|
طبق آمار رسمی عرضه مسکن در بافتهای فرسوده نشان میدهد در 9 ماهه سال 1400 سهم ساختوسازهای مسکونی در بافت فرسوده از کل تولید مسکن به یک درصد هم نرسید. در حالی که از دولتیها گرفته تا کارشناسان و منتقدان و ذینفعان مسکن معتقد هستند حداقل ۱۰درصد تولید مسکن باید در این مناطق انجام شود.
از آنجا که بافت فرسوده جزو مناطق ارزان مسکن هستند در زمان جهش قیمتها حدود 30 درصد خریداران این مناطق را انتخاب میکردند و در حال حاضر نیز جزو مناطق پرمشتری بهحساب میآیند. اما به این دلیل که تا 2 هفته پیش دولت مشوقهای چشمگیری برای تولید مسکن در بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نداشته و بیشتر تمایل دولت به سمت توسعه در بیرون شهرها، یعنی نقاط بدون تقاضای موثر مسکن بوده موجب خروج سرمایهگذاران از این بخش شده است.
اکنون و پس از گذشت بیش از 3 سال از طرح ملی و طرح نهضت ملی مسکن، در همدان حدود 2 هزار و 700 واحد در حال ساخت وجود دارد و عملا حدود 50 هزار واحد عقبتر از هدفگذاری برای استان هستیم. از این رو میطلبد مسئولان برنامهریز سرعت بیشتری به روند تأمین مسکن بدهند. اما در چنین شرایطی لغو الحاق 680 هکتار اراضی پشت شورین روند کار را کندتر از قبل کرده است.
حالا چنین شرایطی مسئولان استان را بر آن داشته تا علاوه بر شناسایی نقاط مختلف در داخل و خارج از محدوده، به بافت فرسوده و ناکارآمد شهری نیز بیندیشد. اما آنطور که در نشست "بافت فرسوده و تسهیلات نهضت ملی" مطرح شد هنوز مدیران مربوطه به باوری نرسیدهاند که نتیجه آن به تأمین مسکن در این محدودهها بینجامد و توسعه درونی شکل بگیرد.
در حالی که فروردین 1400 مجلس نمایندگان به تأمین مسکن با استفاده از اراضی درون شهری در بافت فرسوده و سکونتگاههای غیر رسمی، اراضی متصل به بافت شهری و اراضی دستگاهها رأی داد و بنابر ماده 13 وزارت راه و شهرسازی موظف شد برای تأمین زمین موردنیاز برای اجرای نهضت ملی مسکن، اراضی فوق را در اولویت تأمین مسکن قرار بدهد.
اما اکنون و پس از گذشت یکسال و نیم از مصوبه مجلس، همدان هنوز در مرحله تأمین زمین درجا میزند که موجب وقتکشی در استفاده از تسهیلات نهضت ملی مسکن و عقبماندن از طرح شده است البته اگر این مصوبه بهانه ای نباشد برای تخریب بناهای تاریخی که دریکسال گذشته هویت تاریخی شهررا نشانه رفته است!
در ادامه صحبت کارشناسان دولتی و عضو شورای شهر همدان را درباره روند سرعتدادن به اجرای طرح نهضت ملی مسکن و استفاده از تسهیلات را میخوانیم.
محمدرضا باباخانی
رئیس اداره برنامهریزی مسکن و بازآفرینی شهری اداره کل راه و شهرسازی استان
بافت فرسوده همدان متمایز از سایر شهرهاست
بافت فرسوده در همدان از نظر زیرساخت مشکلی ندارد، و بنابر بسته تشویقی که در 2 هفته گذشته تدوین و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده، دولت هم پای کار آمده است. یکی از موارد تسهیلگری در این بسته این است که شهرداری 50 تا 100 درصد از حق صدور پروانه را تخفیف میدهد و آن مبلغ توسط دولت به حساب شهرداریها واریز میشود. در این بسته 2 طبقه مازاد در بافت فرسوده داده میشود و همچنین با شرط تأمین 100درصدی پارکینگ، برای دسترسی بیشتر اجازه بهکارگیری از 2 تا 3 در پارکینگ داده شده است.
یکی دیگر از مشوقها، کاهش زمان سنددار کردن ملکهایی است که سند ندارند. آنها در کمترین زمان و با تخفیفات ویژه میتوانند سند دریافت کنند. بند دیگر این بسته این است که بدون درنظر گرفتن دریافت انواع تسهیلات توسط مالکان، میتوانند تسهیلات بافت فرسوده نیز دریافت کنند.
همسایههایی که خانههای کوچک دارند و توان ساخت نیز ندارند میتوانند با توافق یکدیگر ملکهای خود را به سازندگان بفروشند و یا واگذار کنند که در این صورت میتوانند از بسته کامل تشویقی دولت استفاده کرده و در کنار آن مالک واحدهایی به مراتب بهتر شوند.
با اجرای این بسته، بهنظرم تعداد تسهیلات بافت فرسوده از 671 مورد در سال گذشته، با افزایش چشمگیری در سال مالی 1401 خواهد داشت، چون مبلغ وام یکباره از 80 میلیون به 300 میلیون تومان رسید و مشوقهای فوق نیز ترغیبکننده خواهند بود. در کنار این تسهیلات، وام ودیعه هم پرداخت میشود که میتوانند آن را دریافت کرده و برای اجاره خانه و اسکان تا زمان ساخت استفاده کنند.
آیا راه و شهرسازی میتواند برای تأمین مسکن در این بافت ها برنامهای داشته باشد و بتواند محدوده ملکها را در بافت فرسوده مشخص کند؟
متراژ زمین و مالکیت در محلات بافت مشخص است. بخش بزرگی از این محلات دارای مالکیت خصوصی هستند. بنابراین بهترین راه تأمین مسکن در این مناطق وجود و اجرای بستههای تشویقی است.
در دی ماه سال گذشته با حضور معاون وزیر در جلسه ستاد بازآفرینی شهری مصوب شد که صدور پروانه در این مناطق باید به یک ماه برسد. احتمالا شهرداری هم اقداماتی کرده که میتوانند در این باره توضیح بدهند. ولی فعلا به زمان تعیین شده نرسیدهایم، که حتما آنها هم صحبتهایی در این راستا دارند.
خوشبختانه دولت هم به این نتیجه رسیده هر چقدر دخالت کمتری داشته باشد و فقط با مشوقها و کوتاهکردن زمان صدور پروانههای ساخت به مردم کمک کند در ساخت مسکن موفقتر عمل خواهد کرد.
آیا جامعه میتواند امیدوار باشد که از پتانسیل راه و شهرسازی و شهرداری برای استفاده از بافت ناکارآمد برای تولید مسکن استفاده خواهد شد؟
برای کل کشور این بسته برای بافت فرسوده تدوین شده و همه شهرها میتوانند از آن استفاده کنند. اما مبلغ تسهیلات با تهران متفاوت است. در تهران 450 و در تبریز و سایر کلانشهرها 400 میلیون و در همدان 300 میلیون تومان است.
در تهران شهرداری مداخله زیادی نکرده چون بیشتر پروژهها خودمالک هستند.
یک مسئلهای هم در همدان وجود دارد که در تهران نیست این است که در بخش عمده بافت فرسوده در شهرهای استان دارای بافت تاریخی هستند. که ما را با بقیه شهرها در استفاده از این مناطق برای تولید مسکن متمایز کرده و مشکلاتی را بر سر راه به وجود آورده است.
حسین رستمینیا
رئیس دایره امور اعتباری مدیریت شعب بانک مسکن استان
آیا میتوان تسهیلات را به صورت ادغام استفاده کرد؟
دولت و بانک مسکن در حوزه تولید مسکن، تجربههای خوبی دارند. قبل از این طرح، مسکن مهر با ساخت حدود 2 میلیون و 200 واحد در کشور اجرا شد که از این تعداد، 59 هزار و 600 واحد در همدان ساخته شده است.
واحدهای مسکن مهر تا امروز 56 هزار و 600 واحد تعیین تکلیف شدهاند که 3 هزار واحد باقیمانده بهخاطر جانمایی نامناسب و نبود متقاضی بلاتکلیف ماندهاند. حالا اگر بتوانیم نهضت ملی مسکن را در بافت فرسوده اجرا کنیم بسیاری از مشکلات مسکن مهر اتفاق نمیافتد چون یکسری از زیرساختهای موردنیاز برای ساخت و ساز در این مناطق وجود دارد.
اگر به گذشته مسکن مهر بازگردیم یکسری از واحدها به دلیل جانمایی در مناطق تازه به شهر الحاق شده که زیرساختهای اولیه را نداشتند تا چندین سال قابل سکونت نبودند و ساکنان این واحدها با سختیهای متعددی مواجه بودند.
مسئله بعدی این است که چون کشور ما کشوری حادثهخیز است اگر بافت فرسوده براساس آییننامهها هر چه سریعتر مقاومسازی و برابر آییننامههای جدید ساخته بشوند در حوادث غیرمترقبه شاهد تلفات جانی و خسارتهای مالی کمتری خواهیم بود. بنابراین به نظر میرسد دولت با تدوین و تصویب بسته تشویقی جدید برای ساخت و ساز در بافت فرسوده کمک مهمی به توسعه درونی شهرها و جلوگیری از یکسری مشکلات که در الحاقها به وجود میآید، خواهد کرد. اما اجرای این طرح راحت نیست چون چند دستگاه باید به این نتیجه برسند که اجرای این طرح میتواند به تأمین مسکن ارزانقیمت و کم دردسر کمک کند.
برای ساخت یک واحد در بافت فرسوده میتوان از هر 2 تسهیلات نهضت ملی و بافت فرسوده استفاده کرد؟
در نهضت ملی مسکن نمیتوان هم از تسهیلات بافت فرسوده و هم از تسهیلات نهضت ملی مسکن همزمان برای ساخت یک واحد استفاده کرد. اگر متقاضیان بخواهند از تسهیلات نهضت ملی استفاده کنند برای هر واحد تا 350 میلیون تومان با بازپرداخت مدت دوران مشارکت و فروش اقساطی 20 ساله با سود 18 درصد است. اما با توجه به اینکه اولویت دولت بازسازی بافت فرسوده است تسهیلات 300 میلیون تومانی با نرخ سود 9 درصد پرداخت میکند. یعنی 150 میلیون تومان با سود 18 درصد و 150 میلیون تومان با سود صفر درصد محاسبه میشود که برآیند هر 2 تسهیلات 9 درصد است. این نوع تسهیلات برای سازندگان در بافت فرسوده، طرح تشویقی بهحساب میآید.
با وجود تسهیلات تشویقی یکسری مشکلات در ساخت و ساز در بافت فرسوده برای سازندگان وجود دارد؛ بعضی از املاک مسکونی با ملک مجاور دارای مشکلاتی هستند که تعیین تکلیف آنها زمانبر است به همین دلیل بعضی از سازندگان رغبت زیادی برای ورود به این بخش ندارند.
بهنظرم علاوه بر تسهیلات تشویقی باید مشوقهای دیگری مانند عوارض پروانه ساختمان، مالیات و... برای ساخت و ساز در این بخش درنظر گرفته شود تا سازندگان ترغیب به ساخت در این بافت بشوند. چون توسعه در بافتهای فرسوده و ناکارآمد از جنبههای مختلف به نفع کشور است زیرا این مناطق دارای زیرساخت و کاربریهای عمومی هستند. اما وقتی شهر به صورت افقی گسترش پیدا میکند هزینههای بالایی برای تولید مسکن تحمیل میشود.
از ابتدای امسال2 هزار و 30 میلیارد ریال برای 671 واحد در بافت فرسوده شهری تسهیلات پرداخت کردهایم. البته علاوه بر 300 میلیون مصوب برای بافت فرسوده، بانک مسکن هم برای حمایت، 50 میلیون تومان از منابع بدون سپرده بانک و اوراق گواهی حق تقدم به سازندگان پرداخت میکند.
صندوقها یا شرکتهای سرمایهگذاری مسکن در سالهای گذشته وجود داشت و تعدادی پروژه در همدان اجرا کردند، آیا این شرکتها هنوز فعال هستند تا بتوانند به مردم برای ساخت مسکن کمک کنند؟
شرکت سرمایهگذاری مسکن غرب وابسته به بانک مسکن که محل فعالیت آن در همدان قرار داشت چند پروژه برای همدان انجام داده و هنوز هم فعال است؛ اما کمرنگتر از قبل. پروژههای 600 واحدی سعیدیه و جولان از نمونه فعالیتهای این شرکت است. اما به دلیل یکسری محدودیتهای ساخت و ساز در همدان مانند نبود زمین و قیمت سازه فعالیت خاصی در همدان ندارد و در حال حاضر فقط یک پروژه 55 واحدی در دست ساخت دارد. اما اگر برای این شرکتها مشوقهایی که مطرح کردیم ارایه شود رغبت زیادی برای ساخت و ساز پیدا میکنند.
یکی از مشکلاتی که در نهضت ملی مسکن وجود دارد این است که یکسری پروژهها که دولتیساز هستند و توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ستاد اجرایی فرمان امام ساخته میشوند با وجود عقد قرارداد و پرداخت 2 مرحله از تسهیلات هنوز موفق به اخذ پروانه ساختمانی نشدهاند. اما اگر طوری برنامهریزی شود که کارگروهی متشکل از شهرداری، نظام مهندسی، اداره کل راه و شهرسازی و سایر نهادهایی که در روند صدور پروانه ساخت دخالت دارند، تشکیل شود در نهایت برابر با تسهیلات به سازندگان کمک کند.
شرکتهایی که در زمینه ساخت و ساز تجربه دارند، میتوانند در زمینه کاهش هزینهها برای پروژههای خودمالک موفقتر باشند.
در بانک مسکن علاوه بر رسالت و هدفهای سازمانی رسالت اجتماعی هم داریم که میخواهیم آنها را بجا بیاوریم و روند پرداخت تسهیلات را تسهیل کنیم. اما از آنجا که ما فقط یک بانک هستیم و منابع محدود داریم و همدان هم در مسکن پتانسیل بالایی دارد، امیدواریم سایر بانکها هم براساس تعهداتی که بانک مرکزی برای آنها درنظر گرفته ورود کنند تا شهری آباد داشته باشیم.
سعید حاجیبابایی
رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر همدان
نگاهتان به توسعه درونی شهر همدان و استفاده از بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی همدان برای تأمین مسکن در حوزه نهضت ملی مسکن چگونه است؟
در ماده 11 قانون جهش مسکن اولویت استفاده از بافت فرسوده و ظرفیت درونی برای تأمین مسکن درنظر گرفته شده است. اما به جز چند شهر در کشور، کمتر به این قانون توجه شده است. همدان هم در استفاده از ظرفیت درونی بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی برای تولید مسکن نسبت به استانهای دیگر عقب است. در بعضی از استانها تفاهمنامههای مختلف بین شهرداری، اداره کل راه و شهرسازی و شرکت بازآفرینی شهری منعقد شده است. بهعنوان مثال در تهران حدود 7 ماه پیش بود که تفاهمنامهای بین استانداری، شرکت بازآفرینی شهری، شهرداری و راه و شهرسازی منعقد شد تا از بافت فرسوده برای تولید مسکن استفاده شود.
استفاده از بافت فرسوده برای تولید مسکن یکسری مزیتها دارد؛ بهعنوان مثال هزینههایی که برای ایجاد زیرساختهای مختلف در مناطق الحاق شده به شهر میشود در بافت فرسوده نیاز نیست و سرانههای عمومی عمدتاً وجود دارد.
اسفند سال 1400 این موضوع را در همدان هم پیگیری کردیم و تفاهمنامهای به صورت پیشنویس با کمک آقای آئینی مسئول بازآفرینی کشور آماده کردیم اما به تغییر و تحولات در مدیریت راه و شهرسازی برخوردیم و موضوع مسکوت ماند.
حدود یک هفته پیش هم دولت یک بسته تشویقی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده مصوب کرده که نشان میدهد دولت در سطح کلان برای بافت فرسوده برنامهریزی میکند و همدان هم حتما باید از آن استفاده کند.
آیا میتوان طبق برنامهای مدت زمان صدور پروانه ساختمانی را در محدودههای نامبرده کاهش داد تا سازندگان برای ورود به بافت فرسوده رغبت بیشتری نشان بدهند؟
کاهش مدت زمان صدور پروانه ساختمانی یکسری مقدمات دارد. در مرحله نخست مسئولان و برنامهریزان برای مسکن باید عمیقا به این نتیجه برسند که باید از بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی برای تولید مسکن استفاده کنند، که بنده تصور نمیکنم فعلا به چنین تصمیمی رسیده باشند، که اگر به این نتیجه برسند حتما همراهی سایر مجموعهها مانند بانک مسکن و بقیه دستگاههای مرتبط هم شکل میگیرد.
در حال حاضر شهرداری همدان به صورت همزمان اصلاح فرآیند صدور پروانه ساختمانی و صدور پروانه الکترونیکی تحت عنوان سیستم یکپارچه شهرسازی و نوسازی را اجرا میکند. که در مدت 2 هفته، 3 پروانه به مرحله موافقت اصولی رسیده است. ضمن اینکه شهرداری و شورای شهر تعرفه خیلی مناسبی را برای این مناطق درنظر گرفته است. یعنی هزینه صدور پروانه ساختمانی برای مناطق 3 و 4 بسیار ناچیز است و حدود 80 تا 90 درصد پایینتر از مناطق دیگر است.
بنده در 6 ماه گذشته بسیار پیگیر این موضوع بودهام به تازگی با مدیرکل راه و شهرسازی هم درباره این موضوع جلسهای داشتهام اما به هر حال یکسری موانع حقوقی وجود دارد و عمده این املاک عادی هستند و سند ندارند و تجمیع آنها ممکن است مشکلاتی ایجاد کند چون اغلب زمینهای این مناطق ریزدانه هستند. البته این موضوع امکانپذیر است اما باید ابتدا ارادهای برای انجام چنین اقدامی وجود داشته باشد.
چه کنیم که این اراده در استان به وجود بیاید؟
بیش از 500 هکتار از شهر همدان تحت عنوان بافت تاریخی است اما سوالی بین مسئولان وجود دارد که این منطقه جزو بافت فرسوده است یا بافت تاریخی را هم شامل میشود؟ وجود این دست سوالات، یعنی هنوز نتوانستهایم به درستی تبیین کنیم که بافت تاریخی فضای متفاوتی نسبت به بافت فرسوده دارد، که ماده 11 و 12 جهش مسکن این موضوع را با صراحت روشن کرده است.
در مسکن مهر دولت زمین را رایگان کرد و مردم فقط هزینه ساخت را پرداخت کردند اما ادامه این روند در مسکن ملی خطا بود که سبب کندشدن انجام کار شده است. مگر چند درصد از شهر جزو اراضی دولتی هستند؟ بهعنوان مثال زمینهای 680 هکتاری که دولتی بودند و برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن درنظر گرفته شد در نهایت معارضین آن از دادگاه رأی گرفته و سندها را ابطال کردند و از بین آنها اراضی که بهطور کامل دولتی بود و به کاهش قیمت تمامشده مسکن کمک میکرد عدد قابل توجهی نشد.
توجهی به وضعیت کوی ارغوان، کوی فردوس، کوی گلستان و کوی گلبرگ در قاسمآباد داشته باشید، هزینه زمین در این مناطق صفر شد اما در نهایت هزینههای بسیار بالایی به دولت تحمیل کردند، با این حال سرانههای عمومی برای این مناطق تأمین نشد. از طرفی مردم ساکن این مناطق هم ناراضی هستند چون برای خریدهای سوپرمارکتی باید چندکیلومتر مسیر طی کنند. در اقدام ملی قرار شد این دست اشکالات مسکن مهر حل شود و از ظرفیت مردم برای ساخت مساکن استفاده شود. بهعنوان مثال فردی که در شهرک ولیعصر زندگی میکند و برای نهضت ملی ثبتنام کرده ممکن است زمین و خانه قولنامهای داشته باشد ما باید مشکل حقوقی آن را حل کنیم و سرمایهگذار در زمین را بسازد و به مالک هم واحد بدهد. در چنین شرایطی برای تأمین اغلب زیرساختها و آمادهسازی مشکل و هزینه وجود ندارد. به نظرم زمانی این موضوع برای مدیران تبیین میشود که هزینههای تملک نوشته شوند و هزینههای استفاده از بافت ناکارآمد شهری هم محاسبه شود، نتیجه این بررسی این خواهد شد که تأمین زیرساخت برای زمینهای الحاقی عدد قابل توجهی میشود و مدیران متوجه فرق آن میشوند. اما اگر این اتفاق در همدان نمیافتد شاید به این دلیل است که برخی احیای جولان را ناموفق میدانند که باعث شده دیگر به سمت بافت فرسوده نروند. اما در حال حاضر در تهران و تبریز تجارب خوبی در این زمینه وجود دارد و شرکت بازآفرینی شهری پای کار است. در این شهرها به ترتیب برای هر واحد 450 و 400 میلیون تومان پرداخت میشود، حتی برای ودیعه هم تسهیلات جداگانه پرداخت میشود.
بهنظرم اگر اقتصاد تولید مسکن در مناطق مختلف روشن شود مانع زیادی وجود نداشته باشد. که در این زمینه شرایط حال حاضر بهتر از سال گذشته است.
آیا مدیریت شهری برنامهای برای مشارکتهای مردمی برای ساخت و ساز دارد یا باید برنامه بنویسد؟
آمار حاشیهنشینی در کشور حدود 35 درصد است که در شهر همدان 40 درصد است، یعنی 2هزار و 200 هکتار از 5هزار و 700 هکتار از شهر همدان را بافت فرسوده یا سکونتگاههای غیررسمی تشکیل میدهد و در برخی از این مناطق کیفیت زندگی بسیار پایین است. راهکار حل این مشکل تأمین مسکن و کارآمدسازی و اصلاح کالبدی این مناطق است که شرایط فعلی بهترین فرصت برای این اقدام است.
بنده خواهش میکنم مسکن و تولید مسکن باید مردمیسازی شود. و همه مراحل کار بهعهده سرمایهگذاران واگذار شود، البته نباید بیش از حد ساخت و ساز شود که بافت کالبدی این مناطق بدتر شود اما تراکمهای تشویقی باید به این مناطق داده شود تا سرمایهگذاران هم برای ورود تشویق شوند.
|
