذف کنیم، بلکه با یک مطالعه دقیق و منسجم هر نقطه از شهر که قابلیت بلندمرتبهسازی دارد را مشخص کنیم و هر جایی که واقعاً نمیشود را از بلندمرتبه بسازیم، محروم کنیم. ما در شورای عالی، ساختمان بلند را به عنوان یک ابزار برای حل مشکلات شهر میشناسیم که در هر نقطهای میتواند ساخته شود. اما باید ببینیم با متراکمسازی چه مشکلاتی را میخواهیم حل کنیم. ما باید در پهنههایی که با بلندمرتبهسازی مشکلاتشان حل میشود بساختمان بلند بسازیم. دکتر سروش به نکتهای اشاره کردند که من هم میخواهم درباره آن صحبت کنم؛ الزاماً باید الگوی سکونت فعلی را از شهرهایمان پاک کنیم و یا برگردیم به الگوی سکونت قبلی که همان خانههای ویلایی یا باغویلا و باغات است یا اینکه از الگویی استفاده کنیم که حداقل کسی که در یک ساختمان زندگی میکند از نور، هوا و دیدومنظر خوب استفاده کند. چه لزومی دارد که در یک زمین ۲۰۰ متری شمالی چند طبقه ساختمان بسازیم و با نورگیر به آن نور بدهیم؟ در حال حاضر ۶۰ تا ۷۰ درصد پلاکهای شهر همدان شمالی هستند و نورشان از نورگیر تأمین میشود چرا باید پتانسیل ساختمانسازی را با این نوع از بین ببریم؟ بلکه باید الگوی سکونت را تغییر بدهیم و از آپارتمانی به برجسازی یا آسمان خراش برویم و یکسری ضوابط برای نور، هوا، تهویه و چشمانداز خوب برای ساخت استفاده کنیم تا زمینهای بیشتری برای ایجاد باغ و باغویلا آزاد شود.
نکته دیگری که در تحقیقات و بررسیها به آن رسیدیم استفاده از تکنولوژی است. در ۲۰ سال آینده ممکن است به سیستم حملونقل همگانی مانند بیآرتی و قطار شهری مجهز شویم بنابراین مانند کشورهای دیگر که در فاصله ۶۰۰ تا ۸۰۰ متری از ایستگاههای حمل و نقل عمومی بلندمرتبهسازی میکنند تا خدمات را به ساکنین آنجا بدهند، بیاییم این متراکمسازی را در مناطقی انجام بدهیم که در آن توسعه حملونقل عمومی انجامپذیر باشد یا انجام شده باشد.
حالا ما باید فرصت را مغتنم بشماریم که شورای عالی این امکان را به استان ها داده که خودشان با توجه به توانمندی استان و شرایط اقلیمی، اقتصادی، اجتماعی، جغرافیایی و شناختی که از شهر خود دارند ضوابط را تعیین کنند و بروند به سمت الگوی سکونت خوب. حالا با استفاده از این ابزار و در راستای حل مشکلات شهر ممکن است این اتفاق در قسمتهای شمالی و شرق و جنوب شرقی شهرمان اتفاق بیفتد.
اخیرا بسیاری از محدودیتهای جدید که در شهرمان استخراج کردیم نشان میدهد که بلندمرتبهسازی در بسیاری از مناطق شهر، ممنوعه به حساب میآید و امکان ایجاد توسعه و پیشنهاد برای بلند مرتبهسازی ندارند. و بلندمرتبهسازی برِ بلوارهای 30 تا 75 متری آسیبهایی به دنبال دارد و اگر بناهایی در آن ساخته شود و دیدومنظر را از بین ببرد حدود 40 تا 50 سال زمان میبرد تا در آن مناطق تجدید بنا صورت بگیرد و در این ساکنان آن را از دیدومنظر محروم کردهایم. به همین دلیل ما باید از همه پهنهها که مستعد بلندمرتبهسازی نیستند با دید باز استفاده کنیم و اگر واقعا امکان استفاده از آنها نیست صرفنظر کنیم و الگوی سکونت آن مناطق را تغییر بدهیم.
بهنظر میرسد باید در پهنههایی که امکان ساخت آپارتمانها 7 و 8 طبقه داریم باید ضوابط را به سمت 15 و 20 طبقه ببریم و محوطه اطراف آن را برای ایجاد فضای سبز باز بگذاریم و یک فضای زیستی قابل قبول در آن ایجاد کنیم.
بهنظر من نقاط اولویتدار برای بلندمرتبهسازی، قسمتهایی از شرق جنوب شرقی و شمال شهر همدان است. در مطالعاتی که با استناد به مصوبات انجام دادهایم باید سرمایهگذاری در بلندمرتبهسازی را به سمت شمال شهر مانند بلوارهای آیتا... نجفی و امام خمینی (ره)، شهرک بهشتی، قسمتهایی از شهرکهای مدنی و بخشهایی از اراضی حدفاصل شهرک مدنی و بهشتی ببریم.
بلندمرتبهسازی مطالعه دقیق میخواهد
■ روحا... امیدقانع (کارشناس ارشد شهرسازی و برنامهریزی شهری و منطقهای)
در خصوص بلندمرتبهسازی چند نکته حائز اهمیت است و از این جهت که با آن میتوانیم حداکثر استفاده را به لحاظ تراکم و قیمت زمین داشته باشیم برای این شهر خوب است. اما بلند مرتبه سازی در شهرها متفاوت است. به این ترتیب ضوابط بعضی شهرها برای ساختمانسازی ممکن است 4 یا 5 طبقه بیشتر نباشد اما در برخی شهرها بیشتر باشد. به خاطر همین میتوانیم بگوییم که در شهرهای مختلف ضوابط مختلفی برای تعداد طبقات بلندمرتبهسازی و پهنهبندی وجود دارد.
بلندمرتبه سازی باید بخشی از هزینههای مدیریت شهری را کاهش بدهد. هزینه مدیریت شهری در شهرهایی که از طریق ارتفاع توسعه مییابند به مراتب نسبت به شهرهایی که به روش افقی و روی خاک توسعه مییابند، کمتر است. و همه اینها در کنار این است که بتوانیم برای بلندمرتبهسازی برنامهریزی بسیار خوبی داشته باشیم، که اگر این اتفاق نیفتد قطعاً آسیب بلندمرتبهسازی خیلی بیشتر از محاسبه اولیه خواهد بود.
اگر ما بخواهیم با رعایت نکات و ضوابط برای شهر همدان بلندمرتبهسازی داشته باشیم یکسری نکات قابل تأمل است.
اول اینکه شهر همدان به لحاظ جغرافیایی در دامنه کوه الوند قرار گرفته که این دامنه در قسمت جنوب، جنوب شرقی و جنوب غربی شهر همدان واقع شده است. در کنار موضوع کاربری جغرافیایی و طبیعی، شهر همدان مخصوصاً در دو دهه اخیر به صورت متراکم و فشرده و دایرهای شکل گرفته و به نظر من به دلیل چنین فشردگی و وجود بافت تاریخی، تصوری که برای بلندمرتبهسازی در همدان شکل گرفته به چند دلیل آنطور که باید، نیست. اول اینکه از قسمت جنوب شرقی تا جنوب غربی شهر همدان به دلیل وجود دامنه کوهستان الوند به صورت یک نوار نمیتوانیم به صورت مناسب از توان اکولوژیکی که به صورت طبیعی برای شهر همدان وجود دارد استفاده کنیم، پس این قسمت خود به خود حذف میشود.
اما ویژگیهای دیگری در شهر همدان به لحاظ محدودیت ارتفاع داریم که یکی از آنها رینگ مرکزی شهر همدان است که به دلیل سابقه فرهنگی و سابقه قدیمی، بلندمرتبهسازی به آن آسیب میزند.
به دلیل نوع شهری همدان، اشراف و سایهاندازیها نیز مسئله مهمی است که باید به آن توجه شود بنابراین با توجه به وضع موجود، بلند مرتبهسازی میتواند از شمال شهر و شمال غربی و شمال شرقی شهر به صورت افقی رشد کند که این توسعه میتواند همراه با بلندمرتبهسازی هم باشد. اما مناطقی در شهر وجود دارد که به عنوان کمتر توسعه یافته میتوانیم از آنها یاد کنیم که با ایجاد زیرساختهای مناسب میتوانیم در این مناطق هم بلندمرتبهسازی انجام بدهیم.
اما نکتهای که حائز اهمیت است این است که بلندمرتبهسازی صرفا برای سکونت نیست و میتواند برجهایی ایجاد شود که کاربریهای مختلفی دارند. در شهرسازی عنوانی با عنوان سیبیدی وجود دارد. این سیبیدیها مراکزی در شهر هستند که جدای از سکونت بخشهای اداری و تجاری یک شهر را هم دربر میگیرند که مزایای خاص خودش را دارد.
اما در شهری مانند همدان این اتفاقها اگر غیرممکن نباشند به غیرممکن نزدیک است، چون نیاز به انقلاب اقتصادی دارد و بهنظر من در همدان فعلا با توجه به شرایط حاکم و زیرساختی اتفاق نخواهد افتاد.
درست است که همدان یک شهر گردشگری درنظر گرفته شده اما توریستی شدن هم مستلزم وجود زیرساختهای خاص خودش است تا در کنارش اقتصادهای دیگر هم شکل بگیرد که همه اینها منجر به همان انقلاب اقتصادی میشود که قطعا روی شکل شهر هم تأثیر خواهد گذاشت. بهنظر من وجود سیبیدیها تحت این شرایط به وجود میآید پس صرفا نباید به بلندمرتبهسازی صرفا برای فکر کنیم.
در نهایت اینکه برای همدان خیلی بیشتر از اینها نیاز به فکر و برنامهریزی داریم.
|
