|
4 سال و نیم است که بازار مسکن با «حادترین اوضاع به لحاظ متغیرهای حیاتی مختلف» دست به گریبان است و در طول این سالها، داخلیهای اقلیت (کسانی که در بازار ملک حضور دارند و فعالیت میکنند) و خارجیهای اکثریت (افرادی که بهخاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار پرتاب شدند)، هرروز و هرهفته سؤال میکنند که «شرایط چه زمانی عادی میشود؟»
به گزارش دنیای اقتصاد، این پرسش الان هم با شدت و دامنه شمول بیشتری نسبت به سالهای ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، در ذهن طیف ذینفعان بازار ملک (از سازندگان گرفته تا خریداران مصرفی، زوجهای خانهاولی، مستأجران و سایر گروههائی که شرایط زندگی و کسبوکارشان به رونق و رکود مسکن وابسته است) مطرح است.
بهمنظور پاسخگویی به این پرسش، طبیعی است که «سراغ فرمان بازار مسکن» را بگیریم تا مشخص شود «کارگردان ابررکود ابرتورمی مسکن» چه کسی است و کدام نیروها میتوانند این کارگردان را شکست دهند. البته قبل از اینکه درباره فرمان بازار ملک صحبت شود، «اطلاع و مرور شاخصهای نمایشگر وضعیت بحرانی و حاد بخش مسکن»، تصویر دقیق و کاملی از شرایط ارائه میکند؛ آن وقت است که «نقش کارگردان و نحوه مهار آن» برای طیف ذینفع، ناظر و سیاستگذار مسکن، بهتر و دقیقتر تبیین خواهدشد. قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۷ تاکنون، تقریبا ۱۲برابر شده، بهطوری که هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از حدود ۴میلیون و ۳۰۰هزار تومان به مرز ۴۷میلیون تومان افزایش پیدا کردهاست.
شاید برخی، رشد شدید قیمتی را به پای تورم عمومی بگذارند تا از این طریق، جهش قیمت مسکن را عادی یا همسنگ با اوضاع اقتصادی کشور جلوه دهند؛ اما اصلاً اینطور نیست. شاخص قیمت مصرفکننده در این فاصله زمانی (ابتدای ۱۳۹۷ تاکنون)، حتی 5 برابر هم نشدهاست (8/4 برابر شده است). بنابراین مشخص است که قیمت دارائی ملکی خیلی بیشتر از تورم عمومی، افزایش یافتهاست. میزان رشد قیمت مسکن حتی از رشد نقدینگی و رشد نرخ ارز بیشتر بوده است. این متغیرها معمولاً ارتباط معناداری با هم دارند.
جهش قیمت مسکن، نهتنها به خریداران مصرفی آسیب وارد کرده و سبب خروج آنها از بازار خرید شده، بلکه بهدلیل رابطه رکود خرید با سرمایهگذاری ساختمانی، رکود تولید مسکن نیز طی 3، چهار سال گذشته، شدید و به شکل تاریخی عمیقتر شدهاست. تیراژ خانهسازی در کشور طی 4 سال اخیر به نصف روند تاریخی رسیدهاست. از سوی دیگر، اجارهبها نیز با رشد شدید مواجه و باعث شدهاست تا سهم اجارهمسکن در سبد هزینه خانوار به شکل نگرانکنندهای افزایش یابد. با این تصویر تلخ از اوضاع مسکن، باید سراغ کارگردان را گرفت.
بررسیها نشان میدهد، عامل نابسامانی و بحران قیمتها در بازار ملک که در پی آن، موتور فعالیتهای مولد در این بازار نیز از کار افتاده، فقط و فقط «فعالیتهای غیرمولد ناشی از انتظارات تورمی» است. اقتصاد ایران از سال ۱۳۹۷، به دنبال خروج یکطرفه آمریکا از «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام، با شرایط متفاوتی نسبت به قبل روبهرو شد که مهمترین شاخصه آن، «افزایش ناگهانی نرخ ارز تحتتأثیر پیشبینی عمومی کاهش درامدهای ارزی بر اثر تحریم فروش نفت» بود.
در سال ۱۳۹۷، نرخ دلار بیش از ۱۵۰درصد جهش کرد و بعد از آن بود که موتور انتظارات تورمی در سایر بازارهای دارائی همچون سکه، سهام و البته مسکن و حتی خودرو، به «خریدهای سرمایهای و سفتهبازی» دامن زد. بازار مسکن اما با بقیه بازارها یکفرق اساسی دارد و آن «ریسک صفر سرمایهگذاری در عین سود بسیار بالای سرمایهگذاری در بلندمدت» است.
|
