|
بازار مسکن تنها بخشی است که سرمایههای عموم را به سمت خود میکشد و با راکدشدن صنایع دیگر رونق میگیرد. شرایط فعلی اقتصاد کشور نیز سببنشده سرمایهگذاران مسکن به خارج از ایران مهاجرت و یا به سایر بازارها کوچ کنند. این بازار همچنان با عرضه و تقاضای طبیعی پیش خواهد رفت، بنابراین حداقل افزایش قیمت در این بخش به میزان تورم کلی خواهدبود.
دانشیار گروه اقتصاد دانشگاه رازی به دعوت رئیس کمیسیون فنی و مهندسی اتاق بازرگانی همدان در جمع انبوهسازان و فعالان بخش مسکن به ارائه تحلیل بازار مسکن کشور پرداخت و گفت: به 2دلیل بخش زیادی از سرمایهها به سمت مسکن میآید؛ یکی اینکه این بخش کمتر موردتهدید و قیمتگذاری دولتهاست و دوم اینکه بخش مسکن کمتر در معرض تحریمهای خارج از کشور قرارمیگیرد.
سهراب دلانگیزان در اینباره توضیح داد: اغلب مصالح موردنیاز بخش مسکن در داخل تولید میشود و نیازی به تکنولوژی خاصی ندارد اما در بخشهایی مانند خودرو که وابستگی مستقیم به تکنولوژی خارج از کشور دارد و به دلیل تحریمهای غرب، حدود 40سال عقب هستیم.
وی با تأکید بر اینکه بخش مسکن پناهگاه سرمایهگذارهاست، بیان کرد: به دلایل فوق، سرمایهگذاران بخش مسکن را دوست دارند و اگر نتوانند در بخشهای دیگر سرمایهگذاری کنند به این سمت میآیند.
دلانگیزان با بیان اینکه اقشاری مانند پزشکان، مهندسان الکترونیک و ... و حتی بانکها سرمایههای خود را به سمت ملک میآورند، ادامه داد: بانکها هیچگاه حاضر به فروش ملکهای خود نیستند چون مدیران بانکی اغلب متخصص بانکداری نیستند و بدهیهای کلان به بار میآورند، بنابراین وثیقههای ملکی را برای گرفتن اعتبار به بانک مرکزی میدهند؛ در واقع ملک، بانکها را از قانون ورشکستگی نجات میدهد.
دلانگیزان تأکید کرد: اتفاقاً به همین دلیل است که بانکها، اغلب، املاک مشتریان بانکی را حدود 30-40درصد پایینتر از قیمت اصلی قیمتگذاری میکنند. آنها با کار به مشتریان تسهیلات کمتری میدهند و خودشان میتوانند اعتبار بیشتری از بانک مرکزی بگیرند.
وی با تأکید بر اینکه بهطور متوسط، 53 درصد دارایی بانکها را ملک تشکیل میدهد، اظهارکرد: بانکها بزرگترین رقبای فعالان بخش مسکن هستند.
این تحلیلگر مسکن افزود: بهدلیل موج خروج متخصصان و سرمایههای انسانی از کشور، بسیاری از بخشها دچار بحران شدهاند اما بخش مسکن تنها حوزهای است که از نظر تخصص و سرمایهگذار دچار بحران نشده است چون نیاز زیادی به تکنولوژی ندارند و شاید کمتر از یک درصد به سمت ساخت مساکن هوشمند رفته باشند بنابراین میبینیم که یک بنا، یک ساختمان را بهراحتی میسازد و مهندسان هم در بسیاری مواقع آخر کار برای دیدن ساختمان میروند.
وی با تأکید بر اینکه در چنین شرایطی است که بازار مسکن و سرمایهگذاری در آن همچنان دارای جایگاه است، گفت: عرضه و تقاضا است که این بازار را شکل میدهد و براساس شرایطی که در ادامه خواهمگفت این بازار همچنان دارای تقاضا خواهد بود و سرمایهگذاران میتوانند ادامه کار بدهند.
کاهش قدرت خرید حقوقبگیران تا ده سال آینده
این اقتصاددان با بیان اینکه جمعیت کشور حدود 90میلیون نفر و بُعد خانوار نیز حدود 3 تا 4/3درصد است، گفت: براساس این آمار تعداد خانوارهای کشور که به مسکن نیاز دارند نزدیک به 29میلیون خانوار است.
وی با بیان اینکه سن متوسط ملک در ایران نیز 30 تا 40سال است، ادامه داد: بر این اساس، در هرسال 5/2درصد استهلاک مسکن بهوجود میآید که در یک سال نزدیک به 700تا 800هزار واحد برای جبران استهلاک نیاز است.
دلانگیزان با بیان اینکه علاوه بر نرخ استهلاک، افراد تمایل به تغییر مسکن دارند و نرخ جایگزینی مسکن در کشور نیز حدود 5درصد است، گفت: بهطور متوسط خانوارها هر 20سال تمایل به تعویض مسکن دارند که 5/1میلیون مسکونی خالی نیز برای این امر لازم است و این نرخ بیکاری برای مسکن طبیعی است.
وی با تأکید بر اینکه در چنین شرایطی جمعاً نیاز به 2میلیون و 500هزار خانه خالی در کشور برای رفع این نیاز لازم است، اظهار کرد: پس این تعداد خانه خالی در کشور طبیعی است و باید همیشه وجودداشته باشد. این نیاز حتی برای لوازم خانه، لباس، نیروی کار و ... وجود دارد.
دلانگیزان گفت: بهنظر میرسد حدود 5/7درصد نرخ طبیعی بیکار مسکن در ایران است.
وی با بیان اینکه نرخ متوسط اجاره مسکن در کشور هم 4نفر است که حدود 2میلیون مسکن هم موردنیاز این قشر است، بیان کرد: بر این اساس تا این بخش در مجموع به 34میلیون مسکن در ایران نیاز است.
دلانگیزان تعداد کسانی که تمایل به داشتن خانه دوم دارند را نیز حداقل 2دهک بالای جامعه دانست و گفت: اگر هر دهک را 8میلیون و 500هزارنفر درنظر بگیریم و بعد خانوار 5/3نفر را برای آنها نیز حساب کنیم، این قشر هم حدود 5میلیون مسکن دومی نیاز دارند، اما نصف این خانوادهها موفق به داشتن خانه دوم میشوند.
وی تأکید کرد: بنابراین حدود 37میلیون مسکن در ایران موردنیاز است که این عدد منهای تقاضا برای مسکن سرمایهای است.
دلانگیزان گفت: معمولاً دهک نهم جامعه هم موفق به خرید مسکن سرمایهای میشوند اما اگر این را حساب نکرده و دست پایین را درنظر بگیریم نیاز کشور 37میلیون مسکن است که در حال حاضر این تعداد و کمی هم بیشتر وجوددارد.
وی افزود: با این نگاه بهنظرم وضعیت عرضه و تقاضای مسکن متعادل است، اما چند مسأله وجوددارد و آن این است که در 6سال گذشته افزایش قیمت مسکن برابر و یا حتی بیشتر از نرخ تورم بوده ولی افزایش حقوق کارکنان حدوداً نصف تورم افزایش داشته است که شدیداً سبب پایینآمدن قدرت خرید مسکن شده است.
این تحلیلگر بخش مسکن با اشاره به وضعیت اقتصادی کارگران و کارکنان دولت، اظهارکرد: با این احوال اگر نیاز به مسکن در بخش استهلاک وجودداشته باشد تقاضا به تأخیر میافتد.
دلانگیزان تأکید کرد: از سال 96 تاکنون، حدود 41درصد قدرت خرید قشر کارگر و 37درصد قدرت خرید جامعه کارمندی پایین آمده و اغلب این افراد در حال حاضر از پسانداز استفاده میکنند.
وی توضیح داد: حتی بسیاری از این افراد برای سرمایهگذاری در بخشهای مختلف تسهیلات بانکی دریافت کرده و اکنون مقروض هستند، در نتیجه فقیر شدهاند که سبب پایینآمدن ظرفیت دریافت تسهیلات آنها شده است.
این استاد دانشگاه ادامه داد: در سال 93 بانکها در قبال سند ملکی، 100میلیون تومان وام به متقاضیان میدادند که این مبلغ برای خرید یک مسکن 130متری 3ساخت در بسیاری از مناطق کشور کافی بود اما اکنون بانکها در بهترین شرایط 300تا 500میلیون تومان در قبال سند پرداخت میکنند که برای خرید مسکن کافی نیست.
وی توضیح داد: بهطور معمول، همان مسکن 130متری در حال حاضر نزدیک به 80برابر افزایش یافته و حدود 8میلیاردتومان قیمت دارد. و این یعنی بانک نیز بهدلیل کندی حرکت دلیل دیگری برای سرکوب خرید مسکن است.
دلانگیزان گفت: بنابراین تا فضای بخش مسکن و تصمیمگیری برای آن، چنین شرایطی دارد وضعیت بهتری پیش روی مسکن نیست و پیشبینی میشود حداقل تا ده سال آینده چنین شرایطی در این حوزه حاکم باشد.
توزیعکنندگان متقاضیان خرید مسکن
وی در ادامه به سرمایهگذاری در این بخش اشاره کرد و گفت: تقاضای سرمایهای در بخش مسکن به شدت وابسته به سایر بازارهای مالی است، بهطوریکه تا ده سال پیش حدود 4تا6ماه زمان میبُرد تا میزان تورم مسکن به تورم دلار برسد اما اکنون مدت زمان تأخیر به کمتر از 20روز رسیده است. حتی قیمت خودروی داخلی و خارجی نیز 3ماه زمان میبرد تا به میزان تورم دلار بالا برود اما حالا این بازار در همان ساعت بالا و پایین میشود.
دلانگیزان با تأکید بر اینکه در ایران هر صنعتی راکد شود سرمایهگذاری در بخش مسکن پررنگتر میشود، گفت: در حال حاضر تقاضای سرمایهای مسکن توسط قشری غیر از کارمندان ایجاد میشود و آن افراد عموماً توزیعکننده هستند که درآمدشان با نرخ دلار بالا و پایین میرود که تعداد آنها حدود 8میلیون نفر است، بنابراین همان تقاضای 2میلیون واحد در سال وجود خواهدداشت.
قیمت مسکن حباب دارد اما نمیترکد
وی درباره حباب قیمت مسکن هم گفت: متوسط قیمت هر مترمربع در تهران باید حدود 1000تا 1100دلار باشد اما زمانی که قیمت دلار به 45هزار تومان رسید قیمت هرمتر مسکن نیز تا 1600دلار بالا رفت و در حال حاضر که دلار حدود 62هزار تومان است هرمتر مسکن حدود 1300دلار شده است.
وی ادامه داد: در حال حاضر شرایط ترکیدن این حباب وجودندارد مگر با بالارفتن قیمت دلار، که بهنظر میرسد حدود 3سال زمان میبرد تا این حباب جبران شده و قیمت مسکن به 1000تا 1100دلار برسد.
3سال زمان تا خرید مسکن
وی درباره زمان خرید مسکن هم گفت: هرزمانی که نرخ رهن مسکن به یکچهارم تا یکپنجم قیمت مسکن برسد یعنی فرصت خرید مسکن است و بهنظر میرسد این اتفاق در سال1406 رخ خواهدداد.
وی خطاب به سرمایهگذاران بخش مسکن گفت: در شرایط فعلی هرکسی بهتر است در حوزه کاری خود سرمایهگذاری کرده و پول خود را به بخشهای دیگر نبرد چون کسبوکارها، حداقل به میزان تورم سود دارند.
وی توضیح داد: وقتی شرایط خرید مسکن سخت میشود بخشهای دیگر از جمله بازسازی مسکن و ساخت مشارکتی برای سرمایهگذاران بازدهی خواهدداشت.
وی با بیان اینکه انتظارات تورمی مردم است که قیمت دلار را پایین میآورد نه اقدامات بانک مرکزی، تأکید کرد: در حال حاضر شرایط پایینآمدن قیمت دلار وجودندارد.
این تحلیلگر بخش مسکن در پایان سخنانش گفت: بنده کاهش قیمت مسکن را پیشبینی نمیکنم چون حداقل تقاضا وجوددارد.
|
