تابستان ۱۴۰۴، تابستانی بود که بازار مسکن ایران از هر سو تحت فشار قرار گرفت؛ از جنگ 12روزه گرفته تا نوسانات شدید ارزی، همهچیز دستبهدست هم داد تا این بازار در رکودی عمیق فرو برود. در چنین فضایی، بسیاری از مستأجران در شهرهای مختلف از جمله همدان تصمیم گرفتند قراردادهای خود را تمدید کنند تا از مواجهه با قیمتهای سرسامآور اجاره در بازار آزاد در امان بمانند.
با این حال، پایان شهریور و آغاز فصل دوم جابهجایی، دوباره آتش زیر خاکستر را شعلهور کرد و موج جدیدی از مستأجرانِ تازهوارد یا آنهایی که موفق به تمدید قرارداد نشده بودند، وارد بازار شدند و قیمتها در مدت کوتاهی جهش تازهای را تجربه کرد.
بازار خرید و فروش مسکن نیز حال و روز بهتری نداشت. تعداد فروشندگان از خریداران پیشی گرفت اما قیمتها، حتی در مناطق گرانقیمت، آنقدر کاهش نیافت که خرید مسکن برای خانوادههای متوسط ممکن شود. همچنان هر مترمربع آپارتمان به نسبت قدیمی در محلههای بالای شهر بیش از صد میلیون تومان قیمت دارد و این رقم، عملا بسیاری از متقاضیان مصرفی را از بازار خارج کرده است. بهعبارت دیگر، بازار در وضعیت رکودی است؛ خرید و فروش خوابیده و سرمایهگذاران دستبهعصا حرکت میکنند، اما قیمتها هم پایین نمیآید. این وضعیت به شکل غیرمستقیم بازار اجاره را داغتر کرده است، چون هرچه خرید برای مردم سختتر شود، مدت زمان ماندن در صف اجارهنشینی طولانیتر میشود و فشار تقاضا بر اجارهبها افزایش مییابد.
عامل مهم دیگر، تغییر در ساختار هزینههای ساختوساز است. خروج بخشی از کارگران مهاجر افغانستانی که ستون فقرات نیروی کار ساختمانی در بسیاری از پروژهها بودند، سبب کمبود نیروی کار و افزایش بهای کارگر روزمزد شده است. این افزایش، هزینه تمامشده ساخت مسکن را بالا میبرد و به طور طبیعی سازندگان این هزینه را به قیمت نهایی منتقل میکنند. نتیجه آن است که قیمت مسکن در کل کشور، از جمله در همدان، حتی در دوره رکود نیز تمایل به رشد دارد. وقتی قیمت مسکن بالا میرود، مالکان اجارهبها را نیز متناسب با ارزش ملک افزایش میدهند. به این زنجیره فشاری باید نوسان ارز را هم اضافه کرد. تجربه نشان داده هر بار که قیمت ارز و طلا جهش میکند، بازار مسکن نیز دیر یا زود خود را با این سطح جدید هماهنگ میکند و حتی اگر خرید و فروش قفل باشد، اجارهها به سرعت بالا میروند.
این مجموعه عوامل سبب شده است که در چند سال گذشته اجارهبها تقریبا همپای تورم عمومی یا حتی سریعتر رشد کند. خانوارهایی که درآمدشان تنها متناسب با تورم بالا رفته، امروز بخش بسیار بزرگتری از درآمد ماهانه خود را صرف اجاره میکنند. در بسیاری از موارد، این سهم از مرز ۴۰ تا ۵۰ درصد کل درآمد گذشته و این همان نقطهای است که اقتصاددانان از آن بهعنوان «فقر مسکنی» یاد میکنند.
در چنین شرایطی، راهکار بسیاری از خانوادهها برای بقا روشن است، یعنی اشتراک خانه با یک یا چند خانواده دیگر گسترش مییابد. پدیدهای که تا همین چند سال پیش در شهرهای متوسط کمتر دیده میشد، حالا به واقعیتی روزمره تبدیل شده است؛ در همدان، گزارشهای میدانی از محلات مختلف نشان میدهد ۲ خانواده با هم قراردادی را میبندند و هزینه ودیعه و اجاره را بین خود تقسیم میکنند. حتی نمونههایی از اجاره خانه توسط ۳ خانواده هم گزارش شده است.
اما این راهحل اضطراری بیهزینه نیست. همخانه شدن خانوارها پیامدهای اجتماعی و روانی گستردهای دارد. کاهش حریم خصوصی نخستین پیامد است؛ خانوادهها مجبورند در فضایی محدود و مشترک زندگی کنند، ساعات خواب و بیداری خود را هماهنگ کنند و حتی از وسایل و امکانات مشترک استفاده کنند. این مسأله بهویژه برای کودکان و نوجوانان دشوار است و میتواند روی تحصیل و سلامت روان آنها اثر منفی بگذارد. تنشهای بینخانوادگی نیز اجتنابناپذیر است و بسیاری از این روابط در نهایت با درگیری و اختلافات حقوقی خاتمه مییابد. از منظر اجتماعی نیز تراکم بالای جمعیت در یک واحد مسکونی سبب فشار بر زیرساختها، سرویسهای شهری و حتی روابط همسایگی میشود. در محلاتی که چند خانه به این شکل اجاره داده میشود، ترافیک محلی، مصرف آب و برق و حجم زباله افزایش مییابد و این موضوع به کیفیت زندگی کل محله آسیب میزند.
از نظر اقتصادی، این وضعیت سبب میشود خانوارها بخش عمده درآمد خود را تنها صرف بقا کنند و سرمایهگذاری روی آموزش، سلامت یا حتی پسانداز برای خرید مسکن در آینده کاهش یابد. این همان چرخهای است که در نهایت نابرابری را تشدید میکند و مانع از طبقهبندی اجتماعی پویا میشود؛ یعنی خانوارهای کمدرآمد در همین وضعیت اجارهنشینی باقی میمانند و امکان صعود اقتصادی پیدا نمیکنند.
پیشبینیها برای ماههای آینده چندان امیدوارکننده نیست. اگر سیاستگذاری مؤثر برای کنترل تورم و تثبیت بازار ارز اجرا نشود، فشار روی اجارهها ادامه خواهد داشت و موج جدیدی از مستأجران به سمت حاشیه شهر رانده میشوند. در سناریوی بدبینانه، اشتراکگذاری خانه به یک هنجار غالب تبدیل میشود و در کنار آن، احتمال افزایش بیخانمانی و سکونت در مسکنهای غیررسمی بالا میرود. حتی در سناریوی میانه نیز اگرچه ممکن است رشد اجاره کند شود، اما همچنان قدرت خرید مردم عقبتر از قیمتها خواهد بود و معضل فقر مسکنی پابرجا خواهد ماند.
برای عبور از این بحران، مجموعهای از اقدامات فوری و میانمدت لازم است. در کوتاهمدت میتوان با پرداخت یارانه اجاره به دهکهای پایین، بخشی از فشار را کم کرد و از بیخانمان شدن خانوادهها جلوگیری کرد. شهرداری همدان میتواند مراکز میانجیگری ایجاد کند تا اختلافات موجر و مستأجر بدون دادگاه و در زمان کوتاه حلوفصل شود. همچنین وضع مقررات موقت برای مهار افزایشهای ناگهانی اجاره در مقاطع بحرانی، میتواند بازار را تا حدودی آرام کند.
در میانمدت، توسعه مسکن اجتماعی و اجارهای با حمایت دولت و شهرداری یک ضرورت است. اعطای معافیتهای مالیاتی به سازندگانی که واحدهای خود را برای اجاره بلندمدت عرضه میکنند، یکی از ابزارهای تشویقی مؤثر است. از سوی دیگر، اجرای کامل مالیات بر خانههای خالی میتواند عرضه واحدهای احتکارشده را افزایش دهد. برنامهریزی برای آموزش و جذب نیروی کار ساختمانی بومی نیز میتواند مانع از جهش بیرویه هزینههای ساخت شود.
در سطح اجتماعی، تدوین قراردادهای استاندارد برای همخانگی، آگاهیبخشی درباره حقوق و تعهدات مستأجران و حتی آموزش مدیریت مالی به خانوادهها میتواند بخشی از آسیبهای این دوره را کاهش دهد. تعاونیهای مسکن و صندوقهای پسانداز گروهی نیز راهکاری است که در کشورهای دیگر نتیجه داده و میتواند امکان خرید مسکن را در آینده برای گروههای هدف فراهم کند.
در نهایت باید گفت بحران اجارهنشینی در همدان صرفاً مسألهای اقتصادی نیست بلکه به یک مسأله اجتماعی و حتی امنیتی بدل شده است. وقتی بخش بزرگی از جمعیت شهری ناچارند خانه خود را با دیگران تقسیم کنند، احساس امنیت و آرامش روانی کاهش مییابد و پیامدهای آن در شاخصهای سلامت اجتماعی دیده خواهد شد. اگر امروز برای مهار این روند اقدام نشود، فردا هزینههای بیشتری برای درمان پیامدهای آن باید پرداخت. همدان میتواند با اجرای سیاستهای حمایتی، تسهیل ساختوساز و شفافسازی اطلاعات بازار، به الگویی برای مدیریت بحران اجاره در شهرهای متوسط تبدیل شود و دوباره امید به خانهدار شدن را به شهروندان بازگرداند.
