|
برخی شنیدهها و گزارشهای میدانی حاکی از آن است که اجارهنامهنویسی در خانه به جای مشاورین املاک رونق گرفته است.
در برخی موارد مستأجران به جای مشاورین املاک پشت قراردادهای قبلی، قرارداد جدید خود را مینویسند و آن را ملاک اجارهنامه میدانند. با انجام این کار مردم کمتر به مشاورین املاک برای تمدید قرارداد مراجعه میکنند و در نتیجه هزینه تمدید اجارهنامه را هم به مشاورین املاک پرداخت نمیکنند. اما این اقدام موانع قانونی دارد که در صورت بروز مشکل بین طرفین هیچکدام از آ نها نمیتوانند با استناد به قانون و اسناد و مدارک موجود، مسأله را حل کنند و در نهایت ممکن است دچار ضرر و زیان شوند.
اجارهنامه دستنویس، همانگونه که از نام آن مشخص است، ناظر بر تنظیم قرارداد اجاره میان موجر و مستأجر بر روی یک برگه عادی و ساده است. اما پرسشی که در این باره مطرح میشود، این است که آیا اجارهنامه دستنویس معتبر است؟ به لحاظ حقوقی، تا چه اندازه میتوان به آن استناد کرد؟
میتوان گفت تنها مزیت اجارهنامه دستنویس این است که بابت تنظیم آن به مشاورین املاک پول پرداخت نمیشود. اما این مورد تا زمانی مزیت محسوب میشود که موجر و مستأجر دچار اختلاف نشده باشند. زمانی که بین موجر و مستأجر مشکلی بوجود آید، کمیسیون مشاور املاک در مقابل هزینهها و زمانی که بابت طولانیتر شدن فرایند رسیدگی قانونی باید پرداخته شود، رقم چشمگیری نخواهد بود.
اگر در مراجعه به مراجع قضایی صرفا یک قرارداد اجاره دستنویس به عنوان مدرک ارائه کنید باعث طولانی شدن فرایند رسیدگی قانونی و مراحل دادرسی و به تبع آن باعث افزایش هزینهها خواهد شد و گاهی این مسأله به قدری پیچیده میشود که شاید از تنظیم نکردن قرارداد اجاره در مشاوره املاک پشیمان شوید. در اینگونه موارد تنظیم اجارهنامه به صورتی که قابلاستناد در دادگاه باشد، از اهمیت بسزایی برخوردار است.
با این حال اگر طرفین به هر علتی قصد مراجعه به بنگاههای املاک برای تنظیم قراردادهای اجاره را ندارند، حتماً باید در متن اجارهنامه مفاد قانون روابط موجر و مستأجر را رعایت کنند تا از بروز مشکلات احتمالی در خصوص اعتبار این قرارداد جلوگیری شود.
مهمترین مفادی که باید رعایت شود این است که میبایست با قید مدتزمان اجاره، در 2نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستأجر برسد و حتماً باید توسط 2نفر شاهد امضا شود و اجارهنامه فاقد امضای شاهد در قانون روابط موجر مستأجر که در سال 1376 تصویب شده است، مشمول نمیشود. لذا مهمترین نکته در تنظیم اجارهنامه امضای شاهدین است. دراینصورت میتوان به استناد چنین اجارهنامهای، دستور تخلیه ملک را در مواقع مورد نیاز بهصورت فوری دریافتکرد.
درست است که اجاره نامه دستنویس حتی بدون امضای 2نفر شاهد هم قابلیت پیگیری حقوقی را دارد اما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر که قانونی خاص محسوب میشود نبوده و در صورت بروز اختلاف میان طرفین، طبق قانون مدنی مورد رسیدگی واقع خواهد شد و از مزایای مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر برخوردار نخواهدبود.
همین امر باعث میشود روند رسیدگی طولانی و هزینهبر شود و در مواردی که نیاز به گرفتن حکم تخلیه و فسخ قرارداد برای ملک مورد اجاره هست مجبور به طی کردن فرایند پیچیدهای باشیم. شاید بنظر برسد که نوشتن توافقی قرارداد اجاره فقط به ضرر موجر و به نفع مستأجر باشد اما اینگونه نیست! در صورتی که اجارهنامه به صورت دستنویس تنظیم شده باشد، پس گرفتن ودیعه قرضالحسنه (همان پول پیش) برای مستأجر تبدیل به کاری سخت و گاهی غیرممکن شود.
تمدید قرارداد اجاره به صورت پشتنویسی
هرآنچه بین طرفین توافق شده و مکتوب گشته بهعنوان سند و قراردادی عادی قابل استناد هست و صرف امضا موجر و مستأجر به منزله تنفیذ مفاد قرارداد نگاشته شده است، اما بهتر است 2شاهد نیز متن تمدید قرارداد را امضا کنند تا مشمول قانون روابط موجر و مستأجر شده و از مزایای آن برخوردار باشد در غیر اینصورت نیز بهعنوان سند عادی و طبق قانون مدنی معتبر و قابل استناد هست.
اگر قصد دارید قرارداد اجاره خانه یا آپارتمانی که در آن ساکن هستید را تمدید کنید باید مشخص کنید که کدام یک از موارد و بندهایی که در قرارداد قبلی ذکر شده است هنوز پا برجاست و رسمیت دارد و کدام یک از موارد باید تغییر کند.برای مثال یکی از مواردی که اغلب دست خوش تغییر میشود در مورد مبلغ اجاره و مدت زمان قرارداد اجاره می باشد که مبلغ و تاریخ جدید بایستی ذکر شود. حتماً این نکته را به یاد داشته باشید و مواردی که در قرارداد جدید بایستی تغییر کنند را مشخص و چگونگی تغییر آنها را قید کنید.
در کل میتوان گفت درست است که با نوشتن اجاره نامه دستی در هزینه کمیسیون مشاور املاک صرفهجویی میکنید اما در مقابل، ریسک بیاعتباری سند و هزینههای دادرسی را بالا میبرید.
بنابراین به موجر و مستأجر توصیه میشود از نوشتن اجارهنامه بهصورت توافقی و دستی پرهیز کنند. درباره تمدید قرارداد اجاره بهصورت پشتنویس در قرارداد قبلی نیازی به حضور در مشاور املاک نیست و کافی است که به امضای موجر و مستأجر و 2نفر شاهد برسد.
|
