پایگاه اطلاع رسانی روزنامه همدان پیام

به مناسبت تخریب باغ ویلاها در نهاوند

مجوز قانونی ساخت شهرک ویلایی صادر شود

انتشار خبر تخریب ویلاهای غیرمجاز در باغات شهرستان نهاوند، بار دیگر موضوع ساخت‌وساز در اراضی کشاورزی و باغی را به یکی از مسائل جدی افکار عمومی تبدیل کرده است؛ موضوعی که البته نه باید با ساده‌سازی آن را صرفا به «تخلف مردم» تقلیل داد و نه می‌توان ضرورت برخورد قانونی با ساخت‌وسازهای غیرمجاز را نادیده گرفت. مدت هاست به این مسأله فکر میکنم و بارها با مسئولان مربوطه در میان گذاشته ام. هم اکنون خبرهای منتشره بهانه‌ای شده تا نقدهای منقول را تدوین نموده و با طرح ایده‌های برای راه حل جمع بندی و منتشر نمایم.
حفاظت از اراضی کشاورزی، باغات و منابع طبیعی یک ضرورت مسلم است. قانون نیز برای جلوگیری از تغییر کاربری غیرمجاز، ضمانت‌های اجرایی مشخصی پیش‌بینی کرده است. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، اصل را بر حفظ کاربری این اراضی گذاشته و تغییر کاربری خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها را جز در موارد ضروری ممنوع کرده است. برای تغییر کاربری غیرمجاز نیز ضمانت اجراهایی از جمله قلع‌وقمع بنا و مجازات مالی پیش‌بینی شده است.
بنابراین اصل برخورد با ساخت‌وساز غیرمجاز محل بحث نیست.
مسأله مهم‌تر این است که آیا صرفا با برخورد و تخریب می‌توان یک تقاضای واقعی و مستمر اجتماعی را مدیریت کرد؟
این پرسش، نقطه آغاز یک بحث جدی‌تر درباره سیاست‌گذاری سرزمین در استان همدان است. مردم فقط «متخلف» نیستند؛ یک تقاضای واقعی نیز وجود دارد. در بسیاری از مناطق استان همدان، از جمله نهاوند، تقاضا برای داشتن خانه باغ، فضای تفریحی، اقامتگاه خانوادگی و واحدهای ویلایی وجود دارد.
ممکن است با این تقاضا موافق یا مخالف باشیم، اما نمی‌توان وجود آن را انکار کرد. خانواده‌ای که به دنبال یک فضای کوچک برای گذران اوقات فراغت است، سرمایه‌گذاری که به دنبال ایجاد یک مجموعه اقامتی است، فعال گردشگری که می‌خواهد یک مجموعه بوم‌گردی یا تفریحی ایجاد کند و حتی شهروندی که سال‌هاست در منطقه‌ای زمین در اختیار دارد، همگی الزاما یک هدف واحد ندارند؛ اما یک وجه مشترک دارند: نیاز یا تقاضایی برای استفاده‌ای غیرکشاورزی یا اقامتی از زمین وجود دارد.
حال اگر مدیریت سرزمین برای بخشی از این تقاضا، مسیر قانونی، شفاف، محدود، مکان‌یابی‌شده و قابل پیش‌بینی طراحی نکرده باشد، آیا می‌توان انتظار داشت تمام این تقاضا به‌صورت خودکار از بین برود؟ طبیعتا خیر.
بخشی از تقاضا ممکن است به خریدوفروش‌های غیررسمی، تفکیک‌های غیرمجاز، ساخت‌وساز بدون پروانه، دیوارکشی و در نهایت شکل‌گیری بناهای غیرمجاز منجر شود. این سخن به هیچ عنوان به معنای توجیه تخلف نیست.توضیح یک علت، به معنای مآغاز دانستن معلول نیست. اما اگر مدیریت عمومی بخواهد مسأله را برای همیشه حل کند، باید علاوه بر برخورد با معلول، درباره علت و زمینه شکل‌گیری آن نیز تصمیم بگیرد.اول مجوز، بعد ساخت؛ اما مجوز برای چه چیزی و در کجا؟
در مطالبی که درباره تخریب ویلاهای غیرمجاز منتشر می‌شود، معمولا به مردم توصیه می‌شود: ابتدا استعلام بگیرید، سپس مجوز بگیرید و بعد ساخت‌وساز کنید.این توصیه در ظاهر کاملا منطقی است.
اما یک پرسش اساسی وجود دارد اگر فرد واقعا قصد ایجاد یک واحد ویلایی یا فضای تفریحی دارد، دقیقا در کدام پهنه و با چه عنوان کاربری می‌تواند این تقاضا را به‌صورت قانونی مطرح کند؟ اینجاست که بحث از «تخلف فرد» به «نظام برنامه‌ریزی سرزمین» منتقل می‌شود.
قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی برای حفاظت از زمین کشاورزی وضع شده است، نه برای آنکه هر نوع تقاضای سکونت، گردشگری یا تفریحی را در هر نقطه‌ای از سرزمین ممنوع کند.
حتی در چارچوب همین نظام قانونی نیز برای برخی فعالیت‌های گردشگری امکان طی فرآیند قانونی پیش‌بینی شده است. در سال ۱۴۰۴ نیز برخی فعالیت‌های گردشگری از جمله دهکده سلامت، مراکز تفریحی و سرگرمی و بوم‌گردی، تحت شرایط قانونی و با اخذ موافقت‌های لازم در زمره فعالیت‌های قابل بررسی قرار گرفته‌اند. سازمان امور اراضی نیز تصریح کرده که این فعالیت‌ها بدون اخذ مجوز قانونی مجاز نیستند.
پس مسأله اصلی، انتخاب میان «آزاد گذاشتن ویلاسازی» و «تخریب ویلاها» نیست. راه سوم نیز وجود دارد: هدایت تقاضا به پهنه‌هایی که از ابتدا برای آن طراحی شده‌اند.
چرا شهرک ویلایی می‌تواند بخشی از راه‌حل باشد؟شهرک ویلایی، اگر بر اساس مطالعات دقیق، مکان‌یابی صحیح و ضوابط مشخص ایجاد شود، الزاما به معنای تبدیل باغات و زمین‌های کشاورزی به ویلا نیست.
اتفاقا فلسفه چنین برنامه‌ای می‌تواند عکس آن باشد مرکز دادن تقاضا در یک محدوده مشخص برای جلوگیری از پراکنده‌شدن ساخت‌وساز در پهنه وسیع کشاورزی و طبیعی. در یک شهرک برنامه‌ریزی‌شده می‌توان از ابتدا تکلیف موضوعاتی مانند کاربری زمین؛ تراکم و سطح اشغال؛ تعداد واحدها؛ شبکه معابر؛ تأمین آب؛ فاضلاب؛ برق؛ آتش‌نشانی؛ دفع پسماند؛فضای سبز؛ الزامات زیست‌محیطی؛ معماری و سیمای بصری؛ دسترسی؛ ظرفیت گردشگری و حتی ممنوعیت تفکیک‌های بعدی را مشخص کرد.
در مقابل، هنگامی که هر فرد به‌صورت پراکنده در گوشه‌ای از یک باغ یا اراضی کشاورزی اقدام به ساخت‌وساز می‌کند، کنترل این مسائل بسیار دشوارتر خواهد بود. به همین دلیل، سیاست‌گذاری هوشمندانه می‌تواند به جای آنکه صرفا بگوید «ویلا نساز»، بگوید: اگر قرار است چنین تقاضایی وجود داشته باشد، باید در مکان مناسب، با ظرفیت مشخص، تحت ضابطه مشخص و با مجوز مشخص انجام شود.
خود استان همدان نیز نشان داده که این ایده لزوما دور از ذهن نیست. این بحث اکنون بیش از گذشته قابلیت طرح در سطح استان همدان را دارد.
استاندار همدان در شهریور ۱۴۰۵ درباره تبدیل مجوز شهر جدید «حورا» به شهرک «اکباتانا» اعلام کرده است که بخشی از اراضی این شهرک می‌تواند برای ایجاد شهرک ویلایی اختصاص یابد؛ البته با تأکید بر اینکه ابتدا باید طراحی جامع منطقه، کاربری‌ها، خدمات، معابر، فضای سبز و ظرفیت بارگذاری مشخص شود. این نکته بسیار مهم است. زیرا نشان می‌دهد بحث شهرک ویلایی را می‌توان نه به‌عنوان یک مطالبه برای دور زدن قانون، بلکه به‌عنوان یک موضوع برنامه‌ریزی شهری و سرزمینی مورد بررسی قرار داد.
حتی پیش از این نیز در شهر همدان موضوع ایجاد یک شهرک مسکونی ویلایی ۶۵۰ واحدی در قالب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مطرح شده بود. بنابراین پرسش امروز استان همدان نباید این باشد که: آیا با ویلاسازی غیرمجاز برخورد کنیم یا نه؟ پاسخ این پرسش روشن است: باید با ساخت‌وساز غیرمجاز برخورد شود.
پرسش مهم‌تر این است: چگونه می‌توان تقاضای موجود را به سمت مکان‌های قانونی و از پیش طراحی‌شده هدایت کرد؟ برخورد قضایی لازم است؛ اما برخورد قضایی به تنهایی مسأله را حل نمی‌کند
در روزهای اخیر، مسئولان شهرستان نهاوند نیز بر اجرای احکام ساخت‌وسازهای غیرمجاز و جلوگیری از شکل‌گیری تخلف از همان مراحل ابتدایی تأکید کرده‌اند. فرماندار نهاوند بر لزوم ورود دستگاه‌ها در مراحل اولیه ساخت تأکید کرده و دادستان شهرستان نیز بر اجرای احکام و جلوگیری از تبعیض در برخورد با متخلفان تأکید داشته است.
این رویکرد از منظر اجرای قانون قابل فهم است.اما باید به یک نکته مدیریتی توجه کرد: هرچه یک بنا کامل‌تر شود، هزینه برخورد با آن برای مردم، دستگاه اجرایی و حاکمیت بیشتر می‌شود. اگر ساخت‌وساز در مرحله فونداسیون متوقف شود، هزینه اجتماعی و اقتصادی آن با تخریب یک ساختمان کامل قابل مقایسه نیست. پس بهترین سیاست، نه «تخریب بیشتر»، بلکه پیشگیری مؤثرتر است و پیشگیری مؤثر نیز فقط با گشت و بازرسی و صدور حکم حاصل نمی‌شود.
پیشگیری واقعی زمانی اتفاق می‌افتد که مردم بدانند کجا می‌توانند قانونی اقدام کنند؛ بدانند کجا مطلقا امکان ساخت‌وساز وجود ندارد؛ فرآیند اخذ مجوز روشن و قابل پیش‌بینی باشد؛ پهنه‌های مناسب برای فعالیت‌های گردشگری و اقامتی مشخص شده باشد؛
سرمایه‌گذار بداند اگر وارد یک طرح شد، در صورت رعایت ضوابط، امکان به سرانجام رساندن آن وجود دارد.یک تناقض مدیریتی که باید درباره آن فکر کرد. اگر به مردم بگوییم در زمین کشاورزی ویلا نسازید.کاملا درست است. اگر بگوییم در باغات بدون مجوز ساخت‌وساز نکنید.باز هم درست است. اگر بگوییم قبل از خرید زمین، از امکان قانونی اجرای طرح اطمینان پیدا کنید.»باز هم توصیه‌ای منطقی است.
اما اگر همزمان برای بخشی از تقاضای واقعی جامعه هیچ مسیر مشخص، روشن و قابل دسترسی برای ایجاد قانونی فضاهای اقامتی، تفریحی و ویلایی تعریف نکنیم، یک پرسش جدی باقی می‌ماند: این تقاضا قرار است کجا پاسخ داده شود؟
سیاست عمومی نمی‌تواند فقط بخش «ممنوعیت» را طراحی کند و بخش «جایگزین» را به حال خود رها کند. نسخه درست، آزادسازی باغات نیست. برای جلوگیری از هرگونه سوءبرداشت باید یک مرز روشن ترسیم کرد. پیشنهاد ایجاد شهرک‌های ویلایی یا پهنه‌های اقامتی به هیچ وجه به معنای باز کردن درهای باغات و اراضی مرغوب کشاورزی به روی ویلاسازی نیست.اتفاقا باید برعکس باشد.
اراضی درجه یک کشاورزی، باغات ارزشمند، حریم منابع آب، عرصه‌های حساس زیست‌محیطی، پهنه‌های سیلابی و مناطق دارای محدودیت‌های طبیعی باید در بالاترین سطح حفاظت قرار گیرند.اگر قرار است ظرفیتی ایجاد شود، باید از طریق مطالعه آمایش سرزمین، طرح‌های توسعه و عمران، طرح‌های جامع و تفصیلی، طرح‌های هادی و سایر اسناد قانونی مکان‌یابی شود.
شورای عالی شهرسازی و معماری نیز در دستورالعمل‌های مربوط به شهرک‌سازی بر شناسایی اراضی مستعد استقرار شهرک و ساماندهی تقاضا با هدف جلوگیری از ساخت‌وساز بی‌رویه و آسیب به اراضی کشاورزی و منابع طبیعی تأکید کرده است.
پس موضوع، انتخاب بین «کشاورزی» و «ویلاسازی» نیست.موضوع، مدیریت هوشمندانه تعارض کاربری‌ها است. چرا نهاوند می‌تواند نقطه آغاز این بحث باشد؟
نهاوند از ظرفیت‌های طبیعی، کشاورزی، باغی و گردشگری قابل توجهی برخوردار است. طبیعی است که چنین منطقه‌ای با تقاضای بیشتری برای حضور گردشگران، اقامت، تفریح و سرمایه‌گذاری مواجه شود. اما اگر برای این تقاضا برنامه‌ریزی نشود، احتمال دارد توسعه به شکل پراکنده و خارج از ضابطه اتفاق بیفتد.
در این حالت، ممکن است یک زمین کشاورزی به قطعات متعدد تقسیم شود؛ دیوارکشی شکل بگیرد؛ راه دسترسی ایجاد شود؛ چاه و انشعاب و خدمات مطالبه شود؛ بنا ساخته شود و پس از سال‌ها، دستگاه‌های مختلف درگیر پرونده‌ای شوند که حل آن بسیار دشوارتر از پیشگیری اولیه بوده است. این همان نقطه‌ای است که برنامه‌ریزی پیشینی می‌تواند بسیار کم‌هزینه‌تر از برخورد پسینی باشد.
پیشنهاد مشخص: یک «مطالعه امکان‌سنجی شهرک‌های ویلایی و گردشگری» برای استان. اکنون شاید زمان آن رسیده باشد که استانداری همدان، با همکاری راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی، میراث فرهنگی، محیط زیست، بنیاد مسکن، منابع طبیعی، شهرداری‌ها و سایر دستگاه‌های مرتبط، یک مطالعه جامع انجام دهد. هدف این مطالعه نباید «مجوز دادن به ویلاسازی» باشد.هدف باید پاسخ به چند پرسش مشخص باشد.
یک: تقاضای واقعی استان برای واحدهای اقامتی، تفریحی و ویلایی چه میزان است؟
دوم: این تقاضا در کدام شهرستان‌ها و مناطق بیشتر وجود دارد؟
سوم: کدام پهنه‌ها از نظر کشاورزی، منابع طبیعی، محیط زیست، آب، دسترسی و زیرساخت، اساسا نباید وارد این چرخه شوند؟
چهارم: در کدام نقاط می‌توان با رعایت همه ضوابط، پهنه‌های مشخص گردشگری، اقامتی یا شهرک‌های ویلایی تعریف کرد؟
پنجم: چه مدل مالکیت، سرمایه‌گذاری و مدیریت برای این مجموعه‌ها مناسب‌تر است؟
ششم: چگونه می‌توان از تبدیل شهرک‌های مجاز به سکونتگاه‌های بی‌ضابطه و تفکیک‌های بعدی جلوگیری کرد؟
هفتم: چگونه می‌توان مردم را از خرید زمین‌هایی که امکان قانونی ساخت‌وساز در آنها وجود ندارد، پیش از ورود سرمایه، مطلع کرد؟
این مطالعه اگر انجام شود، می‌تواند مسأله‌ای را که امروز با پرونده قضایی، تخریب و هزینه‌های سنگین دنبال می‌کنیم، از مرحله مقابله به مرحله «مدیریت» منتقل کند.
امروز خبر تخریب یک ویلای غیرمجاز، شاید برای چند روز افکار عمومی را متوجه موضوع کند.اما فردا دوباره ساخت‌وساز دیگری آغاز می‌شود.پس از آن، پرونده دیگری تشکیل می‌شود.حکم دیگری صادر می‌شود. هزینه دیگری برای دستگاه قضایی، انتظامی و اجرایی ایجاد می‌شود.و مالک دیگری نیز ممکن است بخش مهمی از سرمایه خود را از دست بدهد.
اگر این چرخه مرتب تکرار شود، باید از خودمان بپرسیم:آیا مسأله را حل کرده‌ایم یا فقط هر بار یک مصداق را حذف کرده‌ایم؟
حفظ اراضی کشاورزی باید خط قرمز باشد.اجرای قانون باید بدون تبعیض باشد.با ساخت‌وساز غیرمجاز باید برخورد شود. اما در کنار همه اینها، مدیریت استان نیز باید برای تقاضای واقعی جامعه، راهکار قانونی و برنامه‌ریزی‌شده طراحی کند.این دو موضوع نه‌تنها متناقض نیستند، بلکه مکمل یکدیگرند.
اگر می‌خواهیم فردا تعداد ویلاهای غیرمجاز کمتر شود، شاید لازم باشد امروز درباره تعداد، مکان و ضوابط ویلاهای مجاز تصمیم بگیریم.
اگر می‌خواهیم مردم زمین کشاورزی را برای ساخت‌وساز نخرند، باید همزمان به آنها بگوییم برای تأمین نیاز اقامتی و تفریحی خود، کجا و چگونه می‌توانند قانونی اقدام کنند و اگر می‌خواهیم باغات نهاوند و سایر شهرستان‌های استان حفظ شوند، شاید یکی از راه‌های مؤثر آن این باشد که تقاضای ساخت‌وساز را از دل باغات بیرون بکشیم و به پهنه‌هایی هدایت کنیم که از ابتدا برای این منظور طراحی شده‌اند.
مسأله امروز فقط «ویلاسازی غیرمجاز» نیست؛ مسأله، نبود یک سیاست جامع برای مدیریت تقاضای ویلاسازی است. برخورد با تخلف، وظیفه قانون است؛اما پیشگیری از تولید تخلف، وظیفه سیاست‌گذاری است. استان همدان امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند گفت‌وگویی جدی درباره این موضوع است: چگونه هم زمین کشاورزی را حفظ کنیم، هم سرمایه مردم را، هم ظرفیت گردشگری استان را و هم نیاز واقعی جامعه را؟ شاید پاسخ این پرسش، نه در ممنوعیت بیشتر و نه در آزادسازی بیشتر، بلکه در برنامه‌ریزی بهتر باشد.
فرهاد جهانیان - مهرماه 1405

رژه اقتدار نیروهای مسلح در همدان

پاکی آوردی ای امید سپید