|
در دنیای امروز مسکن مهمترین نیاز هر خانوار پس از غذا به حساب میآید و سهم چشمگیر و سبد هزینهای خانوار را به خود اختصاص میدهد.
در 4 دهه گذشته به تناسب رشد جمعیت، شاهد عرضه مسکن به بازار مصرفی بودیم و این خود موجب شد که همواره شاهد افزایش قیمتها در این بازار باشیم. تأمین نشدن تقاضای حاصل از رشد سریع جمعیت و مهاجرت در چند دهه اخیر به شهرهای بزرگ به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شده و سبب میشود سرمایهگذاری در این حوزه به قصد کسب عایدی از رشد ارزش مسکن کاملاً معقول و کمریسک به نظر آید.
جهش مکرر قیمت مسکن در فاصله سالهای ۹۷ تا۹۹ در حالی متقاضیان مصرفی و همچنین سیاستگذاران مسکن را برای احیای قدرت خرید خانه اولیها در بازار ملک با استفاده از یک نظام تأمین مالی مناسب به بنبست رسانده است، در حالی که بازار مسکن از نیمه دوم سال ۹۷ شرایط متفاوتی را تجربه کرد.
در این دوره زمانی پارامترها و متغیرهای بیرونی و بهویژه رویدادهای سیاسی و نیز اقتصادی بر بازار مسکن اثرگذاشت. از جمله این پارامترها میتوان به خروج آمریکا از برجام، بازگشت اقتصاد به دوره ابهام و پیشبینیپذیر نبودن، جهش ناگهانی نرخ ارز و رسیدن آن به مرز ۳۰ هزار تومانی در سال ۹۹ و تورم ۳۰ تا ۴۰درصدی و همچنین رشد منفی اقتصادی و التهاب در اقتصاد کشور اشاره کرد. از سوی دیگر درآمد واقعی خانوارها نزول کرد و جهش قیمت مسکن در قالب رشدهای شدید ۶۰ تا ۹۰ درصد قیمت مسکن در کشور به وقوع پیوست.
برخی کارشناسان بر این باورند که پس از ۳ سال از روزهای پرتورم، بازار مسکن وارد عصر جدیدی شده است. با یک نگاه گذرا به وضعیت بازار مسکن در بهار امسال به 4 اتفاق برخواهیم خورد؛ تقاضای خرید به شدت کاهش یافته، قیمت در فایلهای فروش افت کرده، تعداد فروشندهها زیاد شده و قیمت معاملات قطعی نزول خفیف داشته است.
منحنی تغییرات نرخ ارز و قیمت مسکن در تهران در این مدت، به خوبی اثرپذیری ماهیانه ارزش املاک از تغییرات ماهیانه نرخ دلار را نشان میدهد. شاید در تاریخ نوسانات ارزی گذشته رابطه قیمت دلار و قیمت مسکن تا این حد محسوس نبود. تجربه گذشته نشان میدهد که بازار مسکن همیشه تحتتأثیر مؤلفه انتخابات ریاستجمهوری بوده است. عموم کسانی که سابقه ملکبازی در سال های گذشته را داشتهاند، معتقدند پس از برگزاری انتخابات ریاستجمهوری هر دولتی، با هر نوع جهت سیاسی یا برنامه اقتصادی که روی کار بیاید شرایط بازار مسکن به سمت تعدیل قیمت آن هم کاهش قیمت اسمی پیش میرود.
با روی کار آمدن دولت ابراهیم رئیسی 2 اتفاق ممکن است بیفتد؛ خوشبینی عمومی به آینده که موجب از صحنه خارج شدن انتظارات تورمی شود و حساس شدن دولت سیزدهم به جهش 3 بازار بورس، ارز و مسکن. برآیند هر 2رخداد به نفع برقراری آرامش در بازار ملک خواهد بود.
مورد دیگر که میتواند نقش تعیینکننده در بازار آینده داشته باشد، به میدان آمدن تقاضای مصرفی است. خریداران مصرفی، دستهای از طیف فعال و غیرفعال بازار معاملات مسکن هستند که اکنون در بازار حضور ندارند و غایب بزرگ محسوب میشوند. بازیگردان دیگر این بازار برجام است. مذاکرات برجام در 3 ماه گذشته روند خوبی را طی کرده و طرفین مذاکرات به نتیجه کار خوشبین هستند. بازار مسکن به این رویداد سیاسی واکنش خوبی نشان داد و قیمتها عقبنشینی کردند.
بازار مسکن سابقه چنین عقبنشینی را در سالهای ۹۴ تا ۹۶ دارد. امضای برجام موجب شد تورم ماهانه مسکن به صفر برسد و ثبات نسبی قیمت در حوزه املاک برقرار شود. این تغییرات در بیرون بازار مسکن برای اهالی بازار مسکن به معنای تغییر اوضاع و بهبود شرایط است. فروکش کردن انتظارات تورمی فقط بر قیمت مسکن اثر کاهنده نخواهد گذاشت، بلکه قیمت سایر داراییها همچون زمین و همچنین سایر کالاها همچون مصالح ساختمانی را تحتتأثیر قرار میدهد.
کارشناسان میگویند تقاضای سرمایهای برای خرید آپارتمان تا ۵۰درصد در برخی مناطق خوب کاهش پیدا کرده است. از طرفی دیگر شاهد افزایش تعداد فروشندهها بودیم. افت قیمت پیشنهادی فروش علامتی از تحلیل جدید سمت عرضه نسبت به اوضاع است به این ترتیب شرایط کنونی بازار مسکن حکایت از حرکت به سمت تعدیل جدید دارد.
اگر دولت ابراهیم رئیسی میخواهد در بازار مسکن ورود کند و برنامهریزی هم بر روی آن داشته باشد، باید برای بخش سرمایهگذاری در این بازار تدبیری بیندیشد. یعنی باید بستههای سرمایهگذاری برای توسعه اجارهداری تدوین و طراحی کند که ترکیب سوبسیدهای دولت، ساخت مسکنهای اجارهای با سرمایههای بخش خصوصی بتواند در میانمدت مقداری نرخ افزایش قیمت و اجارهبها را کنترل کند. در حالحاضر تقاضای مصرفی به علت قیمت بسیار بالا به کمترین مقدار خود رسیده است و با افزایش سقف وام و تسهیلات تا ۵۰۰میلیون تومان نیز گره کار باز نمیشود.
درآمدهای خانوارهای متوسط و ضعیف بسیار پایینتر از آن است که ماهیانه ۸ میلیون تومان قسط وام دهند. برخی کارشناسان پیشنهاد دادهاند که دولت باید حداقل ۱۰۰هزار میلیارد تومان از منابع بانکی را برای این کار تجهیز کند و آن را از محل آزادسازی سپردههای بانکی تأمین کند. دولت آینده باید به سمتی برود که با طرحهای حمایتی قیمت زمین و پروانه ساخت را حذف کند تا بخشی از تقاضای مصرفی بتواند با قیمت مترمربع ۵ میلیون تومان صاحب خانه شوند. اگر دولت بتواند این مبلغ را وارد بازار مسکن کند و هزینه مسکن و پروانه را حذف کند، میتواند با تسهیلات تکرقمی به راحتی سالیانه ۳۵۰ هزار واحد مسکونی تحویل خانه اولیها بدهد.
* مجید سلیمیبروجنی
تحلیلگر اقتصادی
|
