| يكشنبه - 11 مرداد 1405 - شماره 5476 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
کد مطلب: 141712 |
تاریخ انتشار: 1403-11-15 - 14:44 |
تعداد بازدید: 274 |
|
|
|
|
تغییر ماهیت فسخ در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
نویسنده : میثم کاظمی ویژه، وکیل پایه یک دادگستری
اجتماعی
هر نظام حقوقی مبتنی بر اصول و قواعدی است که در تدوین انواع قوانین در آن نظام حقوقی مورد لحاظ قرار میگیرد که به طور معمول قانون اساسی هر کشوری مهمترین تجلیگاه این اصول و قواعد است؛ فیالمثل در قانون اساسی کشور ما، صيانت از خانواده، حمایت از مظلومین جهان، تشکیل حکومت اسلامی و مواردی از این دست جزو مهمترین اصول و قواعد شمرده شده است که تمامی قوانین باید در راستای اعتلای این قواعد باشد.
به دیگر سخن، چهارچوب قوانین در هر کشوری مبتنی بر اصولی لایتغیر است که جزء با تغییر قانون اساسی نمیتوان از آن چشمپوشی کرد؛ اصل چهارم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران (ابتنای تمام قوانین بر شرع) اصلی است غیرقابل تغییر و غیرقابل اغماض که همواره باید در تصویب قوانین ملاک عمل قرار گیرد.
در تدوین و تصویب هر قانون، ملاحظاتی وجود دارد که ضرورت اجرای آن را توجیه میکند. نیازهای جامعه تعیینکننده قانونی است که در شرایط خاص مورد نیاز است. به عنوان مثال، در یک زمان ممکن است نیاز به کاهش فرزندآوری وجود داشته باشد، در حالی که در زمان دیگر، تشویق به فرزندآوری ضروری است. همچنین، نیازهای اقتصادی میتواند تدوین قوانینی برای افزایش سرمایهگذاری را ایجاب کند. با این حال، در تمامی این فرآیندها، اصول کلی حقوقی نباید نادیده گرفته شوند.
بیان این مقدمه را بهانهای برای بررسی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول قرار میدهیم؛ در یادداشتهای پیش در خصوص فلسفه و ضرورت تصویب این قانون سخن گفتیم و مهمترین علت تصویب این قانون را ساماندهی قوانین در حوزه اموال غیرمنقول به عنوان مهمترین دارایی افراد عنوان کردیم؛ در واقع هدف از تصویب این قانون، قرار دادن نقطه پایانی بر دعاوی پرشمار مربوط به اموال غیرمنقول است، دعاوی متعددی که سرمنشأ آن شفاف نبودن مالکیت افراد بر اموال غیرمنقول فاقد سند رسمی، نبود سازوکار شفاف در خصوص انتقال مالکیت اینگونه اموال و فقدان سازوکارهای کارامد برای اثبات مالکیت است؛ لذا رویکرد اصلی قانونگذار در این قانون ایجاد بسترهایی برای تعیین مالک رسمی اموال غیرمنقول و متعاقب آن ایجاد سازوکارهای کارامد و قابل اتکا برای نحوه انتقال مالکیت این اموال است. نگاهی کلی به مواد این قانون به وضوح بیانگر آن است که قانونگذار با هدف به حداقل رساندن اختلافات افراد در حوزه اموال غیرمنقول، به دنبال راهکارهایی است که در هنگام بروز همان اختلافات حداقلی بتواند راهگشا باشد.
تبصره یک ماده یک این قانون، مقررات جدیدی برای فسخ معاملات ثبتشده اموال غیرمنقول وضع کرده است که به طور کلی مفهوم فسخ را تغییر داده است. طبق قانون مدنی، فسخ نیاز به تشریفات خاصی ندارد، اما ثبت رسمی معاملات، فسخ را به یک ایقاع تشریفاتی تبدیل کرده است. رعایت نکردن مقررات این تبصره، سبب نبود استماع دعوی تنفیذ فسخ در دادگاه میشود. این تشریفات شامل ارسال اظهارنامه رسمی ظرف ۱۵ روز از تاریخ فسخ و سپس طرح دعوی تنفیذ فسخ ظرف ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه است. رعایت نکردن این مراحل به رد دعوی در دادگاه منجر میشود.
آنچه که مبرهن است، آن است که هدف قانونگذار این بوده که افراد نتوانند اعمال حق فسخ خویش را وسیله اضرار طرف مقابل قرار دهند و از سوی دیگر راه برای اثبات اعمال حق فسخ از طریق ادله اثبات دعوی علیالخصوص به وسیله شهادت (که ممکن است نتیجه تبانی و دروغ باشد) بسته شود.
اینکه قانونگذار در راستای کاهش دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول بخواهد فقط به دلایل رسمی اتکا کند، بسیار مطلوب است؛ به طور قطع ثبت رسمی معاملات در این حوزه، ثبت رسمی فسخ معاملات و سایر سازوکارهای قانونی پیشبینیشده گام مؤثری است که میتواند گلوگاه بسیاری از مفاسد در این حوزه را ببندد؛ لکن آنچه که محل تأمل است تبصره ۵ ماده یک همین قانون است؛ جایی که قانونگذار به یکباره و برخلاف تمام مواد این قانون، دامنه اثبات اعمال و وقایع حقوقی را بیحد و حصر گسترش میدهد و راه را بر اثبات وقوع هر عمل و واقعه حقوقی با هر ادلهای میگشاید.
قانونگذار پیشتر تلاش کرده بود تا ادله اثبات دعوی در حوزه اموال غیرمنقول را محدود به اسناد رسمی کند، اما با ایراد شورای نگهبان مواجه شد و ناچار به اصلاح قانون شد. در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، چنین نگرانی وجود نداشت و اگر شورای نگهبان آن را مغایر شرع میدانست، این قانون وضع نمیشد. این تعارض نشاندهنده شتابزدگی و نبود رویکرد جامع در تدوین قانون است و تعارضات مشابه، مانند ماده ۱۲۱۰ قانون مدنی با تبصره ۲ آن، از مهمترین ایرادات قانوننویسی در ایران به شمار میرود.
به هر روی با لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فسخ تبدیل به ایقاعی تشریفاتی شده است که فوریت آن نیز دیگر عرفی و بسته به نظر قاضی نخواهد بود، بلکه باید درنهایت ظرف یک ماه از تاریخ اعمال حق فسخ منتهی به طرح دعوی در دادگستری شود و نکته مهم آن است که چنانچه ظرف مدت کوتاهتری از ۱۵ روز، اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ارسال گردد، مهلت باقیمانده از ۱۵ روز نخست برای ارسال اظهارنامه منقضی میشود و باز هم صرفا ۱۵ روز زمان برای طرح دعوی باقی میماند و مدت باقیمانده از ۱۵ روز نخست، به مدت ۱۵ روزه دوم اضافه نمیشود و در چنین فرضی دیگر نمیتوان به مهلت یک ماهه از تاریخ فسخ تا تاریخ طرح دعوی استناد کرد.
 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
|
یلدا شب هندوانه و فال و غزل
|
|
|
|
|
حال و هوای صحاف خانه همدان در آستانه بازگشایی مدارس
|
|
|
|
|
|
|
|
|
 |
نشر و نقل مطالب فقط با ذکر نام روزنامه همدان پیام
بلامانع است.
|
|
|
روزنامه همدان پیام (
اجتماعي، فرهنگي، اقتصادي،
سياسي، ورزشی )
صاحب امتياز و مدير مسئول:
نصرت ا... طاقتي احسن
-
سردبير: يدا... طاقتي
احسن
نشاني: همدان، خيابان
شريعتي، ابتداي خيابان مهديه،
ساختمان پيام
تلفن: 8264433
(0811)
- فکس: 8285048
(0811) - سازمان
نیازمندی: 8264400
(0811) - ايميل:
info@hamedanpayam.com |
|
