|
همدانپیام- سعید وجدانی وحید: مطابق با قوانین حقوقی انحصار وراثت کشور، پس از فوت مالک اصلی، املاک او به وراث منتقل میگردد. اگر وصیتنامه رسمی تنظیم شده باشد و مالک اموال خود را به غیر از وراث بخشیده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد، این قانون به شکل دیگری اجرا میشود. اما در بیشتر موارد، ملک افراد متوفی پس از فوتشان به وراث میرسد.
وراث میتوانند اموال بهجای مانده از متوفی را بین خود تقسیم کنند و یا اینکه آنها را فروخته و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهمالارث بین خود تقسیم نمایند. اگر قصد خرید یک ملک موروثی را از وراث دارید، باید مواردی را مدنظر داشته باشید تا به مشکل برنخورید. خرید و فروش این املاک مجاز بوده، اما نیازمند یکسری توجهات دقیق میباشد.
۱- مشخص بودن صاحب ملک
سند مالکیت باید به نام شخص فوت شده باشد. اگر سند به نام فرد دیگری مانند همسر متوفی باشد، این ملک موروثی محسوب نمیشود.
۲- مشخص بودن وارثان
یکی دیگر از مدارکی مورد نیاز، گواهی انحصار وراثت میباشد. در این گواهی که توسط مراجع قضایی صادر میگردد، وارثان مالک اصلی فوت شده به شکل دقیق و قانونی مشخص شدهاند. بهتر است برای جلوگیری از بروز هرگونه مشکلی در خرید این نوع املاک، علاوه بر رؤیت گواهی انحصار وراثت، شناسنامه متوفی را بررسی کنید و یا با استعلام از اداره ثبت احوال، احتمال وجود ورثه دیگر را بررسی کنید.
۳- بررسی وصیتنامه متوفی
هر فردی مطابق با قانون و شرع میتواند بخشی از اموال خود را برای انجام دادن کاری مانند امور خیریه اختصاص دهد و یا به فرد دیگری واگذار نماید. این موارد در وصیتنامه ذکر میشود. بنابراین شما باید از وصیتنامه آگاه باشید، زیرا اگر قسمتی از ملک به فردی یا سازمانی واگذار شده باشد، آن شخص یا سازمان ابتدا باید موافق معامله بوده و سپس در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد.
۴- درخواست مفاصا حساب مالیاتی
براساس قانون و مقررات مالیاتی کشور، پس از فوت مالک اصلی، وراث باید اظهارنامه مالیات بر ارث را تکمیل کنند و تمام اموال و دارایی متوفی در آن ثبت شود. پس از آن که داراییهای متوفی محاسبه شد و میزان بدهی او مشخص شد، وراث باید مبلغ مورد نظر را پرداخت کنند. در زمان خرید املاک موروثی باید توجه ویژهای به این قضیه داشت و از وراث گواهی پرداخت مفاصا حساب مالیاتی را درخواست کرد. همچنین حتما بررسی شود ملکی که قرار است معامله شود در فهرست اموال متوفی در این مفاصا حساب باشد. اگر در فهرست نبود، از انجام معامله خودداری کنید. برای اطمینان خاطر حتی میتوانید هنگام خرید و فروش ملک موروثی به مراجع ذیربط قانونی مراجعه نموده تا از مراحل آن بهصورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.
۵- موافقت همه وراث
اگر حتی یک نفر از وراث مخالفتی با معامله داشته باشد، این امر میتواند سبب بروز مشکلات بسیاری برای خریدار شود. شما باید زمانی اقدام به خرید ملک موروثی کنید که مطمئن باشید همه وراث حاضر به فروش سهم خود هستند.
۶- بررسی وارث صغیر
گاهی اوقات ممکن است در بین وراث، فرد صغیری نیز وجود داشته باشد. از آنجایی که شما نمیتوانید با یک شخص صغیر که به سن قانونی نرسیده معاملهای انجام دهید، باید توجه کنید که قیم رسمی و قانونی او حضور داشته باشد. البته قیم نیز اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد و باید از دادسرای مربوطه مجوزهای لازم را دریافت کند.
۷- بررسی وکالتنامه
گاهی اوقات ممکن است وراث نتوانند هنگام معامله حضور داشته باشند و وکیل خود را برای این امر مأمور میکنند. شما هنگام خرید ملک موروثی باید از قانونی بودن وکالت وکیل از طرف وراث اطمینان حاصل کنید. دستنوشته یا تعیین وکیل بهصورت شفاهی قابل پذیرش نبوده و وکیل باید وکالتنامه رسمی از وارث داشته باشد.
همچنین باید اختیارات وکیل را نیز بررسی کنید و اگر او اجازه فروش و دریافت پول از طرف وارث را داشته باشد، میتوان معامله را انجام داد. ممکن است وکیل فقط اجازه فروش داشته و نتواند پول را دریافت کند.
۸- پرداخت مبلغ معامله به همه وراث
یکی از مواردی که در معاملات املاک موروثی به آن توجهی نمیشود و سبب بروز دردسر میگردد، نحوه پرداخت مبلغ معامله بهصورت اشتباه است. بهطور معمول خریدار مبلغ معامله را بهصورت کلی به یکی از وراث تحویل میدهد تا او بین دیگران تقسیم کند. این امر ممکن است مشکلاتی را به وجود بیاورد. بنابراین بهترین راه این است که شما در زمان خرید ملک موروثی سهم هر ورثه را بهصورت جداگانه به شخص خود او بپردازید.
|
