|
با اجرای مصوبه جدید مربوط به قراردادهای اجارهبها، توجه به زمان پایان قرارداد اجاره برای مستأجران و مالکان اهمیت ویژهای پیدا کرده است. یکی از نکات مهم در این زمینه آن است که برای تشخیص شمول قرارداد نسبت به مقررات جدید، صرفاً تاریخ تنظیم قرارداد ملاک نیست؛ بلکه باید تاریخ پایان مدت اجاره مورد توجه قرار گیرد.
بر اساس مفاد این مصوبه، چنانچه تاریخ پایان قرارداد اجاره از یکم تیرماه ۱۴۰۵ تا پایان اسفندماه ۱۴۰۵ باشد، قرارداد در صورت تقاضای مستأجر، مشمول تمدید حمایتی خواهد شد. بنابراین مستأجرانی که قراردادشان در این بازه زمانی به پایان میرسد، باید پیش از هر اقدامی نسبت به بررسی دقیق شرایط قرارداد و مقررات حاکم بر آن اقدام کنند.
نکته مهم این است که تمدید قرارداد به معنای وقوع یک تمدید کاملا خودکار و بدون اعلام اراده مستأجر نیست. مستأجر باید تمایل خود به ادامه رابطه استیجاری را به موجر اعلام کند. برای جلوگیری از بروز اختلاف و ایجاد امکان اثبات این موضوع در آینده، بهتر است این اعلام به شکل رسمی انجام شود؛ برای مثال، مستأجر میتواند درخواست خود را از طریق اظهارنامه به مالک اعلام کند.
در مقابل، اگر مدت قرارداد پیش از یکم تیرماه ۱۴۰۵ به پایان رسیده باشد، صرف اعلام درخواست تمدید از سوی مستأجر موجب نمیشود قرارداد بهصورت قهری مشمول مقررات این مصوبه قرار گیرد. از این رو، توجه به تاریخ دقیق پایان قرارداد، نخستین گام برای تشخیص وضعیت حقوقی طرفین است.
با این حال، حمایت از ادامه سکونت مستأجر به معنای سلب مطلق حق مالک برای درخواست تخلیه نیست. در متن مصوبه، برای شرایط خاص، استثنائاتی در نظر گرفته شده که در صورت تحقق آنها، مالک میتواند از مرجع صالح درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. یکی از این موارد، نیاز شخصی مالک یا افراد تحت تکفل او به سکونت در ملک است؛ البته صرف ادعای نیاز شخصی کافی نیست و این موضوع باید در مرجع قضایی صالح احراز شود.
مورد دیگر، تخریب، ایجاد ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی در ملک است. در چنین شرایطی نیز مالک باید الزامات قانونی مربوط را رعایت کرده و حسب مورد، پروانه ساختمانی یا مجوز لازم برای تعمیرات اساسی را از مرجع ذیربط دریافت کرده باشد.
همچنین در صورت انتقال قطعی و رسمی ملک به شخص دیگر، امکان درخواست تخلیه با رعایت شرایط و مهلتهای مقرر در مصوبه وجود خواهد داشت. بنابراین انتقال مالکیت ملک نیز میتواند از جمله مواردی باشد که وضعیت قرارداد اجاره را تحت تأثیر قرار میدهد.
از سوی دیگر، حقوق مستأجر نیز بدون تکلیف نیست. تخلف از تعهدات قراردادی، از جمله عدم پرداخت بهموقع اجارهبها، شارژ یا سایر هزینههای قانونی، در صورت احراز تخلف و وجود شرایط مقرر، میتواند زمینه اعمال مقررات مربوط به تخلیه را فراهم کند. به همین دلیل، مستأجران نیز باید در طول مدت اجاره به تعهدات قراردادی خود پایبند باشند.
در نهایت، مقررات جدید اجارهبها را نمیتوان صرفا به معنای تمدید بیقیدوشرط قراردادهای اجاره دانست. تاریخ پایان قرارداد، اعلام اراده مستأجر برای تمدید و بررسی استثنائات پیشبینیشده برای مالک، 3 موضوع اساسی در تعیین وضعیت حقوقی طرفین هستند.
مستأجران بهتر است پیش از پایان قرارداد، تاریخ دقیق آن را بررسی و در صورت شمول مقررات، درخواست تمدید خود را بهصورت قابل اثبات اعلام کنند. مالکان نیز باید بدانند که در صورت وجود یکی از شرایط استثنایی، امکان پیگیری قانونی تخلیه وجود دارد؛ اما تحقق این امر منوط به رعایت شرایط و تشریفات مقرر خواهد بود. در هر دو حالت، بررسی متن قرارداد، مستندات و مقررات جاری پیش از هر اقدام حقوقی میتواند از شکلگیری اختلافات بعدی جلوگیری کند.
|
