نداشتن قرارداد اجاره و اجاره‌نامه شفاهی

 فاطمه عباسیان-همدان پیام: گاهی طرفین قرارداد اجاره صرفاً به دلیل روابط دوستانه اقدام به مکتوب‌کردن قرارداد خود نمی‌کنند. شاید در ابتدای کار همه چیز خوب پیش برود اما ممکن است به تدریج مسائل کوچک به اختلافی بزرگ تبدیل شود. بنابراین طرفین به قرارداد شفاهی بین خودشان عمل نمی‌کنند و در این صورت بدون وجود قرارداد مکتوب همه‌چیز سخت می‌شود. طبق قانون اجاره سال 1356 قرارداد شفاهی نیز در کنار قرارداد کتبی تحت حمایت قانون قرار داشت. اما امروزه بر اساس قانون اجاره مصوب سال 1376 قرارداد شفاهی اجاره مشمول قانون نمی‌شود و قرارداد کتبی الزامی است.

از مهم‌ترین مشکلاتی که قرارداد شفاهی ایجاد می‌کند عمل نکردن به وعده توسط مالک و مستأجر است در صورتی که قرارداد آن‌ها مشمول حمایت قانونی نیز نمی‌شود. برای مثال مالک مدعی شود که پول رهن(پول پیش) دریافتی از مستأجر از آنچه مستأجر ادعا می‌کند کمتر است. اگر قرارداد اجاره مکتوب باشد در ابتدای امر موجر وعده‌هایی نظیر وعده تعمیرات را در قرارداد لحاظ می‌کند. اما زمانی که قرارداد شفاهی است موجر به راحتی می‌تواند خلاف وعده خود عمل کند. مستأجر ممکن است ملک مورد اجاره را مجدداً اجاره دهد(طبق قانون، مستأجر می‌تواند مال مورد اجاره را مجدد اجاره بدهد مگر آن که موجر در قرارداد کتبی قید کند که مستأجر چنین اجازه‌ای ندارد) طبیعتاً قید کردن این امر در صورتی که قرارداد کتبی وجود ندارد امکان‌پذیر نیست. در نهایت موجر و مستأجر به دلیل نداشتن قرارداد کتبی اجاره در زمان مراجعه به دادگاه برای اختلاف پیش‌آمده در روابطشان دچار مشکل می‌شوند.

 شرایط فسخ قرارداد شفاهی اجاره

اجاره شفاهی‌ در دعاوی حقوقی سندیت ندارد. فسخ قرارداد اجاره بدون آن که کتباً ثبت شده باشد توسط موجر یا مستأجر اصلاً آسان نیست. کارشناسان حقوقی در توصیه‌های حقوقی خود جهت فسخ‌کردن قرارداد اجاره، به موجر یا مستأجر مراجعه به قرارداد کتبی اجاره را پیشنهاد می‌دهند. بنابراین موجر یا مستأجری که در هنگام شروع یک رابطه قراردادی آن را کتباً ثبت نکرده باشد برای فسخ قرارداد دچار مشکل می‌شود. مگر این که طرفین قرارداد برای اثبات ادعا‌های خود سند یا شاهدان دیگری نیز داشته باشد.

 نداشتن قرارداد اجاره و شرایط تخلیه ملک

هنگام تخلیه ملک وقتی قرارداد کتبی اجاره وجود داشته باشد طرفین می‌توانند مسائل مالی و خسارات وارده و... را به راحتی برطرف نمایند. اما با قرارداد شفاهی اجاره وقتی تخلیه ملک در حال انجام است، دریافت خسارت از مستأجر ممکن نیست.

در قرارداد کتبی مالک می‌تواند خسارت‌های ناشی از تأخیر تخلیه را از مستأجر دریافت کند یا از مبلغ رهن مستأجر کم کند. حال اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد از نظر قانونی مالک نمی‌تواند از مبلغ رهن مستأجر کم کند.